Laskentakorolla on huomattava vaikutus arvioinnin lopputulokseen, kun käytetään tuottoarvomenetelmää. Tuottoarvolaskelmissa on käytettävä sellaista reaalista korkoa, joka saadaan vastaavantyyppisistä sijoituksista pitkällä aikavälillä. Pankkien anto- tai ottolainauksen korkoa ei sellaisenaan voi käyttää, sillä näissä korko muodostuu reaalikoron ja nimellisten hintojen muutosten summasta.
Laskentakorko tulee valita vaihtoehtoissijoituksen antaman reaalikoron perusteella. Tavallisia vaihtoehtoiskohteita ovat pankkitalletus, osakesijoitus tai valtion obligaatiot. Näiden antamien tuottojen perusteella voidaan laskea sijoituksen tuottovaatimus. Lisäksi tulee ottaa huomioon sijoituksen turvallisuus ja rahaksimuuttamisen helppous.
Sijoituksen tuottovaatimus (k) voidaan ilmaista kaavalla:
k = p + r - g + l + d
jossa
k = tuottovaade kauden alussa (% p.a.)
p = riskitön muun sijoituksen reaalituotto (esim. valtion joukkovelkakirja)
r = riskipreemio (riskilisä)
g = nettotuoton vuotuinen kasvuodotus
l = kiinteistön epälikvidisyydestä johtuva preemio
d =kiinteistön vuotuinen kuluminen eli poisto
Toisin kuin ehkä joskus on kuviteltu, kiinteistö ei ole riskitön sijoituskohde. Kiinteistö antaa reaalihyödykkeenä tietyn inflaatiosuojan, ja kiinteistöjä voidaan pitää keskimäärin riskittömämpinä kuin osakesijoituksia. Jos kiinteistöön liittyy erityisiä riskejä, tulee riskipreemio ottaa aina huomioon tuottoarvomenetelmää käytettäessä. Tällainen tilanne voi olla hyvin monien kiinteistöjen kohdalla: toimitilakiinteistöt eräissä tapauksissa ja rantaraakamaa käyvät esimerkeistä. Silloinkin, kun riskipreemio riippuu hyvin yleistaloudellisista tekijöistä eikä sitä pystytä arvioimaan, on tärkeää tiedostaa, että riskipreemio nostaa aina tuottovaatimusta ja laskee tuottoarvomenetelmällä saatavaa tulosta.
Likviditeettipreemiota (l), joka liittyy luovuttajaan, ei tarvitse ottaa huomioon lunastuskorvauksia arvioitaessa, koska ei ole tarpeen olettaa, että luovuttaja olisi halukas realisoimaan omaisuuttaan. Täten likviditeettipreemiota kasvattavana tekijänä ja siten korvausta alentavana tekijänä ei voida ottaa huomioon esimerkiksi sitä, että luovuttajan olisi ollut hankalaa realisoida omaisuuttaan mm. sen vuoksi, että luovuttaja on järjestäytymätön osakaskunta. Kohteen likviditeetti markkinoilla tulee luonnollisesti huomioida.
Kiinteistön nettotuoton tulevaa kehitystä (g) ei yleensä tunneta, eikä sen suhteen ole yleensä syytä tehdä vallitsevasta tuotosta poikkeavia oletuksia. Rakennusomaisuudesta voidaan tehdä kulumisesta johtuva poisto (d), joka lisää tuottovaatimusta.
Reaalikoron mediaani on vuosina 1950-1981 ollut 1,7 %. Yleisenä laskentakorkojen vaihteluvälinä pidettiin aikaisemmin 3-6 % (Kanerva 1982). Vuodesta 1982 lähtien reaalikorot ovat olleet selvästi korkeammalla tasolla. Reaalikorkotason tuntuvaa laskua ei ole näköpiirissä. Nykyään kiinteistöjä pidetään aikaisempaa riskipitoisempina sijoituskohteena ja niitten rahaksimuutettavuus on edelleen suhteellisen heikko, joten tuottolaskelmissa käytettyjä korkoprosentteja olisi aihetta tarkistaa ylöspäin. Riskipitoisia kiinteistöjä arvioitaessa laskentakoron vaihteluvälinä voitaisiin pitää 6-10 %.
Kiinteistöjä voidaan käyttää lainan vakuutena paremmin kuin useita muita omaisuuslajeja. Kiinteistön korkea vakuusarvo osoittaa sijoituksen pientä riskiä ja alentaa tuottovaatimusta.
Mikäli kiinteistön hankinta voidaan rahoittaa halpakorkoisella lainalla, voidaan tuottovaatimusta alentaa. Esimerkiksi maatalousomaisuutta arvioitaessa tuottovaatimus voi olla 3-5 %. Kun laskentakorkokanta lähenee nollaa, kohoaa kiinteistön tuottoarvomenetelmällä saatu arvo kohti ääretöntä. Siten tuottoarvomenetelmän käyttökelpoisuus on hyvin kyseenalainen 3 % pienemmillä korkotasoilla, vaikka käytännössä kiinteistöjen tuottovaatimus on usein ollut hyvin alhainen tai jopa negatiivinen.
Tuottoarvolaskelmissa on perinteisesti käytetty varsin yleisesti 5 % laskentakorkoa. Nykyisissä oloissa tästä on syytä poiketa mieluummin ylös- kuin alaspäin. Alhaisen riskin kiinteistöjen tuottovaatimuksena voitaneen käyttää nykyään 5-6 %:a.
Lähteet
Kanerva, Veikko: Kiinteistön arviointi. 2. uusittu painos, Rakentajain kustannus Helsinki 1982. 155 s. + kuv.