Summa-arvon ja kauppahintojen suhde
Summa-arvomenetelmä
Summa-arvomenetelmän periaate
Suomessa yleisimmin metsän arviointiin käytetty menetelmä on summa-arvomenetelmä. Menetelmässä metsän arvo määritetään sen omaisuusosien summana. Metsiköstä määritetään erikseen maapohjan arvo, taimikon arvo, puuston hakkuuarvo sekä odotusarvolisä kasvatusmetsille (kuva 1). Summa-arvomenetelmä on tavallaan tuotto- ja kustannusarvomenetelmien yhdistelmä, sillä osa metsiköistä arvioidaan tulevaisuudessa saatavien tuottojen perusteella ja osa tuottojen saamiseksi uhrattujen kustannusten perusteella. Lopuksi summa-arvo tarkistetaan vastaamaan metsän kokonaisarvoa korjaustekijällä (kokonaisarvon korjaus).
Kuva 1. Summa-arvomenetelmän periaate.
Omaisuusosien arvot
Yksittäisen metsikön arvo koostuu maapohjan ja puuston arvoista. Puuston arvo määritetään kehitysvaiheesta riippuen joko taimikon arvona, kasvatusmetsän puuston odotusarvona tai uudistuskypsän metsän hakkuuarvona. Erillisarvojen määrittämiseen käytetään valmiiksi laskettuja arvoja, jotka löytyvät summa-arvomenetelmän aputaulukoista.
Aputaulukoissa Suomi on jaettu 18 alueeseen, joista kaikille on esitetty metsämaan ja taimikoiden arvot sekä kasvatusmetsien puuston odotusarvokertoimet ja odotusarvolisät eri kivennäismaatyypeille. Turvemaiden kasvupaikat täytyy rinnastaa kivennäismaihin ravinnetason perusteella ja soveltaa arvoja harkinnan mukaan. Jos metsä sijaitsee alueen rajan läheisyydessä, käytettävät luvut kannattaa määrittää sijaintialueen ja viereisen alueen lukuja soveltaen.
Maapohja
Maapohjan arvo kivennäismaille saadaan suoraan summa-arvon aputaulukoista. Turvemaille ei ole omia arvoja taulukossa, vaan ne täytyy rinnastaa kivennäismaihin ravinnetason perusteella ja soveltaa arvoja harkiten. Arvioinnissa on syytä ottaa huomioon kangasmaan mahdollinen kivisyys tai soistuminen, joka heikentää kasvuolosuhteita ja alentaa maapohjan arvoa.
Mikäli taulukoista ei löydy tarvittavaa maapohjan arvoa jollekin kasvupaikalle, käytetään lähinnä vastaavan kasvupaikan arvoja. Esimerkiksi karukkokankaille annetaan kuivan kankaan arvo ja lehdolle lehtomaisen kankaan arvo. Metsittyneet tai metsitettävät pellot hinnoitellaan metsätalousmaan arvoilla. Teiden ja linjojen alle jäävä maapohja hinnoitellaan joutomaan arvolla. Kitu- ja joutomaille ei löydy maapohjan arvoja taulukoista, mutta kitumaan hintana voidaan käyttää 20 €/ha ja joutomaille 10 €/ha.
Taimikot
Taimikoilla ei ole juurikaan hakkuuarvoa, joten niiden arvo määritetään taulukoiden avulla odotusarvona. Taimikon arvo kuvaa uuden hyvälaatuisen taimikon perustamisesta aiheutuvia kustannuksia. Vastaperustetun taimikon taulukkoarvo on laskennallisten uudistamiskustannusten suuruinen. Taimikon hehtaarikohtainen arvo määritetään pääpuulajin, kasvupaikan ravinteisuuden ja valtapituuden perusteella. Taimikon taulukkoarvot perustuvat hyvälaatuisesta, täystiheästä taimikosta tulevaisuudessa saatavien tulojen ja kustannusten nykyarvoon. Jos taimikko on ylitiheä, harva tai muuten vajaatuottoinen, on sen arvoa alennettava taulukkoarvoihin nähden. Jos taimikossa on hoitorästejä, täytyy välittömän taimikonhoidon kustannukset vähentää taimikon arvosta.
Kasvatusmetsät
Kasvatusmetsien puuston arvo määritetään metsille, joilla on jo ainespuun mitat täyttävää puustoa ja joille voidaan määrittää hakkuuarvo. Summa-arvomenetelmässä kasvatusmetsien puuston arvo määritetään odotusarvoperiaatteella kertomalla hakkuuarvo odotusarvokertoimella. Odotusarvokerroin on hakkuuarvon ja odotusarvon suhdetta kuvaava luku. Summa-arvolaskennassa tulisi eritellä kasvatusmetsien puuston hakkuuarvo ja laskettu odotusarvolisä, koska niitä arvotetaan eri tavalla. Myös heti hakattavissa tai harvennettavissa olevan puuston arvo pitäisi erotella, koska niille ei muodostu odotusarvoa. Tutkimukset ovat osoittaneet, että kaupantekotilanteessa ostajat eivät arvosta odotusarvoa ainakaan siinä suhteessa kuin summa-arvomenetelmän aputaulukoiden laskennassa on oletettu.
Odotusarvokertoimet löytyvät summa-arvon aputaulukoista yleisimmille kivennäismaan kasvupaikkojen ja puulajien yhdistelmille. Mikäli summa-arvomenetelmän aputaulukoista ei löydy tarvittavaa kasvupaikan ja puulajin yhdistelmää, käytetään lähimpänä olevan kasvupaikan taulukkoarvoja. Esimerkiksi kuivahkon kankaan kuusitaimikot ja puuston odotusarvot hinnoitellaan tuoreen kankaan kuusen arvoilla.
Uudistuskypsät metsät
Uudistuskypsien metsien arvo määritetään hakkuuarvona hinnoittelemalla myyntikelpoinen puusto puutavaralajeittain kantohinnoilla. Kantohintoina käytetään yleensä 3–5 vuoden keskikantohintoja, koska ei tiedetä kantohintojen tulevaa kehitystä tai sitä milloin puusto hakataan. Näin vähennetään äkillisten suhdannevaihteluiden vaikutusta puuston arvoon. Uudistuskypsien metsien puusto tulisi mitata ja arvioida erityisen huolellisesti, koska niiden puuston kantohinta-arvolla on usein merkittävä vaikutus tilan kokonaisarvoon.
Kantohinnat
Kantohintojen tulevaisuuden kehitystä ei tiedetä, eikä myöskään sitä, milloin puusto hakataan. Tästä syystä kantohintoina käytetään yleensä pidemmän aikavälin, esimerkiksi 3–5 vuoden alueittaisia keskikantohintoja. Näin vähennetään äkillisten suhdannevaihteluiden vaikutusta puuston arvoon. Luonnonvarakeskus (LUKE) julkaisee yksityismetsien puutavarakaupoissa toteutuneet kanto- ja hankintahinnat kuukausittain (http://stat.luke.fi/teollisuuspuun-kauppa). Tiedot on saatavissa suuralueittain ja eri hakkuutyypeille. Eri vuosien kantohinnat pitää korjata arviohetken hintatasoon käyttämällä esimerkiksi tuottajahintaindeksiä (http://www.stat.fi/til/thi/2017/index.html).
Puutavaralajeittaiset kantohinnat vaihtelevat hieman alueittain. Alueellinen vaihtelu johtuu erilaisista kysyntä-tarjonta-olosuhteista ja liikenneyhteyksistä. Metsäkuljetusmatkan pituus voi alentaa kantohintaa. Alle 300 metrin metsäkuljetusmatkalla ei ole vaikutusta kantohintaan, mutta matkan ylittäessä 300 m kantohinta alenee keskimäärin 0,2 €/m3 jokaista sataa metriä kohti.
Kokonaisarvon korjaus
Koska kaikkia tilan arvoon metsälötasolla vaikuttavia tekijöitä ei ole otettu huomioon taulukkoarvojen laskennassa, johtaa summa-arvomenetelmä yleensä liian korkeisiin arvoihin, ellei tehdä kokonaisarvon korjausta. Aputaulukoiden arvot perustuvat säännöllisesti hoidettujen hyvälaatuisten metsien kehitykseen, joten ne vastaavat vain harvoin todellisen metsän tilaa. Lisäksi taulukkoarvot on laskettu markkinakorkoja alhaisemmilla, alueittain ja kasvupaikoittain vaihtelevilla korkokannoilla.
Kokonaisarvosta pitää vähentää vuotuiset metsälökohtaiset hallintokulut, kuten metsätalouden harjoittamisesta aiheutuvat verot, metsänhoitomaksut, metsävakuutukset yms. tilan hallinnasta ja ammattiavun käytöstä aiheutuvat kulut. Hakkuukelpoisen puuston arvosta tulisi vähentää aina vähintään 19–20 prosenttia, koska puun myyntitulosta pitää maksaa pääomatuloveroa.
Kokonaisarvon korjauksen suuruudesta voidaan antaa vain suuntaa-antavia ohjeita, koska siihen sisällytettäviä tekijöitä ja niiden vaikutusta ei tunneta riittävästi. Kokonaisarvon korjaus perustuu pitkälti arvioijan asiantuntemukseen ja kokemukseen. Kokonaisarvoa alentavat ainakin seuraavat tekijät:
- Kaupantekoon liittyvät kustannukset
- Metsälön hallintokulut
- Metsänhoitorästit
- Puuston ja taimikoiden huono laatu
- Soistuneisuus, kivisyys yms. puuntuotantoa alentavat tekijät
- Taimikoiden poikkeuksellisen suuri osuus
- Karujen kasvupaikkojen suuri osuus
- Kiinteistörasitteet
- Huonot puun korjuu- ja kuljetusolosuhteet
- Syrjäinen sijainti
- Tilan nauhamainen muoto
- Metsälain 10 §:n mukaiset kohteet, jos niitä on erityisen paljon.
Kokonaisarvoa korottavat seuravat tekijät:
- Suuret välittömät hakkuumahdollisuudet
- Erikoisarvot (ranta- ja tonttiarvo, maa-ainesten ottomahdollisuus yms.)
- Erityisoikeudet (yhteismetsäosuus, oikeus yhteisiin vesialueisiin yms.)
- Valmis tiestö
- Metsän monikäyttömahdollisuudet
- Erikoispuutavaralajit (esim. pylväspuut).
Mikään luettelossa esiintyvä tekijä ei yksiselitteisesti pienennä tai suurenna kokonaisarvoa. Esimerkiksi suuret hakkuumahdollisuudet voivat tapauksesta riippuen joko alentaa tai korottaa kokonaisarvon korjauksen määrää. On myös varottava kaksinkertaisen korjauksen tekemistä eli tarkistettava sisältyykö tarkasteltava tekijä jo kohteen kokonaisarvoon. Monet tekijät ovat jo implisiittisesti mukana summa-arvossa, joten niiden vaikutusta ei enää korjata kokonaisarvon korjauksella.
Taulukossa 1 on esitetty keskimääräiset kokonaisarvon korjaukset maan eri osissa. Luvut ovat ajanjaksolla 1/2015–6/2016 tehtyjen metsäkiinteistökauppojen tutkimusaineistosta.
| Alue | Kokonaisarvon korjaus |
| Etelä-Suomi (lämpösumma yli 1200 d.d.) | -11 % |
| Pohjanmaa (lämpösumma 1000-1200 d.d.) | -20 % |
| Itä- ja Keski-Suomi (lämpösumma 1000-1200 d.d.) | -20 % |
| Pohjois-Suomi (lämpösumma alle 1000 d.d.) | -42 % |
| Koko maa | -17 % |
Kokonaisten metsälöiden arvioinneissa voidaan hintaa arvioida taulukoissa 2 ja 3 esitetyillä hintamalleilla. Taulukossa 2 on muodostettu mallit käyttäen hintaa selittävinä tekijöinä lämpösummaa sekä summa-arvoa ilman odotusarvolisää. Taulukossa 3 hintamallit on muodostettu summa-arvon osatekijöiden ja lämpösumman avulla.
Taulukko 2. Metsäkiinteistöjen alueittaiset hintamallit summa-arvomenetelmää sovellettaessa. Ajanjaksolla 1/2015–6/2016 tehtyjen metsäkiinteistökauppojen tutkimusaineisto.
| Suuralue | Lämpösumma | Hintamalli | Selitysaste R2 | Jäännöskeskihajonta sj(%) |
| 1 (n=225) | Etelä-Suomi (yli 1200 d.d.) | Y=0,87*SA+4,24*LS | 0,95 | 29,38 |
| 2 (n=337) | Pohjanmaa (1000-1200 d.d.) | Y=0,74*SA+6,44*LS | 0,93 | 34,28 |
| 3 (n=381) | Itä- ja Keski-Suomi | Y=0,77*SA+6,95*LS | 0,93 | 36,76 |
| 4 (n=75) | Pohjois-Suomi | Y= 0,52*SA+4,70*LS | 0,90 | 40,42 |
| 5 (n=1018) | Koko maa | Y=0,79*SA+5,03*LS | 0,93 | 36,50 |
Malleissa:
Y = kokonaiskauppahinta (€),
SA= summa-arvo ilman odotusarvolisää (€) ja
LS = lämpösumma (°Cvrk).
Taulukko 3. Metsäkiinteistöjen hintamallit, kun pohjana on omaisuusosittain lasketut summa-arvot. Ajanjaksolla 1/2015–6/2016 tehtyjen metsäkiinteistökauppojen tutkimusaineisto.
| Alue | Hintamalli | Selitysaste R2 | Jäännöskeskihajonta sj(%) |
| Etelä-Suomi | Y=2,86*MA+0,75*PA | 0,95 | 28,69 |
| Pohjanmaa | Y=1,75*MA+0,47*TA+0,67*PA+5,82*LS | 0,93 | 34,07 |
| Itä- ja Keski-Suomi | Y=3,35*MA+0,66*PA | 0,93 | 35,82 |
| Pohjois-Suomi | Y=1,55*MA+0,56*PA | 0,90 | 41,43 |
| Koko maa | Y=2,62*MA+0,17*TA+0,69*PA+2,49*LS | 0,94 | 35,38 |
Malleissa:
Y = kokonaiskauppahinta (€)
MA = maapohjan arvo (€)
PA = puuston arvo (€)
TA = taimikon arvo (€)
LS = lämpösumma (°Cvrk)
Muut omaisuusosat
Metsäkiinteistöön voi kuulua myös muita kuin metsätaloudellisia arvoja ja omaisuusosia. Nämä erikoisarvot ja erityisoikeudet täytyy arvioida erillään metsätaloudellisista arvoista. Erikoisarvoja omaavien alueiden arvo määritetään joko puuntuotantoon tai vaihtoehtoiseen käyttömuotoon perustuen, ei molemmilla tavoilla. Jos metsälöön kuuluu yhteismetsäosuus, määritetään sen arvo metsäsuunnitelman tietoihin perustuvana tuottoarvona pääomittamalla vuotuisten tuottojen ja kulujen erotus.
Summa-arvon ja kauppahintojen suhde
Summa-arvo ei johda ilman kokonaisarvon korjausta metsän käypään arvoon. Se ei kuvaa suoraan metsäkiinteistöjen markkina-arvoa vaan ennemmin metsäkiinteistön hintaan vaikuttavia ominaisuuksia ja arvosuhteita. Kokonaisarvon korjaus puolestaan voidaan tulkita markkina-arvon ja summa-arvon suhdetta kuvaavaksi kertoimeksi.
Kirjallisuutta:
Airaksinen, Markku. 2008. Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 108. Helsinki. 128 s.
Airaksinen, Markku & Hannelius, Simo & Honkanen, Mikko & Lääti, Maija & Väänänen, Juhani. 2011. Metsän hinta Suomessa v. 2006–2007. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 111. Helsinki. 44 s.
Kallatsa, Mikko. 2017. Metsäkiinteistön arvon määrittäminen summa-arvomenetelmällä. Diplomityö. Aalto-yliopisto, Insinööritieteiden korkeakoulu, Rakennetun ympäristön laitos. Espoo. 64 s.
Kolis, Karin. 2017. Influence of forest land consolidation on stumpage prices - effects of sale size and forest haulage distance.
Mäki, Olli. 2013. Summa-arvomenetelmän aputaulukot. Metsäkustannus Oy. Helsinki. 44 s.
Paananen, Raito. 2009. Metsän arvon määrityksen periaatteet ja menetelmät. Teoksessa: Metsän arvo. Metsäkustannus Oy. S. 20–117.
Ärölä, Esa. 2015. Yhteismetsän ja yhteismetsäosuuden arvo, Maanmittauslaitoksen julkaisu nro 115. Helsinki. 50 s.