Sisältö

1. Immissioista yleensä
   1.1. Johdanto
   1.2. Melu
   1.3. Tärinä
      1.3.1. Tärinän siirtyminen ja syntyminen
      1.3.2. Tärinän ilmeneminen
1.4. Pakokaasu ja pöly
1.5. Maisema
      1.5.1. Etäisyys
      1.5.2. Esteet
      1.5.3. Ajankohta
      1.5.4. Värit
      1.5.5. Näkymäsuunta
      1.5.6. Tausta, varjostus sekä korkeussijainti
      1.5.7. Alueen visuaalinen sietokyky
      1.5.8. Havaitsemisen objektiivisuus
   1.6. Psyykkiset immissiot
   1.7. Raportin rajaus

2. Autoteiden immissiohaitat
   2.1. Maisemahaitta
   2.2. Meluhaitta
   2.3. Muut haitat (pöly, pakokaasu, häikäisy yms.)
   2.4. Autoteistä aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

3. Rautateiden immissiohaitta
   3.1. Maisemahaitta
   3.2. Meluhaitta
   3.3. Tärinähaitta
   3.4. Rautatiestä aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

4. Voimalinjojen immissiohaitta
   4.1. Maisemahaitta
   4.2. Meluhaitta
   4.3. Terveysvaikutukset
   4.4. Voimalinjasta aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon
   4.5. Oikeustapauksia

5. Kaivosten, louhosten ja maa-aineksen ottoalueiden immissiohaitta
   5.1. Maisemahaitta
   5.2. Pölyhaitta
   5.3. Melu- ja tärinähaitta
   5.4. Maa-aineisten otosta aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon
   5.5. Oikeustapauksia

6. Tuulivoimaloiden immissiohaitta
   6.1. Maisemahaitta
   6.2. Meluhaitta
   6.3. Välke- ja valohaitta
   6.4. Muut haitat (vaikutukset eläimiin, turvallisuus)
   6.5. Tuulivoimaloista aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

7. Telemastojen immissiohaitta
   7.1. Maisemahaitta
   7.2. Terveysvaikutukset
   7.3. Telemastoista aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

8. Menettelyohjeita immissihaitan arvioinnissa
   8.1. Meluhaitan arviointi
      8.1.1. Melun ohjearvot
      8.1.2. Melun mittaaminen
      8.1.3. Melumittauksen suorittaminen
      8.1.4. Melun laskentamallit
      8.1.5. Meluntorjunta
   8.2. Tärinähaitan arviointi
      8.2.1. Tärinään liittyviä luokituksia
      8.2.2. Tärinäalueet
      8.2.3. Mittaaminen ja laskeminen
      8.2.4. Tärinähaittojen todentaminen
   8.3. Maisemamuutoksen dokumentointi

Kirjallisuutta

1. Immissioista yleensä

1.1. Johdanto

Immissio määritellään negatiiviseksi tapahtumaksi, joka syntyy tietyn kiinteistön alueella suoritetusta toimenpiteestä ja riistää samalla joltakin naapurilta tietyn edun. Immissio esitetään tapahtumasarjana, joka alkaa päästöstä (emissio) ja jatkuu kulkeutumisena (transmissio) aiheuttaen tietyn negatiivisen vaikutuksen (immissio) kohteessa. Vaikutuksella voi edelleen olla erilaisia haitallisia seurannaisvaikutuksia.

Immission sijaan puhutaan usein immissiohaitasta, kun halutaan korostaa ilmiön haitallisuutta, vaikka immissio määritelmällisesti onkin aina haitallinen. Immissiohaitta on arviointiopissa vakiintunut ilmaisu, joka samalla liittää immissiot muiden haittojen kanssa samaan kategoriaan. Periaatteessa immissiohaitat on myös syytä erottaa immissiovahingoista, joka vaikuttaa vain väliaikaisesti, esimerkiksi rakentamisen ajan.

Perinteisesti immissiohaittojen on ymmärretty olevan lähtökohtaisesti aineellisia. Esimerkiksi naapuruussuhdelain 17 §:n mukaan immissiohaitalla tarkoitetaan kohtuutonta rasitusta ympäristölle haitallisista aineista, kuten pölystä, hajusta, melusta, tärinästä tai muusta vastaavasta vaikutuksesta.

Nykyään ajatellaan, että immissio voi olla myös aineeton, esimerkiksi esteettinen. Järvimaisema voi muuttua epäesteettisemmäksi, kun uusi voimansiirtolinja rikkoo alkuperäistä kulttuurimaiseman totuttua ja perinteistä harmoniaa. Myös psyykkinen immissio on aineeton, paitsi jos se aiheuttaa terveydellisiä haittoja, jolloin se lienee luokiteltava aineelliseksi, jos vaikeasti todettava syy-seuraussuhde voitaisiin osoittaa.

Termillä arvoimmissio halutaan korostaa immission alentavaa vaikutusta kiinteistön arvoon. Immissio saattaa aiheuttaa korvausvelvollisuuden. Immission aineellinen tai aineeton luonne ei ole korvattavuuden kannalta ratkaiseva, vaan pikemminkin se, mitä immissiosta seuraa. Immissiohaitta saattaa esimerkiksi vähentää asumisviihtyvyyttä, mistä seuraa kiinteistön arvon aleneminen.

Immissio on läheistä sukua taloustieteen ulkoisvaikutus -käsitteelle. Ulkoisvaikutus eli ulkoiskustannus (eksternaliteetti) on taloustieteessä kaupankäynnin tai taloudellisen toiminnan vaikutus, joka koskee kolmansia osapuolia, jotka eivät osallistu tehtävään päätökseen. Jos toiminnan hyödyt tai haitat eivät rajoitu toimijoihin itseensä, ei päätöstä tehdä sosiaalisesti optimaallisella tavalla. Tyypillinen esimerkki negatiivisesta ulkoisvaikutuksista on saastutus. Positiivisia ulkoisvaikutuksia ajatellaan usein olevan muun muassa koulutuksessa. Ulkoisvaikutukset ovat yksi markkinahäiriöiden tärkeimmistä syistä.

Tämä julkaisu on tarkoitettu immissiohaittojen korvausarvioinnin tueksi. Julkaisu keskittyy siten sellaisiin immissiohin, joista lain mukaan seuraa korvausvelvollisuus, ja jotka voivat tulla maanmittaustoimituksessa arvioitavaksi. Esimerkiksi talonrakentamisen aiheuttama maiseman sulkeutuminen ei aiheuta korvausvelvollisuutta, eikä sitä tässä käsitellä.

Julkaisussa esitetyt lukuarvot immissiohaittojen vaikutuksista kiinteistöjen arvoihin eivät ole viranomaismääräyksiä. Esitetyt lukuarvot ovat johdettu kansainvälisistä ja kotimaisista tutkimuksista. Ne kuvaavat usein keskimääräistä tilannetta ja toimivat siten apuna kiinteistön arvonmäärityksessä yksittäistapauksissa. Lopullinen päätös kiinteistön markkina-arvosta tai sen muutoksesta on arviomiehen tehtävä.

1.2. Melu

Melulla tarkoitetaan terveydelle haitallista, ympäristön viihtyisyyttä vähentävää tai työntekoa haittaavaa ääntä. Melu koetaan yleisesti häiritseväksi. Melu vaikuttaa monella tavalla kielteisesti ihmiseen:

Melu voi vaikuttaa ihmisen fysiologiaan, viestintään ja uneen.
Melu saattaa aiheuttaa kuulokyvyn heikkenemistä ja haitata puheviestintää heikentämällä puheen erotuskykyä.
Melun taso ja luonne saattavat myös johtaa kielteisiin tunteisiin tai vaikuttaa ajattelu- ja havaintotoimintoihin, kuten oivaltamiseen, oppimiseen, muistiin ja ongelmien ratkaisukykyyn.
Melulla voi olla myös muita fyysisiä ja psyykkisiä vaikutuksia (mm. stressi).

Terveysvaikutusten lisäksi melu heikentää elinympäristön laatua ja viihtyisyyttä monin tavoin. Vaikka meluherkkyys vaihtelee yksilöstä toiseen, ovat melun haitalliset vaikutukset koko väestöön kiistatta osoitettu. (VN:n periaatepäätös meluntorjunnasta, 2006.)

Melun kokeminen on yksilöllistä ja käytännössä vain melulle altistuva voi määritellä haitan suuruuden. Joku ihminen saattaa kärsiä kovastikin melusta, joka toista ihmistä ei haittaa ollenkaan. Altistunut väestö ei ole meluvaikutusten suhteen yhtenäinen, vaan yksilölliset erot voivat olla huomattaviakin, sillä yksilölliset vaihtelut johtuvat fysiologisista eroista. (Ympäristöministeriö 2009a, s. 31.)

1.3. Tärinä

Tärinä on melun kaltainen ympäristöhaitta, mikä tulee tiedostaa myös arviointitoimituksissa ja ottaa tarvittaessa huomioon korvausarvioinnissa. Maaperän värähtelystä voi aiheutua häiriötä, joka voi alentaa kiinteistön arvoa siten, että objektiivisesti todettavia haittavaikutuksia syntyy. Voimakkaimmillaan tärinä voi aiheuttaa myös rakenteellisia vaurioita rakennuksiin.

1.3.1. Tärinän siirtyminen ja syntyminen

Tärinää aiheutuu ympäristöön erilaisten toimintojen seurauksena. Tällaiset toiminnot voivat olla pysyväisluonteisia, kuten liikenne, tai tilapäisiä, kuten räjäytystyöt. Pysyväisluonteista tärinää aiheutuu kenties eniten rautatie- ja raskaasta liikenteestä, jolloin haitat ilmenevät väylien välittömässä läheisyydessä olevissa kiinteistöissä. Tilapäistä tärinää aiheuttavat pääasiassa erilaiset rakennustyöt, joihin liittyy esimerkiksi louhintaa. Myös erilaiset maa- tai kalliokiviaineisten ottoalueet, etenkin murskelouhokset, voivat aiheuttaa tärinähaittoja muiden immissioiden ohella. Tällöin haitta on useimmiten tietyn ajanjakson jatkuvaa, mutta ei kuitenkaan pysyvää.

Koska liikenteen aiheuttaman tärinän syntymiseen ja siirtymiseen vaikuttavia tekijöitä ja epävarmuuksia on paljon, ei värähtelyn suuruutta rakennuksessa voida arvioida tarkasti pelkästään laskennallisilla keinoilla. Tärinän syntymiseen vaikuttavat mm. liikennöivän kaluston tyyppi, kunto, paino, nopeus ja väylän rakenne, perustamistapa sekä kunto (epätasaisuudet, töyssyt) ja sen alla oleva maaperä.

Tärinä leviää maan pinnalla aaltoina, jotka ovat rinnastettavissa veden aaltoiluun. Tärinän leviämiseen maaperässä vaikuttavat mm. maaperän laatu, pehmeän maakerrokseen paksuus ja sen kerroksellisuus. Tekijät vaikuttavat sekä värähtelyn suuruuteen että taajuussisältöön. Erityisesti pehmeikköalueilla tärinä voi levitä hyvinkin laajalle alueelle. Lisäksi tärinän siirtymiseen ja vahvistumiseen rakennuksessa vaikuttavat mm. rakennuksen koko, perustamistapa sekä rakenneosien massat ja jäykkyydet.

Värähtelyn aiheuttavaa tekijää kutsutaan herätteeksi. Herätteestä aiheutuva värähtely on pääsääntöisesti sitä pienempi, mitä kauempana herätelähteestä ollaan. Tärinän vaimeneminen riippuu pääasiassa maaperän tyypistä, mutta myös herätelähteestä ja tarkasteltavasta etäisyydestä. Karkeasti arvioiden voidaan sanoa, että rautatieliikenteellä värähtelyn puolittuminen tapahtuu, kun etäisyys radasta kasvaa soramailla noin 1,5-kertaiseksi, sitkeillä savimailla noin 3-kertaiseksi ja pehmeillä savimailla noin 6-kertaiseksi. Hidastetöyssyn ylittävästä raskaasta ajoneuvosta aiheutuvan värähtelyn voidaan arvioida puolittuvan kaikilla maatyypeillä, kun etäisyys väylästä kasvaa noin 2,5-kertaiseksi.

1.3.2. Tärinän ilmeneminen

Asukas voi tuntea rakennuksen tärinän suoraan kehossaan tai esineet voivat tärinän vuoksi helistä ja heilua. Tärinän haittoja ovat mm. asumismukavuuden väheneminen, keskittymiskyvyn häiriintyminen, nukkumisen häiriintyminen tai pelko rakennevaurioista.

Tärinän aistiminen ja sen haitat riippuvat paljon henkilöstä. Vaikka tärinä olisi selvästi havaittavissa, aiheutuu siitä harvoin sellaista haittaa, joka ylittää valittamiskynnyksen.

Ihminen aistii erittäin pienet värähtelyt. Herkkyys värähtelyille riippuu värähtelyn suuruuden lisäksi myös sen taajuudesta. Kun värähtelyn suuruutta kuvataan siirtymän avulla, suurilla taajuuksilla jo alle 0,01 mm:n liikeamplitudi on häiritsevä. Pienilläkin taajuuksilla värähtely, jonka liikeamplitudi on alle 0,1 mm, koetaan yleensä häiritseväksi. Ihmisen kokeman värähtelyn merkittävin taajuusalue on yleensä pehmeillä savimailla välillä 5-15 Hz ja kovilla soramailla välillä 10-25 Hz..

Yleensä värähtelyn suuruutta kuvataan siirtymän sijasta värähtelynopeudella, jonka yksikkö on mm/s. Tällöin ihmisen herkkyys on yli 10 Hz:n taajuuksilla käytännössä riippumaton nopeusamplitudista. Tällä taajuusalueella useimmat ihmiset kokevat yli 1 mm/s:n värähtelyt epämiellyttäväksi, kun värähtely on liikenteestä aiheutuvaa. Alhaisilla taajuuksilla ihminen on epäherkempi värähtelyille. Muutos värähtelyn suuruudessa ei ole suoraan verrannollinen ihmisen kokemaan värähtelyyn. Tarvitaan suuri muutos värähtelytasossa, ennen kuin ihminen aistii värähtelyn selvästi pienentyneen. Yleensä vasta värähtelytason puolittumista voidaan pitää merkittävänä parannuksena värähtelyongelmissa. Ihmisen kuulo reagoi vastaavalla tavalla ääneen. Äänenvoimakkuuden laskeminen 6 dB:llä vastaa äänenpainetason puolittumista.

1.4. Pakokaasu ja pöly

Pakokaasu sisältää useita satoja erilaisia kemiallisia yhdisteitä. Niistä on katsottu vaarallisiksi hiilimonoksidi eli häkä (CO), hiilivedyt (HC), typen oksidit (NOx) ja rikkidioksidi (SO2). (Anon 1988, s. 33.)

Hiilimonoksidia syntyy polttoaineen epätäydellisen palamisen tuloksena. Sitä syntyy erityisesti ajettaessa hiljaa tai hyvin kovaa sekä ajettaessa nykivää ajoa, kuten kaupunkiliikenteessä. Hiilimonoksidi aiheuttaa hengitettynä hapenottokyvyn laskua ja suurina annoksina sydänoireita. Hiilivedyt ovat pääasiassa palamatonta polttoainetta, joka jää pakokaasuihin polttoaineen epätäydellisen palamisen tuloksena. Osalla hiilivedyistä on suoria myrkkyvaikutuksia. Useat hiilivetypäästöistä tavatut orgaaniset yhdisteet kuuluvat syöpää aiheuttavien aineiden ryhmään.

Typen oksideja syntyy polttomoottoreissa ilman typen sitoutuessa happeen. Typen oksideja syntyy erityisesti ajettaessa lujaa eli maantieolosuhteissa ja kaupunkiliikenteessä kiihdytettäessä. Typen oksideista typpidioksidi on haitallisin. Typpidioksidin vaikutukset kohdistuvat lähinnä hengitysteihin.

Pakokaasujen rikkidioksidi syntyy polttoaineessa epäpuhtautena olevan rikin yhtyessä palamistapahtumassa happeen. Rikkidioksidi aiheuttaa maaperän happamoitumista ja oireita hengitysteissä. Liikenne edustaa vain pientä osaa kokonaispäästöstä. Hiukkasten haitallisuus perustuu niiden kuljettamiin aineisiin ja yhdisteisiin, kuten raskasmetalleihin ja muihin karsinogeenisiin ja mutageenisiin yhdisteisiin.

Taajamissa liikenne on merkittävä leijuvan pölyn aiheuttaja. Liikenne tuottaa hiukkasia ja nostaa ilmaan kadulla olevaa ja sinne laskeutuvaa pölyä. Katujen hiekoituksesta ja teiden kulumisesta johtuvan, karkeista hiukkasista koostuvan pölyn vaikutus on ympäristöä likaava ja viihtyisyyttä alentava. Pakokaasujen osuus kokonaisleijumasta on vähäinen, mutta pakokaasujen sisältämät palamisprosessin tuotteina syntyvät hiukkaset ovat pieniä (pienhiukkasia) ja pääsevät tunkeutumaan syvälle keuhkoihin, ollen siten terveydelle haitallisia.

Suurin osa pölypäästöistä jää melko lähelle tietä, mutta hyvin kevyt pöly saattaa leijailla pitkällekin. Pöly- ja pakokaasuhaittaan vaikuttaa vallitsevat tuuliolosuhteet, mikroilmasto, suojapuuston olemassaolo ja muut säätekijät.

1.5. Maisema

Maisema on aistein havaittu suhteellisen laaja ympäristö. Maisema on vanha maa-sanan johdannainen. Eri ilmiöiden mieltäminen maisemiksi on laajentunut, ja nykyään puhutaan väljästi esimerkiksi äänimaisemista ja mielenmaisemista. Vaikka maiseman kokemiseen vaikuttavat näköaistin lisäksi kuulo-, haju- ja muutkin aistit, rajoitutaan maisemaan kohdistuvien immissiohaittojen tarkastelu tässä julkaisussa pelkästään visuaaliseen maisemaan. Maiseman huonontuminen melun seurauksena käsitellään meluimmissiona.

Maiseman näkymisen kannalta keskeisimmät tekijät ovat havaitsija ja kohde. Havaitsija tarkoittaa esimerkiksi kesämökin asukasta, joka liikkuu pääasiassa oman kiinteistönsä alueella. Kohteella tarkoitetaan pääsääntöisesti tiettyä haittakohdetta kuten esimerkiksi meluvallia tai voimalinjaa. Maiseman näkymiseen vaikuttavat siis havaitsijan liikkeet ja kohteen ominaisuudet sekä näiden lisäksi tarkasteluolosuhteet, maastosijainti, etäisyys, mahdolliset näkymäesteet ja kohteen taustat.

Maiseman ja varsinkin maisemahaitan arvioinnissa tulee ensiksi erottaa toisistaan lähi- ja kaukomaisema. Oikeuskäytännön mukaan vain lähimaisemassa tapahtuneet muutokset voivat olla korvattavia. Havainnoitsijan aistikokemukset muodostuvat lähimaisemassa yleensä noin 200 metrin laajuisesta ympäreestä havainnoitsijan orientaatiosta katsottuna. Edellä mainitulle etäisyydelle erotetaan likimain oikeina niin värit, valot, muodot, koot kuin kolmiulotteisuuskin. Lähimaisema rajaa siis sen havaitsijan elämismaailman muodostavan ilmapiirin, jossa aistikokemukset ovat selvästi kohdennettavissa. Havaintoetäisyyden ka1svaessa aistikokemusten kohdentaminen vaikeutuu.

Kaukomaisemalla tarkoitetaan sitä aluetta, joka alkaa lähimaiseman ulkorajoilta, siis noin 200 metrin päästä havainnoitsijan orientaatiosta ja päättyy sinne, missä näköpiiri loppuu. Kaukomaisemassa olevista kohteista on havainnoitsijan vaikeaa saada oikeanlainen kuva. Näkymä kohteeseen vaihtelee kaukomaisemassa etäisyyden, varjostuksen ja perspektiivitekijöiden mukaan. Myös muut aistihavainnot heikkenevät havainnoitsijan ja kohteen välisen etäisyyden kasvaessa. Lähi- ja kaukomaiseman metrimääräiset rajat eivät ole ehdottomia, vaan vaihtelevat erityisesti kohteen koosta ja luonteesta, sekä maiseman näkymiseen liittyvistä tekijöistä. Joskus (esim. järvinäkymä) lähimaisemaksi on katsottu jopa kilometrin suuruinen alue.

Havainnoitsija saa käsityksen ympäristössään olevista kohteista ns. kokonaisilmentymän avulla. Kokonaisilmentymällä tarkoitetaan niitä piirteitä ja ominaisuuksia, joita havainnoitsija aisteillaan ympäristöstään havaitsee. Ilmentymät ovat usein ajallisesti eli kronologisesti vaihtelevia mm. vuorokauden- ja vuodenajan suhteen. Lumisena ja pimeänä ajankohtana kohteen kuten esimerkiksi soranottopaikan havaitseminen vaikeutuu. Itse kohteet ovat useimmiten pysyviä ja tiettyyn paikkaan kohdistuvia (topologisia), vaikka niiden ilmentymät vaihtelevatkin.

Maiseman visuaalinen vaikutus muodostuu useista eri tekijöistä. Esimerkiksi voimansiirtolinjat, joiden pylväät ovat vähintään kaksi kertaa puiden latvuskorkeuden yläpuolella, näkyvät kirkkaalla säällä vähintäänkin puolen kilometrin päähän. Näkyvyyteen vaikuttavat useat eri tekijät. Maastosta poikkeavat värit tehostavat linjojen visuaalista vaikutusta, kun taas esimerkiksi näkymäesteellä (esim. suojakasvillisuudella) voi olla päinvastainen vaikutus. Seuraavissa alaluvuissa on käsitelty kukin maiseman arviointiin vaikuttava tekijä itsenäisenä muuttujana.

1.5.1. Etäisyys

Kohteen visuaalinen vaikutus riippuu oleellisesti havaintoetäisyydestä. Korvauskäytännön perusteella etäisyys onkin yleisesti huomioitu ja myös toimituspöytäkirjaan kirjattu tekijä. Usein esimerkiksi suurissa voimansiirtolinjoja käsittelevissä lunastustoimituksissa korvaukset määrätään pitkälti havaitsijan ja kohteen välisen etäisyyden perusteella. Maisemahaittoja arvioitaessa tulee kuitenkin muistaa, että etäisyys on vain yksi maiseman arviointiin vaikuttava tekijä.

Etäisyyden merkitystä voidaan tarkastella joko kohteen halkaisijan ja pituuden tai projisoidun pinta-alan suhteen. Etäisyyden vaikutus kohteen halkaisijaan ja pituuteen on kääntäen verrannollinen. Toisin sanoen etäisyyden kasvaessa X –kertaiseksi, kohteen pituus lyhenee suhteessa 1/X. Projisoidun pinta-alan ja etäisyyden suhde on verrannollinen etäisyyden neliöön ja määräytyy siten kaavan 1/X² perusteella. Siten esimerkiksi etäisyyden kaksinkertaistuessa projisoitu pinta-ala pienenee neljännekseen.

Maisemahaittakorvauksia määrättäessä etäisyys ei kuitenkaan ole ainoa näkymisen arviointiperuste. Ei siis ole selvää, että havaitsijan ja kohteen etäisyyden kaksinkertaistuessa, kohteen merkitys pienenisi juuri puoleen tai neljännekseen. Se, mikä vaikutus etäisyyden muutoksella on lopulliseen kokonaisilmentymään, jää arviomiehen ratkaistavaksi.

1.5.2. Esteet

Maiseman näkyvyyttä arvioitaessa tulee pääsääntöisesti huomioida yli puolitoista metriä korkeat esteet ja muut rakennelmat. Yli puolitoista metriä korkea este ylittää keskimääräisen katselukorkeiden ja rajaa keskimääräisen horisontaalisen näkyvyyden. Esteen kokonaisvaikutus riippuu pitkälti havaitsijan orientaatiosta ja päänäkymistä, minkä vuoksi pääasiallisin havaintopiste ja näkymäsuunta tulee huomioida näkymäestettä ja sen aiheuttamaa haittaa arvioitaessa.

Esteestä riippuen näkymä voi katketa totaalisesti esteen vaikutuksesta tai lievemmässä tapauksessa häiriintyä. Totaalisesta näkymän katkeamisesta mainittakoon esimerkkinä korkeat meluvallit, jotka rajaavat usein näkymän kutakuinkin kokonaan. Esteen vaikutuksesta häiriintyneestä näkymästä voi olla kyse esimerkiksi silloin, kun siltarakenteita korotetaan siten, että näkymä peittyy osittain.

1.5.3. Ajankohta

Ajankohdalla, olipa kyse sitten vuoden- tai vuorokaudenajasta, on vaikutusta kohteen näkyvyyteen. Käytännön arvioinnin kannalta huomioita tulee kiinnittää etenkin kirkkaasti valaistuihin kohteisiin (valaistuihin maanteihin yms.) ja niiden yönäkymiin. Näkyvyyteen ajan suhteen vaikuttaa valomäärä, lumipeite sekä havainnoitsijaa ympäröivä kasvillisuus. Hyvänä esimerkkinä lumipeitteen vaikutuksesta mainittakoon maa-aineksen ottoalueet, joiden visuaalinen häiritsevyys saattaa poistua kokonaan lumen alle. Käänteisen vaikutuksen saattavat aiheuttaa havaitsijaa ympäröivät lehtipuut, joiden suojavaikutus vähenee merkittävästi talvisaikaan. Pimeän vuodenaikaan häiritseväksi seikaksi saattavat muodostua erilaiset valot.

1.5.4. Värit

Kohteen väri tulee esille pääasiassa voimansiirtolinjoja koskevissa lunastustoimituksissa. Väri ja sen vaikutus näkyvyyteen riippuu pitkälti valaistuksesta ja varjostuksesta. Esimerkiksi voimansiirtolinjojen pylväiden väritystä valittaessa pyritään huomiota kiinnittämään siihen, että linjan ja taustan värikontrasti olisi mahdollisimman sopiva. Lentoreittien läheisyyteen voimansiirtolinjoja rakennettaessa kannatinpylväät tulee maalata räikeän punavalkoisiksi lentoturvallisuusohjeiden määrittämänä.

Värin merkitys häviää etäisyyden kasvaessa. Erot väreissä koetaan voimakkaasti vain alle 100 metrin etäisyydellä. Itse värit pystyy erottamaan kilometrinkin päähän, mutta silloin kyse on lähinnä värikontrastien havaitsemisesta.

1.5.5. Näkymäsuunta

Näkymäsuunta on maisemahaittakorvausten perusteluissa hyvin usein esille tuleva asia. Maisemamuutoksen merkitys riippuu pitkälti siitä, mihin näkymäsuuntaan havaintopisteestä katsottuna muutoksen aiheuttama kohde on tullut. Usein näkymäsuunnat jaetaan päänäkymään ja toissijaiseen eli sekundääriseen näkymään. Päänäkymä on havaitsijalle useimmiten avautuva näkymä. Useimmiten päänäkymä katsotan olevan suunnassa, joka avautuu kiinteistön pihapiiristä. Rantakiinteistöillä päänäkymän katsotaan olevan vesialueeseen suuntautunut. Päänäkymäsuunnassa tapahtunut maisemamuutos on negatiivisilta vaikutuksiltaan luonnollisesti merkittävin.

1.5.6. Tausta, varjostus sekä korkeussijainti

Kohteen sijainnin suhde maastoon vaikuttaa myös osaltaan kohteen näkyvyyteen. Kohteen sijainnista riippuen geologiset kohomuodot saattavat varjostaa kohdetta siten, että sen näkyvyys heikkenee. Varjostukseen vaikuttavat sekä havaitsijan ja kohteen väliset maaston muodot sekä kasvillisuus. Kohteilla voi olla myös näkyvyyteen vaikuttava maaston muotojen tai kasvillisuuden antama tausta, joka vaimentaa näkyvyyttä. Tausta ja varjostus riippuvatkin pitkälti kohteen ja havaitsijan välisistä korkeusulottuvuuksista. Esimerkiksi pellolla sijaitsevan voimansiirtolinjan näkyvyys heikkenee mikäli linjan takaa kohoaa metsäinen rinne, joka luo varjostavan taustan linjalle.

Taustan ja varjostuksen merkitystä on selvitetty alla olevalla kuvalla 1, joka esittää teollisuuslaitoksen näkyvyyttä taustoista ja varjoista riippuen. Sekä havaitsijan että kohteen korkeussijainti vaikuttaa oleellisesti kohteen näkyvyyteen.

Esimerkiksi tiet ja maa-ainesten ottoalueet eli kohteet, jotka projisoituvat katselukulman mukaisesti, näkyvät selvimmin yläviistosta katsottuna. Silloin, kun kohde ja havaitsija ovat samalla tasolla näkyvyys on huomattavasti heikompi. Havaitsijan ollessa kohdetta alempana esimerkiksi vuoren laaksossa, näkyvät vuoren laella olevat kohteet heikosti. Maaston ylätasolle tulevat kohteet kuten esimerkiksi voimansiirtolinjat näkyvät yleensä selvästi korkeussijainnista riippumatta.

Kuva 1: Varjostuksen ja taustan merkitys näkyvyyteen on oleellinen (Norvasuo 1989).

1.5.7. Alueen visuaalinen sietokyky

Alueen visuaalisella sietokyvyllä tarkoitetaan sitä, kuinka paljon ympäristöstä avautuva visuaalinen näkymä voi absorboida ulkopuolisia ja alkuperäiseen ympäristöön kuulumattomia asioita. Visuaalista sietokykyä on pyritty selvittämään erilaisten muuttujien avulla, joita kutsutaan biofyysisiksi tekijöiksi. Em. biofyysisiä tekijöitä ovat:

rinteen kaltevuus,
kasvillisuus ja sen jakautuminen,
kasvillisuuden aiheuttama varjostus,
paikan toipumiskyky,
maan värikontrasti,
morfologinen vaihtelu,
vesialueen muodon vaihtelu ja
maaperän stabiilisuus sekä eroosioalttius.

Tutkimuksissa on havaittu, että maiseman visuaalinen absorptiokyky on suurimmillaan sellaisissa pienimuotoisissa maastoissa, joissa on suuri vaihtelu. Suuren vaihtelun johdosta häiritsevät kohteet ikään kuin hukkuvat monimuotoisuuteen. Sama koskee alueita, joissa on suuret värikontrastit.

Alueen visuaalista sietokykyä havainnollistaa alla oleva kuva 2, jossa on esitetty neljä erilaista aluetyyppiä, joilla kullakin on erilainen visuaalinen sietokyky.

Kuva 2: Täysin avoimessa maisemassa visuaalinen sietokyky on alhaisimmillaan, kun taas sulkeutunut maisema pystyy vastaanottamaan huomattavasti enemmän ympäristöhäiriöitä (Voimalinjojen maisemavaikutukset 2001).

1.5.8. Havaitsemisen objektiivisuus

Maiseman arvioimiseen on sovellettu myös havaintopsykologiaa, jonka avulla on pyritty selventämään havaitsemisen objektiivisuuteen liittyviä ongelmia. Objektiivisuuden aspekteja ovat toiminnallisuus, sosiaalisuus ja esteettisyys.

Toiminnallisuudella tarkoitetaan tässä yhteydessä kohteen käytön ymmärtämistä. Yleishyödylliseksi ymmärretty kohde hyväksytään helpommin maisemaan kuuluvaksi kuin vaarallinen tai hyödyttömäksi katsottu kohde. Mikäli esimerkiksi rakennettu moottoritie parantaa ja nopeuttaa asuinalueen asukkaiden kulkuyhteyksiä on huomattavan todennäköistä, että hyödylliseksi katsotun kohteen haitat koetaan todellista pienemmiksi. Toiminnallisuus on myös aluesidonnainen tekijä. Esimerkiksi rakennettuun ympäristöön hyväksytään poikkeavia ja kenties häiritseviäkin ilmentymiä huomattavasti laajemmin kuin maaseudun luonnonelementtien täyttämään ympäristöön. Myös esimerkiksi riippuvaisuus elinkeinosta vaikuttaa voimakkaasti maiseman arviointiin. Esimerkiksi maanviljelijät arvioivat viljelemättömät pellot rumiksi, kun taas ohikulkijat näkevät villin pellon kauniina.

Sosiaalisuuden aspekti liittyy havaitsijan subjektiivisiin, persoonallisiin ja emotionaalisiin sekä historiallisiin suhteisiin. Esimerkiksi vanhan sukutilan omistajan sosiaalinen suhde tilan alkuperäiseen maisemaan on hyvin poikkeava verrattuna esimerkiksi arvioita tekevän toimitusinsinöörin näkökulmaan. Pellolle nousevan voimansiirtolinjan merkitys koetaan hyvin erilaiseksi riippuen maisemaan liittyvistä sosiaalisista suhteista. Historiallista suhdetta kuvaa se, että 1900-luvun alkupuolella rakennettuja radiomastoja pidettiin maisemaan sopivina ja muutoinkin positiivisina. Suhtautuminen johtui pitkälti siitä, että mastoja pidettiin uuden ajan symboleina ja kansan työllistäjinä.

Havaintopsykologisen tarkastelun kolmas aspekti on esteettisyys, jonka yksilöintiä pidetään hyvin vaikeana. Esteettisyyteen liittyvinä tekijöinä ovat luonnonmuotojen ja tekoainesten yhteensopivuus sekä niiden vaihtelevuus. Joidenkin mielestä muodon tulee vastata käyttötarkoitusta. Tämä ei tarkoita sitä, että tarkoituksenmukaista muotoa pidettäisiin silti välttämättä kauniina. Kauneus on katsojan silmissä, eli esteettinen kokemus riippuu kulttuurin ja persoonallisuuden kontekstista.

1.6. Psyykkiset immissiot

Psyykkiset immissiot tarkoittavat erilaisia pelkoja, jotka voivat olla rationaalisia tai ei. Pelkoja voivat olla esimerkiksi pelko kiinteistölle tärinän vuoksi aiheutuvista rakennevaurioista taikka pelko voimalinjojen magneettikenttien fysiologisista vaikutuksista ja sairastumisesta.

Psyykkinen immissio ei sellaisenaan ole korvattava. Mikäli pelko vaikuttaa kiinteistön kysyntää vähentävästi, voi se kuitenkin aiheuttaa arvoimmission, joka on korvattava. Mikäli siis esimerkiksi voimalinjojen pelätyt terveysvaikutukset vähentävät potentiaalisten ostajien lukumäärää, laskee kysyntä, ja samalla myös arvo.

Psyykkisten immissioiden korvattavuuden kannalta relevanttia ei ole se, onko pelko aiheellinen, vaan se, vaikuttaako se ihmisten käyttäytymiseen ja edelleen kiinteistön arvoon (ks. KKO:1999:61). Terveysvaikutuksista sinänsä ei korvaustoimituksissa määrätä korvauksia.

1.7. Raportin rajaus

Raportissa käsitellään yleensä vain sellaisia immissioita, joista voi tulla maksettavaksi korvaus maanmittaustoimituksen yhteydessä. Lisäksi raportissa on käsitelty joitakin muitakin immissioita, joita kirjoittaja on pitänyt mielenkiintoisena.

Raportista puuttuvat kokonaan talonrakentamisen aiheuttamat immissiot. Kaupunkialueilla ja varsinkin umpikorttelialueella naapurirakennukset peittävät näkymiä ja heikentävät valoisuutta. Lisäksi rakennustöiden aikana esiintyy merkittävää haittaa melun, pölyn , työmaaliikenteen, liikennerajoitusten, ja muiden seikkojen takia. Vaikka tällaiset haitat aiheuttavat periaatteessa miljardien euron suuruisten etujen menetykset, ne tulevat harvoin korvattavaksi, eivätkä tule juuri koskaan korvattavaksi kiinteistötoimituksessa.

Raportista puuttuvat lähes kokonaan immissiovahingot, eli lyhytaikaiset immissiot, jotka esimerkiksi liittyvät käynnissä olevaan rakentamiseen. Tilapäisten vahinkojen ja pysyvien haittojen välinen raja on kuitenkin liukuva. Tilapäinen häiriö saattaa kestää vuosia tai vuosikymmeniä, jos immissiolähteenä on esimerkiksi kivenmurskaamo. Toisaalta haitat eivät ole aina täysin pysyviä, sillä ne saattavat joskus kokonaan lakata, ja usein niihin voidaan tehokkaasti sopeutua.

2. Autoteiden immissiohaitat

Autoteiden osalta immissiohaitoissa on kysymys teiden lähistöllä olevien kiinteistöjen omistajien kokemista melu-, maisema-, pöly-, pakokaasu- yms. vaikutuksista. Vaikutukset voivat heijastua kiinteistöjen markkina-arvoihin ja aiheuttaa siten kiinteistöjen omistajille taloudellisia menetyksiä.

Autoteistä immissiohaittoja aiheuttavat suurimmat päätiet sekä mahdollisesti vilkkaasti liikennöidyt paikallistiet. Yksityistiet ja kadut harvemmin aiheuttavat niin paljoa immissiohaittoja, että korvauskynnys ylittyisi.

2.1. Maisemahaitta

Mikäli kiinteistön läheisyyteen rakennetaan tie, kiinteistölle voi näkyä tien lisäksi luiskia, kallio- ja maaleikkauksia, siltoja ramppeineen, sekä autojen liike ja valot. Joskus tietysti näkyy vain osa tai ei mikään mainituista asioista. Meluaita tai -valli saattaa jossain tilanteissa peittää tiemaiseman ja kaikki sen takana aikaisemmin näkyneet luonnon- ja kulttuurielementit. Tiehen liittyvät maisemaimmissiot ovat tilanteesta riippuen hyvin erilaisia, mistä johtuen niitä on tarkasteltava hyvin tapauskohtaisesti.

Tiet voivat muuttaa maisemaa seuraavasti:

alkuperäisen maiseman lopullinen muutos;
tien normaalin pengerryksen aiheuttama maisemakatkaisu;
ramppien, eritasoristeysten ja siltojen aiheuttamat korotukset sekä niihin liittyvät pengerrykset luiskauksineen;
meluaitojen aiheuttamat maisemakatkaisut;
avotilojen ja pengerrysten aikaansaama liikenteen näkymisen korostuminen;
liikenteen aiheuttamat epäsäännölliset valoilmiöt; ja
laajojen leikkaus- ja louhinta-alueiden aiheuttamat uudet usein epäesteettiset näkymät.

2.2. Meluhaitta

Tieliikenne aiheuttaa melua. Melu on maisemaimmissioon verrattuna helpompi käsitellä, koska melu on mitattava suure, jolle on asetettu suunnittelua ohjaavat melutason ohjearvot. Melu- ja maisemahaitta liittyvät usein yhteen, mistä johtuen korvauskäsittelyssä korvauksen molemmista haitoista voi määrätä yhtäaikaisesti.

Meluun liittyy läheisesti myös tärinä, joka tärinä on pahimmillaan rakennustyön aikana, jolloin joudutaan tekemään louhintatöitä. Liikenteen aiheuttama tärinä on ongelmaista lähinnä silloin, kun rakennukset ovat hyvin lähellä tietä. Tärinän aiheuttamien haittojen todentamisessa on syytä käyttää asiantuntijoita.

Ympäristömelun arviointiin käytetään melumittauksia ja laskentamalleja. Suunnittelun yhteydessä käytetään tavallisesti teoreettisia laskentamalleja. Melukorvauksia määrättäessä sen sijaan melun mittaaminen on suositeltavaa.

2.3. Muut haitat (pöly, pakokaasu, häikäisy yms.)

Teihin liittyvä pakokaasujen aiheuttamaa haittaa voi ilmentyä sinne, missä mikroilmastotekijät ovat muuttuneet niin, että ilman vaihtuvuus estyy. Asiaan vaikuttavat myös tuuli ja lämpötilatekijät. Aivan tien lähellä pakokaasujen mahdollisesti aiheuttamien haittojen riski on suurin. Joskus teiden rakentamisen seurauksena tietyn kohteen mikroilmaston tuuliolosuhteet voivat muuttua haitallisemmiksi (esim. pohjoistuulet pääsevät entistä pahemmin puhaltamaan pihaan). Tiettävästi tämän tyyppisiä tilanteita ei ole tullut eteen, ainakaan siten, että haittoja olisi voitu näyttää toteen.

Erityisesti raskaalla kalustolla liikennöidyillä hiekkateillä pöly voi koitua ongelmaksi. Tavallisesti tällaiset tilanteet liittyvät johonkin väliaikaiseen toimintaan, kuten tien rakentamisen yhteydessä tapahtuvaan maa-aineksen ottoon. Tällöin pölyn aiheuttamaa haittaa täytyy käsitellä vahinkona. Tien korkeusasemasta ja sijainnista suhteessa (rakennettuun) kohteeseen riippuen myös tiellä liikkujien valot saattavat aiheuttaa häiriötä.

2.4. Autoteistä aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Autoteistä aiheutuvien immissiohaittojen vaikutusta kiinteistöjen arvoon on tutkittu pääasiassa kahdella eri menetelmällä. Tutkimukset voidaan jakaa tutkimuksiin, joissa on tarkasteltu liikennemelun vaikutusta kiinteistöjen arvoihin sekä tutkimuksiin, joissa on selvitetty tie-etäisyyden vaikutusta kiinteistöjen arvoihin.

Kim ym. (2007) havaitsivat, että moottoritien läheisyydessä omakoti- ja rivitalojen hinnat laskivat melutason noustessa. Heidän mukaansa 1 dB:n melutason nousu 55 dB:stä lähtien tarkoitti 1,3 % kiinteistön arvon laskua. Andersson ym. (2009) taasen havaitsivat, että riippumatta tietyypistä (moottoritie, paikallistie jne.) kiinteistön arvot laskevat melutason noustessa. Heidän mukaansa 1 dB:n muutos 55 dB:n jälkeen laski kiinteistön arvoa Ruotsissa keskimäärin 1,7 %. Suurilla melutasoilla kiinteistön arvoa laskeva vaikutus oli huomattavastikin suurempi.

Sveitsissä havaittiin, että tie- ja lentoliikenteen melun vaikutuksesta yhden desibelin melutason kasvu laski asuntojen hintaa 0,7 %. Kun mukana oli ainoastaan lentoliikenteen melu, yhden desibelin melutason nousu laski kiinteistön arvoa 1 %:n. Melun vaikutuksen alarajana pidettiin 50 dB. (Baranzini & Ramirez 2005.) Bjørner ym. (2003, s. 7-9) havaitsivat, että 55 dB:n jälkeen Tanskalaisten asuntojen hinnat laskevat keskimäärin 0,5 %/dB.

Wilhelmsson (2000) havaitsi, että Tukholman lähialueilla omakotikiinteistöjen arvot alkavat laskea 50 dB:stä lähtien siten, että 1 dB:n nousu melutasossa alentaa kiinteistön arvoa keskimäärin 0,6 %. Man ja Mark (2010) totesivat, että kerrostalossa olevien asuinhuoneistojen arvo Hong Kongissa laskee 1 dB:n vaikutuksesta 0,3 %.

Hampurissa tehdyssä tutkimuksessa havaittiin, että kaupunkialueella olevien asuinkiinteistöjen arvo alkaa laskea jo 40 dB:stä lähtien, keskimäärin 0,23 % desibeliä kohden. Korkeammilla melutasoilla (yli 70 dB) arvonalennus oli voimakkaampaa. (Brandt ja Maenning 2010.) Lontoossa melun vaikutus oli 55 dB:stä lähtien keskimäärin 0,76 %/dB (Blanco & Flindell 2010).

Hollannissa selvitettiin yli 100.000 kiinteistökaupan osalta, miten liikennemelu vaikuttaa niiden arvoon. Meluaineisto kattoi tiedot sekä lento-, raide- että tieliikennemelusta. Tutkimuksessa havaittiin, että melun vaikutus kiinteistön hintaan on 0,3 - 0,5 % yhtä desibeliä kohden. Suurimmillaan melun vaikutus oli yli 65 dB meluarvoilla. (Theebe 2004.) Vainio (1995, s. 163) taasen havaitsi, että Helsingissä asuntojen (paritalo, rivitalo, asunto-osakkeet) hinnat laskevat 55 dB:stä alkaen 0,36 %/dB.

Tutkimuksista voidaan tehdä selkeä johtopäätös: tieliikenteen melun lisääntyminen alentaa asunnon arvoa. Lisäksi melun vaikutus on luonteeltaan progressiivista. Mitä suurempi on melun lähtötaso, sitä suurempi on yhden desibelin lisämelun aiheuttama kiinteistön arvon alentuminen.

Tutlkimustulokset eivät kerro, onko melun vaikutus kaupunkialueilla pienempi kuin maaseudulla, ja siellä erityisesti lomakiinteistöillä. On loogista olettaa, että melun vaikutus on suurin siellä, missä vietetään paljon aikaa ulkotiloissa, eli juuri loma-asunnoissa. Samasta syystä melun vaikutus omakotikiinteistöillä lienee vähän suurempi kuin kerrostalokiinteistöillä.

Taulukkoon 1 on johdettu kiinteistöjen arvonalennusprosentit melutason funktiona edellä esitettyjen tutkimusten perusteella. Rakentamattomien kiinteistöjen arvonalennus on suurempi kuin rakentamattomien. Kalliiden tonttien alueilla ero on vähäinen, mutta halpojen tonttien alueella jopa moninkertainen. Ehkä nyrkkisääntönä voidaan katsoa, että rakentamattomien kiinteistöjen arvonalennus on noin kaksinkertainen rakennettuihin kiinteistöihin verrattuna. Edellä mainittuihin tutkimuksiin perustuen maanmittauslaitos suosittelee taulukossa 1 esitettyjä arvonalennusprosentteja. Ne on laskettu siten, että haittakynnyksen ylittymisen jälkeen kiinteistön arvo laskee 0,6 % yhtä desibeliä kohden viiden ensimmäisen desibelin ajan. Kun haittakynnys ylittyy yli viisi desibeliä, kiinteistön arvo laskee 1 % yhtä desibeliä kohden.

Taulukko 1: Kiinteistöjen arvonalennusprosentit melutason funktiona

dB	omakotikiinteistöt, kaupunki	omakoti kiinteistöt, maaseutu	loma-asunnot	omakotitontit, kaupunki
45	0 %	0 %	0 %	0 %
46	0 %	0 %	- 1 %	0 %
47	0 %	0 %	- 1 %	0 %
48	0 %	0 %	- 2 %	0 %
49	0 %	0 %	- 2 %	0 %
50	0 %	0 %	- 3 %	0 %
51	0 %	- 1 %	- 4 %	0 %
52	0 %	- 1 %	- 5 %	0 %
53	0 %	- 2 %	- 6 %	0 %
54	0 %	- 2 %	- 7 %	0 %
55	0 %	- 3 %	- 8 %	0 %
56	- 1 %	- 4 %	- 9 %	- 1 %
57	- 1 %	- 5 %	- 10 %	- 2 %
58	- 2 %	- 6 %	- 11 %	- 3 %
59	- 2 %	- 7 %	- 12 %	- 4 %
60	- 3 %	- 8 %	- 13 %	- 5 %
61	- 4 %	- 9 %	- 14 %	- 7 %
62	- 5 %	- 10 %	- 15 %	- 9 %
63	- 6 %	- 11 %	- 16 %	- 11 %
64	- 7 %	- 12 %	- 17 %	- 13 %
65	- 8 %	- 13 %	- 18 %	- 15 %
66	- 9 %	- 14 %	*	- 17 %
67	- 10 %	- 15 %	*	- 19 %
68	- 11 %	- 16 %	*	- 21 %
69	- 12 %	- 17 %	*	- 23 %
70	- 13 %	- 18 %	*	- 25 %
71	- 14 %	*	*	- 27 %
72	- 15 %	*	*	- 29 %
73	- 16 %	*	*	- 31 %
74	- 17 %	*	*	- 33%
75	- 18 %	*	*	- 35 %

* melutaso, jonka ylittyessä tulee arvioida, soveltuuko kiinteistö enää laisinkaan käyttötarkoitukseensa

Loma-asuntojen ja voidaan olettaa kärsivän enemmän meluhaitasta kuin ympärivuotisesti asuttujen kiinteistöjen. Luonnollinen selitys on se, että kesämökeillä vietetään paljon suurempi osa ajasta ulkona eikä osittain äänieristetyissä sisätiloissa.

Tiedot tie-etäisyyden vaikutuksesta kiinteistöjen hintoihin on esitetty Maanmittauslaitoksen julkaisussa ”Korjauskertoimet asunto- ja loma-asuntotontin arvioinnissa (2010)”.

Isoihin pääteihin (moottoritiet, Etelä-Suomen suurimmat valtatiet ja suurimmat pääkadut) välittömästi rajoittuvat, ilman melusuojausta olevat tontit ovat tien liikennemääristä riippuen 20-40 % halvempia kuin puolen kilometrin päässä tiestä sijaitsevat tontit. Vielä 150 metrin päässä tiestä olevat tontit ovat 8-12 % halvempia kuin puolen kilometrin päässä. 0,5-2 km kauempana isosta päätiestä tonttien hinnat alkavat laskea jälleen saavutettavuuden heikentyessä. Laskevan vaikutuksen suuruus vaihtelee hyvin paljon mm. liikenneyhteyksistä riippuen. Isojen pääteiden häiritsevä ja hintaa alentava vaikutus on yleensä suurempi suurilla kaupunkiseuduilla kuin maaseudulla.

Kuvassa 3 on esitetty isojen pääteiden ja pääkatujen läheisyyden vaikutus asuntotontin hintaan. Vaaka-akselilla etäisyys on laskettu tontin keskipisteestä ajoradan keskilinjaan. Runsaan ja vähäisen liikenteen käyrät osoittavat, miten tien läheisyyden vaikutus karkeasti riippuu tien liikennemäärästä.

Kuva 3: Isojen pääteiden ja pääkatujen läheisyyden vaikutus asuntotontin hintaan. Vaaka-akselilla etäisyys on laskettu tontin keskipisteestä ajoradan keskilinjaan. Runsaan ja vähäisen liikenteen käyrät osoittavat, miten tien läheisyyden vaikutus karkeasti riippuu tien liikennemäärästä. (Peltola ym. 2010)

Pieniin pääteihin (tien ajoradan leveys 6,5-8 m) välittömästi rajoittuvat tontit ovat vain vähän halvempia kuin 150 metrin päässä tiestä olevat tontit. Etäisyyden kasvaessa tontit alkavat halventua jo 150 metrin kohdalla. Parin kilometrin päässä tiestä tontit ovat 12 % halvempia kuin optimietäisyydellä sijaitsevat tontit.

3. Rautateiden immissiohaitta

Rautatien rakenteista ja rautatieliikenteestä aiheutuu melua, tärinää ja maiseman muutosta.

3.1. Maisemahaitta

Rautateiden 3.1. Maisemahaittaaiheuttamat maisemahaitat muistuttavat pitkälti autoteiden aiheuttamia haittoja ja ne voidaan arvioida samoilla periaatteilla kuin muutkin maisemahaitat.

3.2. Meluhaitta

Rautatieliikenteen melu on erityyppistä kuin autotieliikenteen melu. Melu ei ole tasaista taustamelua vaan muodostuu pikemminkin ohi kulkevien junien aiheuttamista melupiikeistä. Rautatieliikennemelun erityispiirre on, että useimmilla rataosuuksilla yöajan melulle altistuvien määrät ovat jopa korkeampia kuin päiväajan melulle altistuvien määrät. Tämä johtuu siitä, että tavaraliikenteen pitkät ja raskaat junat kulkevat öiseen aikaan. Yöajan melun voi toisaalta arvioida häiritsevä päiväajan melua enemmän, mutta toisaalta siltä voi myös suojautua parantamalla rakennuksen äänieristävyyttä, muuttamalla oleskelualueiden sijoittelua tai käyttämällä piharakennuksia ym. meluesteinä.

Ratapihojen läheisyydessä melu on ajoittain impulssimaista. Tällöin melulaskentojen tuloksiin tulee lisätä 5 dB (ks. luku 1.1.2.1).

3.3. Tärinähaitta

Rautatieliikenteen aiheuttama tärinä on harvoin niin voimakasta, että se yksin aiheuttaa rakennuksille välitöntä vaurioitumisriskiä. Sen sijaan suhteellisen alhainenkin tärinätaso voi olla rakennukselle haitallista, jos rakennus on huonokuntoinen tai se on esimerkiksi perustusten epätasaisen painumisen vuoksi kuormittunut lähes vauriorajalle.

Ihmisen havaintokynnys rautatieliikenteen aiheuttamalle tärinälle on suuruusluokkaa 0,1…0,2 mm/s (heilahdusnopeuden resultantti). Melu, runkomelu, tärinästä aiheutuvat sekundääriset äänet (esimerkiksi ikkunoiden tai astioiden helinä) sekä pelko omaisuudelle aiheutuvista vahingoista voivat vahvistaa subjektiivista tärinäaistimusta.

3.4. Rautatiestä aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Vastaavasti kuin autoteiden kohdalla, voi rautatien kiinteistön arvoa alentavaa vaikutusta lähestyä joko melutason muutoksen tai rautatien läheisyyden perusteella. Melutason muutoksen vaikutuksia voi arvioida yhtäläisin perustein kuin autoteiden kohdalla, joskin rautatien aiheuttama jaksottainen melu on erityyppistä kuin autotien aiheuttama jatkuva ”taustamelu”.

Andersson ym. (2009) havaitsivat, että rautatien aiheuttama melu ei vaikuta yhtäläisiä melutasoa käytettäessä niin voimakkaasti kiinteistön arvoon kuin autotien aiheuttama melu. Tästä voitaneen päätellä, että voidaan käyttää korvausarvioinnissa samoja perusteita kuin autoteidenkin kohdalla (ks. luku 2.2.2).

Strand ja Vågnäs (2001) havaitsivat, että rautatie alentaa asuinkiinteistöjen arvoa. Heidän tutkimuksensa aineistona oli kaupat rakennetuista omakotikiinteistöistä vuosilta 1988-1995 Oslon liepeiltä. Tutkimustulos oli, että immissiohaittojen aiheuttama negatiivinen hintavaikutus ulottuu 100 metrin etäisyydelle radan reunalinjasta. 20 metrin etäisyydellä radasta sijainneet kiinteistöt olivat keskimäärin 23 % halvempia kuin yli sadan metrin etäisyydellä sijainneet kohteet.

Protnov ym. (2009) havaitsivat, että Israelissa asuinkiinteistöjen arvo aleni keskimäärin 13 % asuinkiinteistön sijaitessa 50-100 metrin etäisyydellä rautatiestä (havaintoja tätä lähempänä olevista kiinteistöistä ei ollut). Myös Carlson (2003) päätyi vastaavanlaisiin tuloksiin analysoidessaan omakotikiinteistöjä Suomessa.

Kuvassa 4 on esitetty rautatien aiheuttama kiinteistön arvon alentuminen etäisyyden funktiona (Carlson 2003).

Kuva 4: Rautatien aiheuttama kiinteistön arvon alentuminen etäisyyden funktiona (Carlson 2003).

Hiironen (2007, s. 19 ) on melun ja tärinän häiritsevyyksiä verraten tehnyt arvion tärinän vaikutuksesta kiinteistön arvoon. Kuvassa 5 on esitetty arvio kiinteistön arvon alentumisesta jatkuvan värähtelyn funktiona. Kuvan perusteella tärinän vaikutus kiinteistön arvoon on lineaarista. Havaintojen pienen määrän takia progressiivistä valkutusta ei kuitenkaan voi sulkea pois.

Kuva 5: Arvio kiinteistön arvon alentumisesta jatkuvan värähtelyn funktiona (Hiironen 2007, s.19).

4. Voimalinjojen immissiohaitta

Voimalinja käsittää pylväät haruksineen, johdot ja johtoaukean. Voimajohtojen aiheuttamat immissiohaitat ovat kansainvälisissä tutkimuksissa jaettu yleensä kolmeen pääluokkaan: maisemahaittaan, meluhaittaan ja terveysvaikutuksiin (esim. Elliot & Wadley 2002).

Voimajohtojen aiheuttama aineellinen immissio aiheutuu aine- tai energiasiirtymästä. Voimajohtojen aiheuttamaan aineettomaan immissioon ei liity tällaista siirtymää vaan se on luonteeltaan joko psyykkinen tai esteettinen. Jos kiinteistön arvo aineettoman immission myötä alenee, on kyse arvoimmissiosta, joka puolestaan (taloudellisena) on aineellinen. (Kuusiniemi 1997, s. 125.)

4.1. Maisemahaitta

Kiinteistön kohdalle tai lähelle rakennettava voimajohto voi muuttaa kiinteistöltä avautuvan maiseman yleensä huonommaksi (esteettinen immissio, maisemaimmissio). Kaupunkimaisilla alueilla voimalinjan vaikutus voi kuitenkin olla päinvastainen: se lisää valoisuutta ja johtoaukea on puistomaista aluetta.

Haitallisen vaikutuksen suuruus riippuu siitä, onko pylväs kiinteistön pääasiallisella katselusuunnalla, (Rahkila ym. 2006, s. 46).

Voimajohtojen rakentamisessa maisemamuutoksia aiheuttavat pylväät, johdot ja leveät johtokadut. Uusien linjojen rakentamisessa yleinen käytäntö on ollut se, että tarvittava uusi linja rakennetaan vanhan jo olemassa olevan linjan viereen. Vanhaa linjaa voidaan toisaalta myös suurentaa korottamalla kannatinpylväitä. Molemmissa tapauksissa näkymä voi muuttua entistä huomiota herättävämmäksi. Voimajohto saattaa joissain tapauksissa näkyä vain esim. lehdettömänä vuodenaikana. Toisaalta saattaa olla niin, että johto tulee näkyviin vasta, kun oma tai naapurin hakkuukypsä metsä hakataan. Tällöin menetys ei tapahdu välittömästi. Voimansiirtolinjan yleinen rakenne oleellisine mittoineen ilmenee alla olevasta kuvasta 5. (Rahkila ym. 2006, s. 99.)

4.2. Meluhaitta

Voimajohdon johtimien ja eristimien pinnalla tapahtuvat koronapurkaukset aiheuttavat sirisevän äänen. Ääni on voimakkaimmillaan kostealla säällä ja talvella, kun johtimiin muodostuu huurretta. Toiseksi melua voi syntyä tuulesta, joka ravistelee johdon osia: teräspylväitä, johtimia, orsia ja eristimiä. (Fingrid 2012, s. 13.)

Tampereen teknillinen yliopisto on tehnyt Fingrid Oyj:n toimeksiannosta äänitasomittauksia 400 kV:n voimajohdoilla vuosina 2005 ja 2006. Äänitasot 20 metriä sivussa johdon keskilinjasta olivat 25–45 dB. Tulokset vastaavat esim. kansainvälisen voimajohtoalan järjestön Cigren (International Council on Large Electric Systems) tekemien voimajohtojen koronakartoitusten tuloksia, joissa melutaso on alle 46 dB. Äänitasomittaus on kuitenkin altis tuulen, liikenteen ja muun ihmisen toiminnan aiheuttamille häiriöille. (Fingrid 2008, s. 117–118.) Esimerkkeinä erilaisista äänitasoista voidaan mainita muun muassa: lehtien havina 10–30 dB, tietokone 30–50 dB, keskustelu 50–70 dB ja liikenne 70–85 dB (Kuulosuoja.fi -verkkosivut).

Kuva 6: Kaaviokuva teräksisestä ristikkorakenteisesta 2 × 400 kV:n pylväästä. Kyseessä on 50 m korkea ns. T-pylväs, joka tunnetaan lempinimellä ’Tannenbaum’.(Rahkila ym.2006)

4.3. Terveysvaikutukset

Jännitteinen johto synnyttää ympärilleen sähkökentän. Sähköjohdossa kulkeva virta puolestaan luo ympärilleen magneettikentän. (Tampereen teknillinen yliopisto 2008, s. 3.) Voimajohdot aiheuttavat ympärilleen pientaajuisen sähkömagneettisen kentän, joka vaimenee mentäessä kauemmaksi johdosta (STUK 2009a). Esimerkiksi harustetulla portaalipylvästyypillä sähkökentän voimakkuus yhden metrin korkeudella maasta on 400 kV:n johdolla enimmillään 10 kV/m ja 110 kV:n johdolla alle 2 kV/m. Johtoaukean reunassa voimakkuudet ovat näitä huomattavasti pienemmät.

Magneettikentän voimakkuudet riippuvat kulloisistakin kuormitusvirroista. Suurimmillaan magneettikentän voimakkuus on 400 kV:n johdon alapuolella 10…30 μT ja 110 kV:n johdon alapuolella 5…8 μT. Kenttien voimakkuuksiin vaikuttavat johtojen rakenteelliset erot ja maanpinnan paikalliset vaihtelut sekä sähkökentän osalta lisäksi lähistöllä kasvava kasvillisuus. (Korpinen 2003, s. 43 ja 50.) Sähkökentän leviäminen ympäristöön tai rakennusten sisälle voi estyä esim. maakaapelin metallivaipan tai rakennuksen seinän vuoksi, mistä johtuen sähkökenttä ei tunkeudu esimerkiksi asuntoon. Magneettikenttä ei vaimene yhtä helposti. (Tampereen teknillinen yliopisto 2008, s. 4 ja 8.)

Ilmatieteen laitoksen mukaan voimajohdot eivät lisää salamointia eivätkä ohjaa ukkospilvien liikkeitä vaan parantavat salamaturvallisuutta. Lähiympäristöään korkeammat maadoitetut voimajohtopylväät houkuttelevat lähistölle iskevät salamat iskemään itseensä. Salamanpurkaus ohjautuu ukkosjohtimen kautta vaarattomasti maahan. (Fingrid 2012, s. 13.)

Voimajohdon sähkö- ja magneettikentät voivat vaikuttaa sydämentahdistimen toimintaan. Tahdistimen häiriintymistä voidaan kuitenkin vähentää säädöin ja laitevalinnoin. Syntyvä häiriö ei juuri koskaan ole vaaraksi. Nyrkkisääntönä on esitetty, että tahdistinpotilaan tulee välttää voimajohdon läheisyyttä 40 metrin etäisyydelle asti. (Tampereen teknillinen yliopisto 2008, s. 8.)

Televisiokuvaan voimajohdon sähkö- ja magneettikentillä voi olla vaikutusta vain erittäin harvoissa tapauksissa. Television tai näytön kuva saattaa häiriintyä, jos talo on 20 metrin päässä tai sitä lähempänä voimalinjasta (STUK 2009b). Maanomistajat ovat toisinaan viitanneet myös matkapuhelimen pätkintään ja kuulolaitteiden käytölle koituviin ongelmiin (Nikander 2009, s. 18).

Sähkökentän vuoksi voimajohdon läheisyydessä olevat maasta eristetyt sähköä johtavat esineet, rakenteet ja ihmiset varautuvat sähköisesti. Kosketus maahan tai maadoitettuun esineeseen saattaa tällöin synnyttää heikon ja vaarattoman kipinän. Pitkään johdonsuuntaiseen metalliseen aitaan voi syntyä haitallinenkin jännite, ellei sitä ole maadoitettu. (Fingrid 2012, s. 14.) Edellä mainitut vaikutukset ovat pääsääntöisesti joko vältettävissä taikka täysin harmittomia, mistä syystä ne eivät normaalisti aiheuta taloudellisia menetyksiä. Periaatteessa sähkö- ja magneettikentässä on kuitenkin kysymys immissiosta.

Voimajohdon sähkö- ja magneettikentän aiheuttamista terveydellisiä vaikutuksista on keskusteltu paljon. Sosiaali- ja terveysministeriön asetus ionisoimattoman säteilyn väestölle aiheuttaman altistumisen rajoittamisesta (294/2002) astui voimaan 1.5.2002. Asetus sisältää muun ohella suositusarvot pientaajuisille sähkö- ja magneettikentille. Suositusten perustana on, että ne suojaavat kaikilta riittävän hyvin tunnetuilta sähkö- ja magneettikenttien haittavaikutuksilta. Suositusarvot käyttötaajuiselle (50 Hz) sähkökentälle on 5 kV/m ja magneettikentälle 100 μT, kun altistuminen kestää merkittävän ajan. Kun altistus ei kestä merkittävää aikaa, arvot ovat 15 kV/m ja 500 μT.

Tampereen teknillisessä yliopistossa suoritettujen tutkimusten pohjalta voidaan todeta, että magneettikentät johtojen läheisyydessä ovat suositusarvoja pienemmät, samoin sähkökentät 110 kV:n johdoilla. 400 kV:n avojohdoilla sähkökentän pitkäaikaisen altistuksen suositusarvo ylittyy 30 %:lla pylväsväleistä. Niidenkään osalta lyhyen ajan kestävän altistuksen raja-arvo ei kuitenkaan ylity. Asetuksen seurauksena ei ole ollut tarvetta rajoittaa voimajohtojen alla esim. marjojen poimimista, maanviljelyä tai metsätöiden tekemistä. Yleensä asuinrakennukset sijaitsevat niin kaukana voimajohdoista, että altistustasot pihalla ja sisällä ovat samaa suuruusluokkaa kuin taustakentät yleensä. (Korpinen 2003, s. 22, 28, 47 ja Korpinen 2007, s. 12.)

Sähkö- ja magneettikenttien tunnettuja biologisia haittavaikutuksia ovat hermo- ja lihassolujen stimuloituminen kudoksiin indusoituvan sähkövirran vaikutuksesta, näköaistimukset sekä hyvin pinnalliset ihovaikutukset, jotka aiheutuvat pienistä kipinäpurkauksista ja ihokarvojen liikkumisesta hyvin voimakkaassa pientaajuisessa sähkökentässä (Korpinen 2003, s. 22; Tampereen teknillinen yliopisto 2008, s. 5). Tutkimuksissa on saatu viitteitä, että erilaisia biologisia vaikutuksia voisi esiintyä suositusarvoja alhaisemmillakin altistumistasoilla: muutoksia solujen toiminnoissa ja viitteitä kyvystä aiheuttaa syöpää.

Maailman terveysjärjestön WHO:n kansainvälinen syöväntutkimuskeskus IARC (International Agency for Cancer Research) on todennut, että pitkäaikainen oleskelu asuinympäristössä, jossa magneettikentän vuontiheys on yli 0,4 μT, saattaa aiheuttaa lapsilla leukemiaa. 50 Hz:n (esim. voimajohdon) magneettikentät ovat IARC:n luokittelussa mahdollisesti syöpää aiheuttavia. Samaan vaarallisuusluokkaan kuuluu mm. kahvi (Korpinen 2007, s. 11).

Niin sanotut sähköyliherkät ihmiset kokevat, että mm. voimajohdot aiheuttavat heille erilaisia tuntemuksia, kuten pistelyä, huimausta, väsymystä, päänsärkyä, voimattomuutta ja iho-oireita. Nämä oireet ovat ao. henkilöille todellisia, mutta niiden syyksi ei ole pystytty tieteellisesti osoittamaan sähkö- ja magneettikenttiä. (Tampereen teknillinen yliopisto 2008, s. 8.)

Vaikka edellä kuvailtujen terveysvaikutusten olemassaoloa ei ole pystytty tieteellisesti todistamaan, ne aiheuttavat ihmisissä pelkoa. Voimajohdon läheisyydessä oleva kiinteistö saatetaan kokea tästä syystä vaaralliseksi ja epäviihtyisäksi, eli kyse on psyykkisestä immissiosta. Sellaisen arviointiin on vaikea antaa mitään ohjetta.

4.4. Voimalinjasta aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Tutkimuskirjallisuus voimalinjojen vaikutuksesta kiinteistöjen arvoihin voidaan jakaa kolmeen pääluokkaan:

kyselytutkimukset,
kauppahintoihin pohjautuvat regressioanalyysit, ja
monimenetelmäiset tutkimukset (case analyysit, myynti/uudelleenmyynti -analyysit)

Mikään menetelmistä ei ole muita selvästi parempi.

Kyselytutkimuksissa on tavallisesti selvitetty asukkaiden kokemuksia ja näkemyksiä voimalinjoista. Kokevatko he ne häiritseviksi, taikka luulevatko he, että voimalinjan läheisyys vaikuttaa kohteen markkina-arvoon. Kyselytutkimuksilla on myös selvitetty kiinteistövälittäjien ja kiinteistöarviointiin erikoistuneiden henkilöiden näkemyksiä siitä, kuinka voimalinjat vaikuttavat kohteen arvoon. Lisäksi kyselytutkimusten avulla on simuloitu kauppatilanteita siten, että erilaisia kuvitteellisia kohteita (joiden ainoa ero toisistaan on voimalinjan läheisyys) on tarjottu potentiaalisille ostajille, joilta on tiedusteltu sitä, kuinka paljon he olisivat kohteesta valmiita maksamaan.

Kinnard ja Dickey (1995) toteavat, että kiinteistöarvioinnin ammattilaiset ovat sitä mieltä, että suurjännitelinja alentaa omakotikiinteistöjen arvoa. Potentiaaliset ostajat suhtautuvat negatiivisesti linjoihin ja hankkivat asuntonsa mieluummin kauempaa kuin läheltä linjaa. Vastaavasti myös rakennuttajat vieroksuvat lähellä linjaa sijaitsevia rakennuspaikkoja niinden huonontuneen kysynnän vuoksi.

Dent ja Sims (1998) havaitsivat, että ostajat ovat huolissaan voimalinjojen terveysvaikutuksista. Lisäksi ostajia ei miellyttänyt voimalinjamaisema, vaan he kokivat sen negatiivisena. Bond ja Hopkins (2000) totesivat voimalinjan läheisyydessä asuvia haastateltuaan, että lähempänä linjaa asuvat ihmiset kokevat linjan negatiivisempana kuin kauempana linjaa asuvat ihmiset. Tämän he otaksuivat tarkoittavan sitä, että ostotilanteessa otaksutut haitat ovat todellisia ja, että niitä on muitakin kuin vain muuttunut maisema (esim. meluhaitta). Jackson ja Pitts (2010) kuitenkin jatkoivat, että vaikka ihmiset pitävät suurjännitelinjoja yleisesti epäesteettisinä, ei se automaattisesti näy kohteiden hinnoissa.

Lane ym. (2013) suorittivat kokeellisen arviointisimulaation, jossa he tarjosivat voimalinjaa lukuun ottamatta identtistä kohdetta ihmisille ostettavaksi. Voimalinjan paikkaa muuttamalla he selvittivät, kuinka paljon ostajat olisivat valmiita maksamaan kohteesta, ja että vaikuttaako voimalinja sijainti tämän summaan. Tutkimuksessa selvisi, että voimalinja vaikuttaa negatiivisesti kodin arvoon. Kun linja sijaitsi aivan tontin rajalla, oli keskimääräinen arvonalennus 5 %. Linjan sijaitessa lähimaisemassa mutta hieman kauempana oli negatiivinen arvovaikutus keskimäärin 2,5 %. Lapsiperheet ja naiset arvottivat linjan negatiivisen vaikutuksen suurimmaksi.

Regressioanalyyseissä on pyritty selvittämään sitä, kuinka paljon sähkösiirtolinja tai sähköpylväät vaikuttavat kiinteistön arvoon. Tutkimuksissa on pyritty tavallisesti selvittämään sitä, mille etäisyydelle ja kuinka suurena vaikutus näkyy, eroaako vaikutus eri kiinteistötyypeillä (omakoti, loma-asunto, rakentamattomat tontit), ja mitkä muut tekijät vaikuttavat kärsittyyn haittaan.

Colwell ja Foley (1979) havaitsivat, että voimalinjan aiheuttaman arvonalennus on omakotikiinteistöille keskimäärin 6 % aina 70 metriin saakka. Tästä eteenpäin, havaittavaa vaikutusta ei heidän tutkimuksessa pystytty osoittamaan. Myöhemmin Colwell (1990) totesi, että linjannegatiivinen vaikutus häviää linjaetäisyyden kasvaessa ja ajan kanssa; heti linjan rakentamisen jälkeen vaikutus on suurempi kuin silloin, jos linja on ollut kauan paikoillaan. Myös Hamilton ja Schwann (1995) sekä Jackson ja Pitts (2010) havaitsivat, että linjan negatiivinen vaikutus pienenee ajan kanssa.

Kinnard ja Dickey (1995) havaitsivat, että voimalinjojen negatiivinen vaikutus ulottuu tavallisesti noin sadan metrin alueelle linjasta. Poikkeustapauksissa vaikutuksen on havaittu ulottuvan jopa 400 metriin saakka. Vaikutus häviää sitä nopeammin, mitä enemmän kasvustoa tai muita esteitä kohteen ja havaitsijan välissä on. Negatiivinen vaikutus on yleensä 1-10 % suuruinen (Kinnard ja Dickey 2000). Hamilton ja Schwann (1995) sekä) totesivat, että vaikutus on linjan välittömässä läheisyydessä keskimäärin 6-9 % sekä hieman kauempana (kuitenkin alle sadan metrin päässä) keskimäärin 1-6 %. Vaikutuksen he totesivat häviävän kokonaisuudessaan 200 metrin etäisyydellä. Callahan ja Hargreaves (1995) saivat vastaavat tulokset.

Des Rosiers (1998) käytti tarkempaa tutkimusaineistoa, ja havaitsi, että lähimpänä linjaa sijaitsevat (ns. ensimmäinen tonttirivi) tontit ovat keskimäärin 10 % halvempia kuin kohteet kaukana linjasta. Hieman kauempana sijaitsevat (ns. toisessa tonttirivissä) tontit ovat enää 5 % halvempia, kuin niitä kauempana sijaitsevat tontit, joilla voimalinjan vaikutusta ei näkynyt laisinkaan hinnoissa. Mikäli tontilta ei ollut suoraa näköyhteyttä linjalle tai sen rakenteisiin, oli haitta keskimäärin puolet pienempi. Lisäksi Des Rosiers (1998) havaitsi, että arvokohteet olivat kaikista herkempiä häiriöille. Saman asian havaitsi jo aikaisemmin myös Kinnard (1967) sekä myöhemmin Des Rosiers (2002) ja Jackson ja Pitts (2007).

Sims ja Dent (2009) havaitsivat, että vaikutus on kaikista suurin, jos pylväälle tai linjalle on suora näkymä taikka jos linja on elementteineen ”läsnä” kotia ympäröivässä visuaalisessa maisemassa. Mikäli pylväs oli suorassa näköyhteydessä ja välittömässä omakotikiinteistön läheisyydessä oli keskimääräinen arvonalennus 10-18 % (Sims ja Dent 2004, 2005). Bond ja Hopkins (2000) totesivat pylväsvaikutuksen olevan tätäkin suurempi (- 27 %). Myös Des Rosiers (2002) havaitsi, että vaikutus on suurimmillaan, jos kohteesta on suora näkymä pylväisiin tai johtimiin.

Rigdon (1991) ei havainnut voimalinjojen ja lomakiinteistöjen välistä hintayhteyttä. Myös Wolverton ja Bottemiller (2003) totesivat, etteivät kyenneet tunnistamaan tilastollisesti luotettavaa vaikutusta voimalinjojen ja asuinkiinteistöjen välillä. He kuitenkin varoittivat yleistämästä tuloksia liikaa. Heidän mukaansa tilastollisen luotettavuuden puute ei välttämättä tarkoita sitä, ettei vaikutusta olisi, vaan pikemminkin sitä, että vaikutusta ei kyetä kontrolloimaan valittujen muuttujien perusteella (po. tapauksessa etäisyys linjaan).

Wolverton ja Bottemiller (2003) totesivat, että tilanteet ovat yksilöllisiä ja, että vaikutus vaihtelee hyvin paljon tapauskohtaisesti. Jackson ja Pitts (2010) kritisoivatkin regressioanalyysejä siitä, että niiden perusteella voimalinjojen vaikutus voidaan ajatella riippuvan liian yksiselitteisesti esimerkiksi linjaetäisyydestä. Todellisuudessa kokonaisilmentymän muutokseen vaikuttaa valtavasti tekijöitä (vrt. 1.2.2 Maiseman arviointi).

Hannu Peltomaan mukaan ainoastaan pääkaupunkiseudulla voimalinjan läheisyydellä oli vähäinen negatiivinen vaiktuus omakotikiinteistön arvoon. Muualla Suomessa vaikutusta ei havaittu (Peltomaa 1998, s. 72).

Suomessa tehdyistä tutkimuksista tuoreimpia ovat Peltola ja Väänäsen (2004, 2007) tekemät regressioanalyysit. Tutkittuaan yli 40.000 haja-asuntotontin kauppaa vuosilta 1995-2003, Peltola ja Väänänen (2004) havaitsivat, että sähkölinjan etäisyys ei vaikuta kohteen kauppahintaan. Alle 100 metrin päässä kohteesta sijaitsevan sähköpylvään läheisyyden hintaa laskeva vaikutus voitiin joissakin malleissa todeta tilastollisesti merkitseväksi. Johtojen ja johtoaukean vaikutus näyttäytyy kauppahintojen valossa melko neutraalina. Tekijät toteavat, että johtoaukeaan liittyy myös positiivisia tekijöitä, kuten valoisuus, avoin tila ja naapureiden puuttuminen. Tuloksista he päättelivät edelleen, että ilmeisesti johtojen ja johto johtoaukean osalta positiiviset ja negatiiviset tekijät kumoavat toisiaan. Asuntotonttien kauppoja koskevassa analyysissään Peltola ja Väänänen (2007) havaitsivat, että etäisyys sähköpylvääseen vaikuttaa 100 metrin etäisyydelle asti siten, että tontin hinta nousee 0,2 %, kun etäisyys kasvaa metrillä. Näin ollen teoreettinen tontti, jonka keskellä on sähköpylväs, olisi tulosten mukaan 20 % halvempi kuin kaukana pylväästä oleva tontti. Vastaavsti tontti, jonka reunalla on sähköpylväs, olisi 10 % halvempi kuin kaukana pylväästä oleva tontti. Sähköpylvään vaikutusta yli 100 metrin päähän ei mitattu, koska voimalinjan vaikutuksen oletettiin rajoittuvan aivan lähialueelle. Lähialueellakin (0-100m) riski sille, ettei sähköpylvään läheisyydellä ole mitään merkitystä, oli melko suuri, eli 9 %.

Rahkila ym. (2006) havaitsivat lomakiinteistökauppoja tutkittuaan, että voimalinjojen läheisyydessä 0-300 metrin etäisyydellä kohteiden kauppa-arvo on keskimäärin 10-20 % alhaisempi kuin niiden kiinteistöjen, jotka eivät sijaitse suurjännitelinjojen läheisyydessä. Yksittäistapauksissa vaihteluiden todettiin olevan suuria. Tekijät kuitenkin jatkoivat, ettei tästä voi automaattisesti päätellä, että voimalinjat yksin aiheuttaisivat poikkeaman. Todennäköistä on, että voimalinjat pyritään rakentamaan sellaisille jo lähtökohtaisesti vähäarvoisemmille alueille, joilla niistä aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa.

Ns. parimenetelmää käyttivät Cowger ja Bottemiller (1996), Kung ja Seagle (1992), sekä Chalmers (2012). Tässä menetelmässä on toisiinsa verrattu mahdollisimman samankaltaisia kohteita, joissa eroavaisuutena on ainoastaan voimalinjan läheisyys. Sen enempää Kung ja Seagle (1992) kuin Cowger ja Bottemillerkään (1996) eivät havainneet voimalinjalle systemaattista hintavaikutusta. Chalmers (2012) sen sijaan havaitsi, että suuremmat (rakentamattomat) kiinteistöt eivät kärsi voimalinjoista suhteellisesti yhtä paljoa kuin pienemmät kiinteistöt, sillä suuremmilla kiinteistöillä on tyypillisesti parempi mahdollisuus sopeutua haittaan.

Chalmers (2012 havaitsi, että tarjonnan määrä vaikuttaa voimakkaasti siihen, kuinka suuri vaikutus voimalinjalla on; mikäli vastaavia kohteita on tarjolla runsaasti, jäävät voimalinjojen vaikutusalueella olevat kohteet myymättä (myyntiaika pitenee voimakkaasti ja hinta alenee). Yhteenvetona Chalmers (2012) totesi, että voimalinjoilla voi olla suuri vaikutus kohteen arvoon tietyissä tilanteissa (po. tutkimuksessa pienehköt kiinteistöt, jotka olivat linjojen välittömällä vaikutusalueella, ja joiden lähellä sijaitsi muuta tarjontaa, myivät lopulta noin 25-30 % halvemmalla, ja monikertaisesti pidemmällä myyntiajalla kuin vastaavat kohteet, joita linja ei haitannut).

Pitts ja Jackson (2007) havaitsivat, että voimalinjan hintavaikutukseen vaikuttavat linjojen ja tolppien etäisyys, linjan ja tolppien rakenne ja koko sekä kohdetta ympäröivä topografia. Lisäksi he totesivat, että myös markkinatilanne vaikuttaa siihen, kuinka suuri negatiivinen vaikutus on. Kun kysyntä ylittää tarjonnan, on linjan vaikutus vähäisempi. Mikäli tarjontaa on paljon, ”joutuu” lähellä linjaa sijaitsevan kohteen hintaa alentamaan suhteellisesti enemmän, jotta se menisi kaupaksi.

Yhteenvetona tutkimuksista voidaan todeta, että voimalinjat alentaa jonkin verran kiinteistön arvoa. Pylväs näyttää alentavan arvoa enemmän kuin johtimet. Voimalinjan vaikutus kohteen markkina-arvoon riippuu monesta tekijästä ja vaihtelee suuresti välillä 0-30 %. Vain lähellä pylvästä vaikutus on selvästi yli 5 %. Tyypillisesti voimalinjan vaikutus häviää noin 100 metrin etäisyydellä.

Voimalinjan johtimien ja pylväiden etäisyys on vain yksi vaikuttava tekijä muiden joukossa. Esimerkiksi voimalinjan ja kohteen välissä olevat esteet pienentävät vaikutusta. Kaikista eniten voimalinja vaikuttaa arvokohteisiin sekä pieniin rakentamattomiin kiinteistöihin,

4.5. Oikeustapauksia

Kysymys johtoaukealla osittain sijainneiden ja sen ulkopuolelle kokonaan jääneiden kiinteistöjen arvon alenemisen johdosta suoritettavista korvauksista, kun 110 kV:n sähkönsiirtolinja oli korvattu 400 kV:n sähkönsiirtolinjalla. (KKO:1999:61)

5. Kaivosten, louhosten ja maa-aineksen ottoalueiden immissiohaitta

Karkean maa-aineksen otto keskittyy pääasiassa glasifluviaalisiin sora- ja hiekkamuodostumiin. Maa-aineskohteista ¾ on hiekkakohteita; sora- tai karkeampia murskauskelpoisia kohteita kokonaismäärästä on vain ¼. Moreeni- ja hietakohteet ovat harvinaisia. Yleisimmin otto kohdistuu maaston kohomuotoihin, jotka ovat maisemakuvan näkyvin osa. Päätiestö ja suuri osa asutuksesta ovat perinteisesti Suomessa keskittyneet juuri näille samoille muodostumajaksoille, pitkittäisharjuille ja Salpausselille. Routimattomina ja rakennusteknisesti edullisina ne ovat soveltuneet erinomaisesti mainittuihin tarkoituksiin. Samat muodostumat sisältävät samalla suurimman osan käyttökelpoisimmista pohjavesivaroistamme.

Karkean maa-aineksen ottolupia on voimassa useita tuhansia; muita kuin kalliokiviaineiksen ottolupia on lisäksi voimassa useita satoja. Kaikkiaan maa-aineslain mukaisia ottolupia on myönnetty kymmeniä tuhansia.

Kalliokiviaineksen ottoalueita eli louhoksia on avattu ns. soranpuutosalueille, joilla käyttökelpoisten glasifuviaalisten muodostumien maa-aines on hyödynnetty loppuun. Tällaisia louhoksia on erityisesti Etelä-Suomen alueella.

Immissiohaittoja voi syntyä, kun maa-aineslain mukainen otto aloitetaan. Ottoluvan myöntää kunnan määräämä viranomainen, joka lain mukaan joutuu tietyissä tapauksissa pyytämään alueelliselta ympäristökeskukselta lausunnon ennen luvan myöntämistä. Otto on voinut tapahtua myös ilman maa-aineslain mukaista lupaa tai muutoin vastoin lain säännöksiä. Lupaa ei edellytetä (MAL 4 ja 23a§:n mukaisissa tilanteissa) kotitarvekäyttöä varten tapahtuvaan aineksen ottoon. Kalliokiviaineksen otto perustuu maa-aineslain määräyksiin samoin kuin edellä esitetty karkean kiviaineksenkin otto.

Kaikkiin näihin maa-aineksen ottoihin liittyy paitsi maisemamuutos niin usein vielä pöly- ja meluhaittaa. MAL 9§:n mukaan tällainen haitta tai vahinko on ottajan korvattava, mikäli se alentaa viereisen tai lähistöllä sijaitsevan kiinteistön arvoa ja haittaa ei ole pidettävä vähäisenä. Lisäksi korvausvaatimus on laitettava vireille viiden vuoden kuluessa vahingon tai haitan aiheutumisesta.

5.1. Maisemahaitta

Maa-aineskohteet ilmenevät visuaalisesti maisemassa ns. sorakuoppien muodostamina maisema-arpina. Riippuen kuopan etäisyydestä, maastosijainnin korkeustasosta ja etualan peitteisyydestä, näkymän häiritsevyysaste vaihtelee suuresti. Yleensä ottoalue muuttaa lopullisesti kohomuodon geneettistä profiilia, jolloin muoto tasoittuu tai yhtenäinen muodostumajakso katkeaa. Maisema säilyy muuttuneena vaikka ottoalue jälkihoitotoimenpitein siistittäisiin ja muotoiltaisiin uudestaan. Leikatusta kohdasta voi joissain tapauksissa jopa paljastua epäesteettinen uusi näkymäkin. Kalliokiviaineksen ottoalueisiin saattaa maisemallisesti usein liittyä lisäksi jätekivikasat.

Louhokset ilmenevät visuaalisesti maisemassa 5–15 metriä korkeiden tekojyrkänteiden rajaamina louhoksina. Louhoksen yleiskuvan siisteys riippuu käsiteltävän kivilajin rakoiluominaisuuksista. Syvemmät louhokset työstetään ns. porraslouhintana. Katselukulmasta, etäisyydestä, maastosijainnin korkeustasosta ja etualan peitteisyydestä riippuen näkymän häiritsevyysvaikutelma vaihtelee.

Kalliokiviaineksen ottoalue muuttaa usein laajan kalliokohteen alkuperäistä maastoprofiilia, koska louhintakohteet pyritään keskittämään suuriksi yhtenäisiksi alueiksi. Yleensä louhinta-alueet sijaitsevat etäällä asutuksesta, mikä toisaalta pienentää kiinteistöille aiheutuvia haittavaikutuksia.

Rakennuskivilouhimoihin liittyvät korkeat jätekivikasat (sivukiviaines) ovat louhoskaivantojen ohella maisemahaittakohteita. Materiaali on yleensä niin karkearakeista, että se ei suosi kasvillisuutta. Felsiset kivet (vaaleita ja runsaasti piihappoa sisältävät kivet esim. graniitit) ovat lisäksi kasvillisuutta ajatellen hyvin niukkaravinteisia. Kalkki- ja mafisten kivien (vähäpiihappoiset tummia mineraaleja sisältävät kivet, esim. gabro) alueilla jätekivialueet peittyvät luontaisesti helpommin kasvillisuudella.

5.2. Pölyhaitta

Pöly voi maa-aineskohteiden ja louhosten läheisyydessä olla merkittävä haittatekijä. Murskauskohteista nouseva kivipöly on terävää ja neulasmaista ja siksi haitallisempaa kuin lajittuneiden maa-ainesten sorakuoppien hiekkapöly. Pölyhaittaan vaikuttavat vallitsevat tuuliolosuhteet, mikroilmasto, suojapuuston olemassaolo ja muut säätekijät.

5.3. Melu- ja tärinähaitta

Maa-ainesten ottoalueista voi aiheutua myös melu- ja tärinähaittoja. Melua aiheutuu kuormauksesta, seulontalaitteistosta ja välppäyksestä sekä pahimpana murskaustoiminnasta. Hiekkapitoisissa kohteissa murskauskelpoista materiaalia on yleensä niin vähän, että murskausta tehdään verraten harvoin.

Tärinä voi joskus aiheuttaa oman immissiohaitan maa-ainesalueen läheisyydessä esimerkiksi räjäytysten taikka asuinkiinteistön ohi ajavien rekkojen vuoksi. Tärinähaitta on kuitenkin verraten harvinainen. Vastaavasti myös maa-ainesoton aiheuttamat pohjavesihaitat käsitellään yleensä omana erillisenä aiheenaan.

5.4. Maa-aineisten otosta aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Maa-aineisten ottoalueiden vaikutusta kiinteistöjen arvioihin ei ole ainakaan Suomessa juurikaan selvitetty. Rahkila ym. (2006) kuitenkin havaitsivat, että kiinteistöjen hinnat ovat alhaisempia maa-ainesten ottoalueiden välittömässä läheisyydessä. Tarkastelussa oli yli 8.000 lomakiinteistökauppaa alle kolmen kilometrin etäisyydellä ottoalueesta. Ottoalueen arvoa alentava vaikutus ulottui keskimäärin lähes puolen kilometrin etäisyydelle ottoalueen keskipisteestä. Kauppahinta-aineistossa esiintyy negatiivisia hintapoikkeamia keskimääräiseen 10 %:iin asti, noin 400 metrin etäisyydelle saakka. Keskimääräinen poikkeama tarkoittaa tässä yleisimmin havaittua poikkeaman tasoa. Alla olevassa kuvassa 9 ilmenevä, aivan maa-aineksen ottoalueen vieressä olevan kiinteistön keskimääräinen arvonalennus, - 13 %, ei ole haitan yläraja; joissakin tapauksissa negatiivinen hintapoikkeama saattoi olla selvästi suurempikin. Huomattavia positiivisia ja negatiivisia hintapoikkeamia ilmeni kaikilla etäisyyksillä kohteista. Negatiiviset poikkeamat todettiin olevan selvästi vallitsevampia. Hintojen hajonnat ovat havainnoissa suuret, sillä ilmeisesti ottoalueen käyttö (aktiivista ottoa/vähällä käytöllä) sekä sijainti (maaston olosuhteet, korkeuserot, suojakasvillisuus) vaikuttavat olennaisesti haitan määrään.

Kuva 7: Karkean kiviaineksen ottoalueiden vaikutus (%) lomakiinteistöjen hintaan eri etäisyyksillä (m) (Rahkila ym. 2006).

Rahkilan saama tulos, karkean kiviaineksen että ottopaikan läheisyydessä lomakiinteistöt ovat 5-10 % halvempia kuin parin kilometrin päässä, tuntuu uskottavalta. Rahkilan tulosten luotettavuutta on vaikea arvioida. Suurin vaikutus on ottopaikan välittömässä läheisyydessä, alle 200 metrin päässä, mutta Rahkilan tutkimuksesta ei käy ilmi, kuinka paljon kauppoja oli käytettävissä tuolla kriittisellä vyöhykkeellä. Sekään ei käy ilmi, miten raskaasta ja laaja-mittaisesta ottamisesta on kysymys. Kiinteistön arvo laskun yli 700 metrin päässä ottopaikasta ei tunnu loogiselta.

Haittoja eliminoivana hintatekijänä voidaan perustellusti oton jälkeistä tilannetta korjaava maisemointi ja istutukset. Täten haitan suuruus riippuu myös siitä, kuinka kauan ottoa aiotaan jatkaa, ja kuinka alue jälkihoidetaan.

Avolouhosten osalta Rahkila ym. (2006) havaitsivat ainakin lomakiinteistökohteita ajatellen, että louhokset ovat harvinaisia lomakiinteistöjen läheisyydessä. Havainnoista vain 717 sijaitsi 3 km:n etäisyydellä maastotietokannassa kuvattavista louhosalueista.

Vaikuttaa, että pääasiallisena haittatekijänä olisi louhosten osalta meluimmissio. Alla olevasta kuvasta 10 ilmenevä –11 % ei ole haitan yläraja; monissa tapauksissa negatiivinen hintapoikkeama saattoi olla selvästi suurempikin. Huomattavia positiivisia ja negatiivisia hintapoikkeamia ilmeni kaikilla etäisyyksillä kohteista. Negatiiviset poikkeamat todettiin olevan selvästi vallitsevampia. Hintojen hajonnat olivat havainnoissa suuret. Lisäksi havaintoaineisto oli pieni; alle 1.200 metrin etäisyydelle louhoksesta osui ainoastaan 99 kauppaa. Tulee kuitenkin huomata, että louhoksen suojaetäisyys asuinkäytössä olevasta rakennuksestakin on 600 metriä (Ympäristöministeriö 2001, 35–36).

Kuva 8: Louhoksen vaikutus (%) lomakiinteistöjen hintaan eri etäisyyksillä (m) (Rahkila ym. 2006).

Karkean maa-aineksen ottoalueita ja louhoksen ja kaivoksen lähellä olevien lomakiinteistöjen arvonalennuksissa näkyvät kaikki negatiiviset hintatekijät, joita ovat ainakin:

haittakohteen läheisyys,
melu,
pöly,
mikroilmaston negatiivinen muutos ja
satunnaiset haitalliset vaikutukset pohjavesiolosuhteissa sekä
maisemamuutokset, joita ovat:
- primäärin luonnonmaiseman lopullinen muuttuminen,
- maisemakatkaisun/-avauksen aiheuttama uusi haittanäkymä,
- maaleikkausten aiheuttama työnaikainen muutos,
- sivukivikasojen aiheuttama näkymä,
- epäesteettiset jätekasat, rakennelmat ja laitteet ottoalueella sekä
- mahdollisen uuden ottoluvan aiheuttama lisämuutosmahdollisuus.

Haittoja eliminoivana hintatekijänä voidaan perustellusti esittää:

oton jälkeinen maisemointi,
luontainen metsittyminen (erityisesti mafisten ja kalkkipitoisten kivilajien alueilla) ja
mikroilmaston mahdollinen myönteinen muutos.

5.5. Oikeustapauksia

Kaivospiirin laajentamiseksi oli suoritettu kaivoslain mukainen kaivospiiritoimitus. A, jonka omaisuus ei ollut toimituksen kohteena, omisti kaivospiirin välittömässä läheisyydessä tilan. Hän ei ollut esittänyt korvausvaatimuksia toimituksessa, mutta vaati myöhemmin kaivoslain 46 §:n mukaisella kanteella korvausta kaivospiirin laajennuksen aiheuttamasta maiseman menetyksestä johtuvasta kiinteistön arvon alenemisesta ja pölyhaitasta. Vaatimukset voitiin tutkia riippumatta siitä, olisiko ne voitu esittää ja ratkaista jo toimituksessa. (Ään.) (KKO:2004:87)

Yhtiö oli usean vuoden aikana harjoittanut vuokraamallaan maa-alueella polttoleikkausmenetelmällä graniitin louhintaa, mistä toiminnasta aiheutui naapuritilan omistajille sellaista meluhaittaa, jota oli pidettävä NaapL 17 §:ssä tarkoitettuna pysyvänä kohtuuttomana rasituksena. Louhimoa ei ollut perustettu mainitun lain 18 §:ssä säädetyssä järjestyksessä. Kunnan terveydenhoitolautakunnan terveydenhoitolain 26 §:n nojalla yhtiölle antama louhimon sijoituslupa ei ollut NaapL 20 §:ssä tarkoitettu julkisen viranomaisen lupa. Naapuritilan omistajien kanteesta yhtiö velvoitettiin lopettamaan louhinta polttoleikkausmenetelmällä ja maksamaan meluhaitasta vahingonkorvausta. (KKO:1982-II-109)

6. Tuulivoimaloiden immissiohaitta

Tuulivoiman teknologia kehittyy nopeasti. Voimaloiden teho kasvaa sen koon, roottorin halkaisijan ja napakorkeuden mukana. Kolmenkymmenen vuoden aikana voimaloiden tehokkuus on kasvanut monikertaisiksi. 1980- luvun alun 20–50 kW:n voimaloista nykyisiin usean megawatin voimaloihin. Suomen ensimmäisten tuulivoimaloiden tehot olivat 200-500 kW. Vuonna 2010 rakennetut tuulivoimalat sen sijaan olivat 2-3 mW:n tehoisia. (Stenberg & Holttinen, 2011 s. 13.)

Kuva 9: Tuulivoimalan teho nousee voimalan korkeuden ja roottorin lavan halkaisijan mukana. Tuulivoimalan tehoon vaikuttaa myös tuulen nopeus ja mitoitustuuli napakorkeudella ja roottorin alueella. (Tuuliatlas)

Poliittiset näkymät tuulivoiman kehitykselle ovat positiiviset. Valtioneuvosto teki selonteon ”Pitkän aikavälin ilmasto- ja energiastrategia” eduskunnalle vuonna 2008 joka hyväksyttiin 6.11.2008. Strategia yltää vuoteen 2020 asti, johon mennessä olisi tarkoitus nostaa tuulivoiman kokonaisteho 2008- vuoden noin 120MW:sta noin kahteen tuhanteen MW:iin ja vuotuiseen 6:een TWh:n. Selonteossa todetaan myös että laitosrakentamisessa pyritään laajoihin yhtenäisiin tuulivoimapuistoihin. (Valtioneuvosto 2008, s.39.) Vuoden 2010 lopussa tuulivoiman asennettu kapasiteetti oli 197 MW, joten kapasiteettitavoitteen saavuttamiseksi Suomessa tulee kymmenkertaistaa kapasiteetti 2011–2020 välisenä aikana (Stenberg & Holttinen 2011, s.22).

6.1. Maisemahaitta

Tuulivoimaloilla on merkittävät vaikutukset maisemaan. Ne näkyvät kauas eivätkä suuren jopa sadan metrin korkeutensa vuoksi juurikaan vertaudu muuhun ympäristöön. Merkitystä on erityisesti sillä, millaiseen maisemaan tuulivoimaloita suunnitellaan sijoitettavaksi. Hyvällä suunnittelulla voidaan lieventää tuulivoimaloiden haitallisia maisemavaikutuksia. Parhaassa tapauksessa tuulivoimalan vaikutukset ovat neutraaleja tai kohtuullisia, jolloin voimala ja sen rakenteet jäävät maisemakuvassa taustalle, sulautuvat tai asettuvat osaksi maisemakuvaa. Tuulivoimaloiden maisemavaikutuksia ei tule nähdä pelkästään negatiivisina. Hyvin suunnitellut tuulivoimalat voivat tuoda maisemaympäristölleen lisäarvoa. Maisemavaikutukset ovat ongelmallisia tilanteissa, joissa tuulivoimala alistaa tai hallitsee maisemakuvaa tai sen merkittäviä yksittäisiä elementtejä. (Weckman 2006, s. 3 ja 10.)

Useimmiten tuulivoimaloiden näkyvät osat ovat jalka, roottori, napa ja konehuone. Tuulivoiman väritys on yleensä harmahtavan valkoinen, sillä voimalat nähdään useimmiten taivasta vasten jolloin harmahtava sävy tasoittaa kontrastisuutta. Valkoinen väri tosin erottuu selkeästi metsäistä taustaa vasten. (Weckman 2006, s. 6)

Vaikka tuulivoimaloilla on merkittävä vaikutus maisemaan ja tuulivoimaloiden maisemavaikutuksiin kiinnitetään huomiota suunnittelu- ja lupavaiheessa, maisemahaitan korvaamisesta ei ole säännöksiä. Maisemavaikutukset eivät ole lähtökohtaisesti NaapL:n 17 §:n tarkoittamia kohtuuttomia rasituksia, sillä ne sijaitsevat lähes poikkeuksetta kaukomaisemassa. (Tuomisto 2011, s. 10.)

Tuulivoimapuistojen vaikutus maisemaan ja sen esteettisyyteen riippuu tuulivoimaloiden muodostelmasta sekä muodostelman tarkastelusuunnasta. Huomioimalla tuulivoimaloiden koko, määrä ja tarkastelusuunta voidaan valita esteettisiä ratkaisuja. (Mathiasen 1998.) Selkeällä ja kuivalla säällä tuulivoimaloista erottaa 5-10 km säteellä roottorin lavat, joiden näkyvyyttä pyörimisliike korostaa. 15-20 km säteellä lapoja ei voi havaita paljaalla silmällä. Torni erottuu ihanteellisissa oloissa 20-30 km päähän. Utuisella ja aurinkoisella säällä pyörivien roottorien lavoista heijastuvat pienet valonsäteet, aiheuttaen vilkkumisefektin joka korostaa tuulivoimaloiden näkyvyyttä. (Weckman 2006, s. 10.) Yleisesti voidaan todeta selvitysten pohjalta, että suuren kokoluokan tuulivoimaloiden dominanssi maisemaan häviää 5-7 km etäisyydellä. (Weckman 2006, s. 10.)

6.2. Meluhaitta

Tuulivoimaloista aiheutuu ääntä joka voi olla haitaksi läheisille kiinteistöille. Tuulivoimalaitosten käyntiääni koostuu pääosin laajakaistaisesta (noin 60-4000 Hz) lapojen aerodynaamisesta melusta sekä hieman koneiston yksittäisten osien meluista. Tuulivoimalaitoksen jaksollinen käyntiääni on seurausta siiven pyörimisestä, jossa doppler -ilmiön vaikutuksesta aerodynaamisen melun taso vaihtelee lavan pyörimisnopeuden mukaan. Tutkimuksissa on paikoin havaittu jaksollisuuden olevan merkittävä melun häiritsevyystekijä pisteissä, joissa mitattu melutaso on muuten alhainen. (Di Napoli 2007.)

Tuulivoimalaitoksen juurella vallitseva äänen voimakkuus on n. 60 dB mikä vastaa normaalin puheäänen voimakkuutta. Teollisen kokoluokan voimaloista (2 – 3 MW) koostuva maalle sijoitettu tuulipuisto alittaa 40 dB meluarvon (tiukin YM:n meluohjearvo, joka koskee taajamien ulkopuolisia virkistys- ja loma-asutusalueita yöaikaan klo 22-07) tyypillisesti 700-1000 m etäisyydellä lähimmästä voimalasta, riippuen voimaloiden lukumäärästä, maastosta ja kasvillisuudesta, jne. (Suomen tuulivoimayhdistys 2014.)

Saksalaisessa, suomalaiseen mittakaavaan suuressa, tuulivoimapuistossa (Rhede Wind Park, 17 noin 100 m korkeaa voimalaa) äänellä oli häiritsevää vaikutusta ainakin 1,5 kilometrin päähän. Mittauksen mukaan tuulivoimalan ääni oli yöaikana dominoiva 38 % mitatusta ajasta. 400 metrin päässä tuulivoimalasta tuulivoimalan ääni oli yöaikana dominoiva 72 % mitatusta ajasta. Päivisin tuulivoimalan äänen vaikutus oli huomattavasti pienempi. Vaikka tutkimuksen mukaan tuulivoimalan ääni on yöaikaan dominoiva, mitatut desibelitasot 1,5 kilometrin etäisyydellä pysyvät 40 desibelin alapuolella eivätkä siten ylitä annettuja ohjearvoja millään kiinteistötyypeillä. (van den Berg 2003.) Suuressa tuulivoimapuistossa ja äänen leviämisen kannalta otollisissa olosuhteissa haittakynnyksen ylittävää meluhaittaa voi esiintyä.

Tuulen suunnista riippuen tuulivoimalan melu voi olla varsin voimakasta melko kaukanakin tuulivoimalasta (Pöyry Finland Oy Energia 2012).

6.3. Välke- ja valohaitta

Välkehaitalla tarkoitetaan tuulivoimaloiden turbiinin lapojen pyörimisen aiheuttamaa varjostamista ja välkehdintää auringon paistaessa tuulivoimalan takaa. Lavat aiheuttavat liikkuvan varjon, joka voi tuulivoimalan koosta, sijainnista ja auringon kulmasta riippuen ulottua jopa 1-3 kilometrin päähän tuulivoimalasta. Vaikutusta voidaan lieventää pysäyttämällä tuulivoimalat kriittisiksi ajoiksi tai tekemällä esteitä vaikutuksen suunnalle, esimerkiksi istuttamalla puita. Suomessa ei ole määritelty välkevaikutukselle raja-arvoja tai suosituksia. Muissa maissa, esimerkiksi Saksassa raja-arvot laskennalliselle merkitykselliselle välkehaitalle ovat 30 tuntia vuodessa ja 30 minuuttia päivässä. Ympäristöministeriö suositteleekin muiden maiden suositusten huomioon ottamisen välkkeen rajoittamisessa. (Ympäristöministeriö 2012, s. 61.)

Tuulivoimalan valovaikutus saattaa olla jopa välkevaikutusta voimakkaampi ja vaikuttaa enemmän maisemaan. Pylvään huipuilla olevat flash-valot , jotka varoittavat lentokoneita, aiheuttavat hämärän aikaan etenkin pilvisellä säällä salamointia vastaavan ilmiön.

6.4. Muut haitat (vaikutukset eläimiin, turvallisuus)

Tuulivoimaloista voi olla haittaa alueella sijaitsevalle eläimistölle, etenkin linnuille ja lepakoille. Lintujen törmääminen tuulivoimalan lapoihin on helposti havaittavissa oleva haitta. Törmäyksiin voi johtaa voimaloiden sijoittuminen lintujen muuttoreitille tai ruokailualueille. Törmäysriski on huomattava, jos tuulivoimala sijaitsee pesä-/yöpymispaikan ja ruokailualueen välissä, jolloin linnut lentävät yleensä matalalla voimaloiden ohitse. Yleisesti ottaen törmäysvaara on kuitenkin pieni, paikallislintujen osatessa väistää niitä.

Erityisesti merikotkille voi olla haittaa tuulivoimaloista. Norjalaisten kokemusten mukaan huonosti sijoitetut tuulivoimalat voivat surmata kymmeniä uhanalaisia merikotkia. WWF on antanut ohjeen merikotkien huomioon ottamiseksi tuulivoimaloita suunniteltaessa. ELY-keskuksilla on tieto tunnetuista merikotkien pesäpaikoista. Vaikka tieto on salassa pidettävää, voi ELY-keskus antaa tuulivoimahankkeen kehittäjälle jo hyvin varhaisessa vaiheessa alustavan tiedon siitä onko alueella pesää. (WWF Suomi 2010 ja STY.)

Toisin kuin linnuille, lepakoille ei ole niinkään vaaraa itse lapoihin törmäämisestä. Lepakoille voi kuitenkin aiheutua vaaraa tuulivoimaloiden lapojen aiheuttamasta ilman alipaineesta joka voi vaurioittaa lepakoiden keuhkoja ja aiheuttaa kuoleman. (Baerwald ym. 1998.)

Tuulivoimaloilla on 70-luvulta lähtien dokumentoitu yhteensä 96 tapaturmaa joissa on kuollut ihmisiä. Yhteensä 125 kuolleesta henkilöstä 75 oli tuulivoima-alan työntekijöitä ja 50 muita henkilöitä. Samalta ajalta on dokumentoitu yhteensä 112 tapaturmaa, joissa ihmisiä on loukkaantunut. Näistä 93 tapaturmaa koskivat tuulivoima-alan työntekijöitä. Yhteensä onnettomuuksia on dokumentoitu 1292. (CWIF 2012.)

Turvallisuuskysymykset tuulivoimaloiden kohdalla viittaa usein siihen, että tuulivoimalasta voisi irrota jokin osa tai talvella jäätä. Osien ja jään putoamiseen voidaan soveltaa yleistä suojaetäisyyttä 1,5 x (tornin korkeus + lavan pituus), minkä ulkopuolella riski on minimaalinen. Turvallisuusriski on muutoinkin todella pieni, etenkin kun tuulivoimaloita huolletaan ja kunnossapidetään säännöllisesti. (Suomen tuulivoimayhdistys 2014.)

Putoileva jää on maailmanlaajuisesti pieni riski josta on suhteellisen vähän raportoituja onnettomuuksia, mutta pohjoisissa valtioissa se otetaan usein huomioon. Suurin osa putoavasta jäästä putoaa roottorin alapuolelle, mutta kauemmaksi putoavaan jäähän on mahdollisuus. Jäiden putoamisen riski riippuu roottorin halkaisijasta, jäisten päivien määrästä ja etäisyydestä roottorista. Hyväksyttävä riski voidaan määrittää alueen käyttötarkoituksesta riippuen. Putoavasta jäästä varottavat kyltit tai vastaavat varoituskeinot voivat olla hyödyllisiä keinoja käyttöoikeuden rajoittamisen minimointiin. (Baring-Gould et al. 2011)

6.5. Tuulivoimaloista aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Tuulivoimaloista aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon kulminoituu kolmeen tekijään (Hoen ym. 2011):

negatiiviseen maisemamuutokseen
negatiiviseen ympäristömuutokseen (tuulivoimapuiston ympäristö voi vaikuttaa teolliselta, vaikka yksittäiseltä kiinteistöltä ei tuulivoimaloille olisikaan näkymää); ja
tuulivoimalan aiheuttamiin häiriöihin (melu, välke, turvallisuus)

Tuulivoimaloiden vaikutusta kiinteistön arvoon on selvitetty kyselytutkimusten avulla, asiantuntijahaastatteluiden perusteella, sekä kauppahintoja analysoimalla. Useat tutkimukset osoittavat, että ennen tuulivoimalan rakentamista niiden on odotettu alentavan asuinkiinteistöjen markkina-arvoa (esim. Haughton ym. 2004; Khatri 2004; Firestone ym. 2007.) Kun kiinteistöjen hintoja on sitten tuulivoimalan rakentamisen jälkeen tarkasteltu, ei tilastollisesti merkitseviä hintapoikkeamia ole juurikaan löydettty (Sterzinger ym. 2003, Hoen 2006, Poletti 2007, Sims ym. 2008). Ainoastaan kahdessa tutkimuksessa Saksassa ja Yhdysvalloissa on saatu tulos, jonka mukaan tuulivoimalat alentavat kiinteistöjen arvoja (Sunak ja Madlener 2013; Heintzelman & Tuttle 2011).

Sims ja Dent (2007) havaitsivat, että Cornwallissa Iso-Britanniassa tuulivoimalan läheisyys laskee asunnon arvoa, joskin tulosten tilastollinen luotettavuus oli heikko. Myöhemmin Sims ym. (2008) totesivat, että melu, välke ja maisemanmuutos saattavat vaikuttaa negatiivisesti kiinteistöjen arvioihin Cornwallissa, mutta tilastollisesti merkittävää tulosta ei taaskaan havaittu. Laposa ja Müller (2010) huomasivat, että tuulivoimalan rakentamispäätöksen julkistamisen jälkeen kiinteistöjen arvot laskivat tuulivoimapuistoalueen läheisyydessä Coloradossa (riski sille, ettei tulos pitänytkään paikkaansa oli 10 %). He kuitenkin itse arvelivat, että samaan ajankohtaan ajoittunut rahoitusmarkkinoiden kriisin puhkeaminen saattoi olla todellinen vaikuttava tekijä kiinteistöjen hintojen laskulle.

Hoen ym. (2011) analysoivat 7.500 kiinteistökauppaa 24 tuulivoimapuiston läheisyydessä USA:ssa. Analyyseissä tarkasteltiin tuulivoiman aiheuttamaa häiriötä (mm. melu- ja välkehaittaa), maisemallista muutosta sekä alueen yleisilmeen muuttumista aikaisempaa ”teollisemmaksi”. Tutkimuksen mukaan tuulivoimala ei vaikuta kiinteistöjen (pääasiassa maaseutumaisia asuinkiinteistöjä) arvoihin silloinkaan, kun kiinteistöltä avautuu suora näkymä tuulivoimaloihin. Tulee kuitenkin huomata, että vain 8 havaintoa koko aineistosta sijaitsi 300 metriä lähempänä tuulivoimaloita (ilmeisesti sen vuoksi, ettei tuulimyllyjä saa rakentaa tätä lähemmäksi asutusta).

Sunak ja Madlener (2013) havaitsivat, että Saksassa (North Rhine-Westphalia) tuulivoimaloilla on vaikutusta kiinteistöjen arvioihin. He havaitsivat, että tuulivoimaetäisyyden kasvaessa yhden prosentin, kohoaa rakennetun asuinkiinteistön arvo keskimäärin 0,2 %. Negatiivinen vaikutus ulottuu Sunak ja Madlener:in (2013) mukaan noin kahden kilometrin etäisyydelle saakka. Heintzelman ja Tuttle (2011) havaitsivat, että tuulivoimalla olisi negatiivinen vaikutus kiinteistöjen hintoihin New Yorkin osavaltion pohjoisosissa. Yhden mailin etäisyydellä tuulivoimapuistosta sijaitsevat kiinteistöt olivat keskimäärin 7-14 prosenttia halvempia kuin kauempana sijaitsevat muutoin samanlaiset kiinteistöt.

Yhteenvetona voidaan todeta, että tuulivoimalat eivät näytä vaikuttavan kiinteistöjen arvioihin. Tulos tuntuu loogiselta, sillä yleensä kaukomaisemassa olevilla kohteilla ei ole kuin vaikutusta. Koska tuulivoimaloita ei saa rakentaa kuin useiden satojen metrien päähän asutuksesta, ei havaintoja ja siten tutkimustuloksia ole sellaisista tapauksista, joissa tuulivoimalat olisivat sijainneet asutuksen välittömässä läheisyydessä. Mikäli korvauskäsittelyssä tulee esille tapauksia, joissa tuulivoimalat sijaitsevat 300 metriä lähempänä asutusta, voi tilanne korvattavuuden kannalta olla toinen.

Odotus tuulivoimalan tulosta saattaa alentaa kiinteistön arvoa. Kun tuulivoimala on rakennettu, tulee siitä osa ympäröivää maisemaa, ja pian maiseman muutos unohdetaan ja tuulivoimalaan liittyvät pelot hälvenevät. Koska tuulivoimaloita on Suomessa vasta vähän, saattaa pelko ympäristömuutoksesta vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin muuta maailmaa voimakkaammin. Se jääkö vaikutus pysyväksi, on kuitenkin tulevissa tutkimuksissa selvitettävä.

7. Telemastojen immissiohaitta

Yleisimmät ja määrällisesti koko ajan lisääntyvät mastotyypit ovat puhelinliikenteen edellyttämiä ns. kännykkämastoja. Mastot rakennetaan tarveselvitysten perusteella joko kyseisen yhtiön hankkimalle ja omistamalle maalle tai maanomistajan vuokraamalle maalle. Lupaprosessi maston rakentamista varten käynnistyy kuntien rakennuslupaviranomaisten kautta. Mahdolliset valitustoimenpiteet perustuvat NaapL:n säännöksiin ja asia käsitellään käräjäoikeuksissa ja normaalia valitustietä edelleen eteenpäin.

7.1. Maisemahaitta

Metsäisellä alueella mastokorkeus on usein yli 50 metriä, mikä tarkoittaa sitä, että mastot ovat vähintään kaksinkertaisia puuston valtakorkeuteen verrattuna. Mastot sijaitsevat lisäksi maaston korkeimmilla kohdilla eli ne näkyvät yleensä joka suuntaan. Mastojen näkymistä edesauttaa verraten tiivis teräspalkkirakenne, puna-valkoinen väritys, huomiovalot ja lähietäisyydellä lisäksi harusvaijerit. Harusvaijerit erottuvat sateettomalla säällä päiväsaikaan varsin selvästi noin puolen kilometrin etäisyydelle. Koko mastorakennelma näkyy kokonaisuudessaan oman pituutensa etäisyydeltä, jos tarkastelija seisoo samalla tasolla maston tyvitason kanssa eikä edessä ole peitteisyyttä. Mastojen väritys ja huomiovalot määräytyvät lentoturvallisuustekijöiden perusteella. Toistotekijä eli uusien mastojen tulo näkymäalueelle lisää niiden aiheuttamaa ”häiriötä”.

Mastoja on tavallisesti sitä tiheämmässä, mitä taajaan asutummasta alueesta on kyse. Vastaavasti mastojen koko ja teho ovat sitä suurempia, mitä harvempaan asutumpi alue on, koska tällöin kullekin mastolle tarvitaan laajempi peittoalue. (Rahkila et al. 2006, s. 103-104 ja STUK 2003, s. 3.)

Alla on esitetty kuva 10 erilaisista mastotyypeistä mittakaavallisessa vertailussa. Kuvasta havaitaan, että mastot ovat monesti paljon korkeampia kuin suurjännitelinjojen pylväät.

Kuva 10: Erilaisia mastotyyppejä mittakaavallisessa vertailussa (Ympäristöministeriö 2003c, s. 7).

7.2. Terveysvaikutukset

Matkapuhelin on radiolähetin ja -vastaanotin, joka on tukiaseman kautta yhteydessä matkapuhelinverkkoihin. Matkapuhelin ja tukiasema lähettävät radiotaajuista säteilyä. Matkapuhelimesta puhelu siirtyy lähimpään tukiasemaan ja sieltä matkapuhelinkeskukseen, josta se jatkaa matkaansa lankapuhelinverkkoon tai toisen tukiaseman kautta vastaanottajan matkapuhelimeen.

Puhelimen lähetysteho riippuu yhteyden laadusta tukiasemaan ja käyttötilanteesta eli puhutaanko, kuunnellaanko vai onko puhelin vain valmiustilassa. Vain heikossa tukiaseman kentässä puhelin säteilee maksimitehollaan. Dataa siirrettäessä puhelimen lähetysteho voi olla kaksin- tai kolminkertainen puhelun aikaiseen tehoon verrattuna, mutta tällöin puhelin ei tavallisesti ole ”korvalla”. (STUK 2003, s. 2-3.)

Tukiaseman antennit on suunniteltu säteilemään suoraan eteenpäin avautuvaan vaakatasossa olevan viuhkan muotoiseen säteilykeilaan, ja mahdollisimman vähän muihin suuntiin. Käytännössä altistumisen enimmäisarvot ylittyvät säteilykeilassa vain muutaman metrin etäisyydellä antennista ja silloinkin vain katolle asennetun suhteellisen suurella teholla lähettävän antennin edessä. (STUK 2013.) Näin lähellä havaitsijaa (eli immissiosta kärsivää kiiinteistöä) eivät mastot koskaan ole.

Telemastojen terveysvaikutusten korvattavuuteen pätevät samat perusteet kuin muihin psyykkisiin immissioihin (ks. luku 1.6): arviointiin on vaikea antaa mitään ohjetta.

7.3. Telemastoista aiheutuvien immissiohaittojen vaikutus kiinteistön arvoon

Telemastojen vaikutusta kiinteistöjen arvioihin on selvitetty Suomessa lomakiinteistöjen osalta (Rahkila ym. 2006) sekä ulkomailla vakituisessa asuinkäytössä olevien kiinteistöjen osalta (Filippova & Rahm 2011; Bond 2007; Bond & Wang 2005; McDonough 2003).

Telemastojen haittavaikutus perustuu samoihin immissiohaittoihin kuin voimalinjoilla. Koska kiinteistöltä avautuva maisema on yksi kiinteistön arvotekijä, voi masto ”maisemaan tullessaan” vaikuttaa kiinteistön arvoon negatiivisesti, koska mastoja ei pidetä yleisesti kauniina ja maisemaa parantavina elementteinä. Toisekseen, pelko mastojen säteilyvaikutuksista voi karkottaa osan potentiaalisista ostajaehdokkaista pois, mikä vähentää kysyntää ja siten alentaa kohteen markkina-arvoa. Sitä, kuinka suuria nämä vaikutukset ovat, on mahdoton määritellä yksiselitteisesti tai toisistaan irrallisena. (McDonough 2003.)

Bond ja Wang (2005) totesivat haastateltuaan mastojen läheisyydessä asuvia ihmisiä, että ihmiset olettavat, että heidän kiinteistönsä arvo on alentunut sen vuoksi, että niiden vieressä sijaitsee telemasto. Karkeasti kolmasosa vastaajista oli sitä mieltä, että heidän kiinteistönsä arvo oli alentunut yli 20 %, kolmasosa arveli heidän kiinteistöjen arvon alenneen 10-20 %, ja loput 1-9 %. Bond (2007) tarkasti jälkikäteen aikaisemmassa tutkimuksessaan tekemänsä havainnot. Tarkastelemalla samojen kiinteistöjen kauppahintoja, päätyi hän siihen, että näiden kiinteistöjen arvo oli todellakin laskenut, mutta olennaisesti vähemmän kuin asukkaat olivat itse arvelleet. Asukkaiden mielipiteisiin saattoi vaikuttaa se, että telemastot olivat saaneet kosolti negatiivista julkisuutta (koskien mahdollisia terveysriskejä) Uuden-Seelannin mediassa ennen tutkimuksen tekemistä.

Floridassa tehdyssä tutkimuksessa havaittiin, että kiinteistöjen arvo oli laskenut tilastollisesti merkitsevästi sen jälkeen, kun niiden läheisyyteen oli rakennettu telemasto. Arvonalennus oli kuitenkin hyvin pieni (keskimääräinen arvonalennus oli 2 % etäisyydellä 0-300 metriä). Tätä kauempana vaikutusta ei ollut havaittavissa. (Bond 2007.) Suomessa tällainen vaikutus kuuluu yleisen sietovelvollisuuden piiriin, eikä siten pääsääntöisesti ole korvattava.

Filippova ja Rahm (2011) havaitsivat, etteivät telemastot vaikuta kiinteistöjen arvioihin ainakaan tilastollisesti merkitsevästi. Vähäistä arvopoikkeamaa esiintyi niiden kiinteistöjen osalta, jotka sijaitsivat massiivisimpien mastotyyppien välittömässä läheisyydessä, mutta tältäkään osin vaikutus ei ollut tilastollisesti merkitsevä.

Rahkila ym. (2006) tarkastelivat, poikkeavatko lomakiinteistöjen kauppahinnat telemastojen etäisyyden suhteen. Tarkastelua tehtiin yli 4.000 kaupan osalta aikavälillä 1994-1995. Tutkimuksessa havaittiin, että telemaston läheisyys laski kiinteistön arvoa jonkin verran, jopa 10 %. Tulosten tilastollista merkitsevyyttä ei tutkimuksessa testattu. Jälkikäteen voidaan arvella, että suuret hintapoikkeamat saattavat johtua siitä, että mastot sijoitetaan tyypillisesti vaarojen laelle ja mäkien päälle, kun loma-asunnot sijoitetaan taasen vaarojen laidoille, järvien läheisyyteen. Täten tulokset saattavat selittää sitä, että loma-asunnot ovat sitä kalliimpia, mitä lähempänä vesistöä ne sijaitsevat.

Yhteenvetona tehdyistä tutkimuksista voidaan todeta, että mastot saattavat vaikuttaa loma- ja asuinkiinteistöjen hintoihin vastaavista syistä johtuen kuin suurjännitelinjatkin. Mastojen mahdollinen arvovaikutus näyttää kuitenkin olevan vähäisempi kuin voimalinjojen, usein hyvin pieni.

8. Menettelyohjeita immissihaitan arvioinnissa

8.1. Meluhaitan arviointi

8.1.1. Melun ohjearvot

Ympäristönsuojelulainsäädännössä meluntorjunta on kiinteä osa ympäristön pilaantumisen torjuntaa. Meluntorjunnan keskeiset tavoitteet ja välineet on esitetty 1.3.2000 voimaan tulleissa ympäristönsuojelulaissa ja -asetuksessa.

Ympäristönsuojelulaki 86/2000
Ympäristönsuojeluasetus 169/2000

Ympäristönsuojelulainsäädännön uudistuksessa meluntorjuntalaki ja -asetus kumottiin; meluntorjuntalain nojalla annetut yleiset ohjeet ja määräykset jäivät kuitenkin voimaan. Valtioneuvosto on antanut meluntorjunnasta seuraavat päätökset ja asetukset:

Valtioneuvoston päätös melutason ohjearvoista 993/1992
Valtioneuvoston päätös ampumaratojen aiheuttaman melutason ohjearvoista 53/1997
Valtioneuvoston asetus ulkona käytettävien laitteiden melupäästöistä (laitemeluasetus) 621/2001
Valtioneuvoston asetus Euroopan yhteisön edellyttämistä meluselvityksistä ja meluntorjunnan toimintasuunnitelmista 801/2004

Alla olevassa taulukossa 2 ja 3 on esitetty yleiset melutason ohjearvot ulko- ja sisätiloille.

Taulukko 2: Yleiset melutason ohjearvot ulkona (Vnp 993/92)

Alue	Melun ekvivalenttitaso, L_Aeg (dB)	Melun ekvivalenttitaso, L_Aeg (dB)
	Päivällä, klo 7-22	Yöllä, klo 22-7
Asumiseen käytettävät alueet	55	50
Virkistysalueet taajamissa ja niiden välittömässä läheisyydessä	55	50
Hoito- ja oppilaitoksia palvelevat alueet	55	50
Uudet asuinalueet, virkistysalueet, hoito- ja oppilaitoksia palvelevat alueet	55	45
Loma-asumiseen käytettävät alueet, leirintäalueet, taajamien ulkopuoliset alueet, virkistysalueet ja luonnonsuojelualueet	45	40

Taulukko 3: Yleiset melutason ohjearvot sisällä (Vnp 993/92)

Alue	Melun ekvivalenttitaso, L_Aeg (dB)	Melun ekvivalenttitaso, L_Aeg (dB)
	Päivällä, klo 7-22	Yöllä, klo 22-7
Asuin-, potilas- ja majoitushuoneet	35	30
Opetus- ja kokoontumistilat	35	-
Liike- ja toimistohuoneet	45	-

Meluntorjunnan neuvottelukunnan 23.5.1994 hyväksymässä kannanotossa selvennetään ohjearvojen käyttöä. Kannanoton mukaan ohjearvoja sovelletaan eri liikennemuotojen melukysymyksiin, ja melutasoja verrataan ohjearvoihin melulähderyhmittäin. Iskumaisessa tai kapeakaistaisessa melussa mittaus- tai laskentatuloksiin lisätään 5 dB ennen vertaamista edellä mainittuun ohjearvoon. Normaali tie- tai raideliikenteen melu ei ole kapeakaistaista tai iskumaista. Meluhuipulle pidetään ohjeellisena tasona sisällä 45 dB.

Lisäksi valtioneuvosto teki vuonna 2006 periaatepäätöksen meluntorjunnasta.

Valtioneuvoston periaatepäätös meluntorjunnasta.

Meluntorjuntaa sivuavia säännöksiä sisältyy myös muuhun lainsäädäntöön, joista keskeisimpiä ovat:

Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999
Luonnonsuojelulaki 1096/1996
Laki ympäristövahinkojen korvaamisesta 737/1994
Terveydensuojelulaki 763/1994
Laki ympäristövaikutusten arviointimenettelystä 468/1994
Maastoliikennelaki 1710/1995
Maantielaki 503/2005
Ilmailulaki 1194/2009 ja Ilmailulaki 281/1995
Ajoneuvolaki 1090/2002 sekä liikenne- ja viestintäministeriön asetukset 1248/2002, 1250/2002 ja 274/2006
- Vesiliikennelaki 463/1996 ja Vesiliikenneasetus 124/1997
Laki huviveneiden turvallisuudesta ja päästövaatimuksista 621/2005 ja sen nojalla annettu valtioneuvoston asetus huviveneiden ja vesiskoottereiden turvallisuudesta ja melupäästöistä sekä huviveneisiin ja vesiskoottereihin asennettavien moottoreiden melu- ja pakokaasupäästöistä 748/2005
- Laki eräistä naapuruussuhteista 26/1920

8.1.2. Melun mittaaminen

Ympäristömelua arvioidaan korvaustoimitusten yhteydessä pääsääntöisesti melumittausten perusteella. Mittauksilla saatu tulos kuvaa tietyllä paikalla tietyissä olosuhteissa vallinnutta melutilannetta. Mittaustulosten riippuvuus paikasta, melulähteen toiminnasta ja sääolosuhteista aiheuttaa sen, että mittausten on oltava ajalliselta kestoltaan laajat, jotta tulokset olisivat edustavia.Yleinen ohje ympäristömelun mittaamisesta annettiin ympäristöministeriön toimesta vuonna 1995 ja tieliikennemelun mittaamisesta vuonna 1996. Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2002/49/EY ympäristömelun arvioinnista ja hallinnasta (ympäristömeludirektiivi) tuli voimaan 18.7.2002. (Ympäristöministeriö 2003, s. 6 ja 61 - 67.)

Melun mittaaminen tarkoittaa äänen voimakkuuden määrittämistä. Ilmassa ääni havaitaan pieninä toistuvina poikkeamina vallitsevasta ilmanpaineesta. Painetta verrataan vertailutasoon, joten melun arvo on paljas luku, jolle on määritelty yksiköksi desibeli (dB). Näiden poikkeamien tehollista keskiarvoa sanotaan äänenpaineeksi. Äänen pitkänajan keskiarvoa sanotaan keskiäänitasoksi eli ekvivalenttitasoksi (L_eq). Muita meluisuuslukuja on mm. L₁₀, joka ilmaisee melutason, joka ylitetään 10 % ajasta. Meluhuippujen kuvaajana käytetään 1 %:n pysyvyystasoa L₁. Melun häiritsevyyteen vaikuttavat keskiäänitaso, melutapahtuman enimmäisäänitaso, tapahtumien määrä ja vuorokaudenaika. Keskiäänitaso L_eq on kohtuudella hyväksyttävissä oleva altistuksen ja häiritsevyyden likiarvo. A-taajuuspainotettu perustuu kuuloaistin taajuusvasteen mallintamiseen.

Mittausten suorittaminen riippuu mittausten tarkoituksesta ja vaadittavasta tarkkuudesta. Yksinkertaisilla kartoitusluonteisilla mittauksilla määritetään melun suuruusluokka ja yksityiskohtaisilla mittauksilla saadaan määritettyä tiettyä ajanjaksoa vastaava keskiäänentaso. Melutason ohjearvot koskevat päiväajan (klo 7 - 22) ja yöajan (klo 22 - 7) keskiäänentasoja, joten mittausajankohtien tulee vastata näitä ajanjaksoja. (Ympäristöministeriö 1996, s. 9.) Tarkempia mittausohjeita löytyy ympäristöministeriön teoksista (Ympäristöministeriö 1996, s. 9-15; Ympäristöministeriö 2003, s. 64).

Mittaustuloksissa voi esiintyä virheitä. Virheitä voivat aiheuttaa mittalaitteiden tarkkuus, mittaustapa ja sääolot. Ensimmäinen ns. perusvirhelähde on mittauksen epävarmuus, joka on peräisin melulähteen äänensäteilyominaisuuksista. Toinen tyypillinen epävarmuustekijä on tilanne, joka syntyy arvioitaessa mittaustuloksen perusteella jonakin muuna kuin varsinaisena mittausajanjaksona vallitsevaa melua. (Ympäristöministeriö 1996, s. 24.)

Ajoneuvojen melumittauksissa oleellinen mittausepävarmuuteen vaikuttava tekijä on se, ettei melu ole tasaista, vaan se koostuu yksittäisten melutapahtumien aiheuttamasta kokonaisvaikutuksesta, jossa erilliset melutapahtumat ja niiden ajankohdat ovat sattumanvaraisia. Melutapahtumana voi olla esim. ohiajava auto. Lisäksi epävarmuuteen vaikuttaa ajoneuvoryhmäkohtainen hajonta, sekä hajonta, joka johtuu eri ajoneuvoryhmien erilaisista melutasoista. (Ympäristöministeriö 1996, s. 24.) Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että maantiellä kulkevien ajoneuvojen aiheuttamien äänten voimakkuudet vaihtelevat satunnaisesti. Vaikka tiedettäisiin ajoneuvoluokka, esim. henkilöauto tai kuorma-auto, eivät ajoneuvoluokkien sisälläkään melutasot eri ajoneuvojen kesken ole yhteneviä.

Mikäli tarkasteluajanjaksoon liittyvien ekvivalenttisten ajoneuvojen lukumäärä tai mittausajanjakson aikana vaikuttaneiden ekvivalenttisten ajoneuvojen lukumäärä ei ole tarkasti tiedossa, syntyy epävarmuutta, kun tiettynä ajankohtana mitatun keskiäänitason perusteella pyritään arvioimaan keskiäänitasoa joko mittausaikaa pidempänä ajanjaksona tai kokonaan eri aikana. (Ympäristöministeriö 1996, s. 25.)

8.1.3. Melumittauksen suorittaminen

Lunastustoimikunta päättää, kuka melumittauksen suorittaa. Melumittauksen voi suorittaa Maanmittauslaitoksen oma melumittaukseen erikoistunut henkilö. Melumittauksen voi myös tilata yksityiseltä konsultilta tai tienpitäjän edustajalta, ellei ole pelättävissä esteellisyysongelmia.

Melumittauksia tehdään erityisesti tiehankkeiden yhteydessä. Melu on syytä mitata sekä ennen tiealueen haltuunottoa että myös tien liikenteeseen ottamisen jälkeen. Melumittaukset kannattaa suunnitella yhdessä lunastustoimikunnan ja tienpitäjän kanssa. Jos kyseessä on uusi tie, melun mittaaminen ennen tien rakentamista on tarpeen vain siinä tapauksessa, että alueella on merkittäviä melulähteitä jo ennestään.

Melu tulee mitata ainakin sellaisten lähellä haltuunotettavaa tiealuetta olevien rakennettujen kiinteistöjen pihasta, joista otetaan maata tiealueeksi. Tällöinhän korvaukset joudutaan määräämään viran puolesta. Ennen haltuunottoa on kuitenkin syytä mitata melu myös samalla etäisyydellä olevista muista rakennetuista kiinteistöistä, vaikka niistä ei maata haltuunotettaisikaan. Korvausvaatimuksen tehneiden tilojen osalta melumittaus on syytä tehdä, ellei kiinteistö aivan selvästi sijaitse niin kaukana, että meluarvot eivät voi olla juurikaan kohonneet.

Melumittauksen suorittamisesta on hyvä ilmoittaa kiinteistön omistajalle etukäteen.

Ympäristöministeriö on antanut yleisen ohjeen ympäristömelun mittaamisesta (Ympäristömelun mittaaminen. Mätning av omgivningsbuller. Ohje 1/1995). Yleisen mittausohjeen lisäksi on olemassa meluryhmittäisiä ohjeita. Tällaisia on annettu tieliikennemelun mittaamisesta (Tieliikennemelun mittaaminen. Mätning av buller från vägtrafik. Ympäristöopas 15/1996), raideliikennemelun mittaamisesta (Raideliikennemelun mittaaminen. Mätning av buller från spårbunden trafik. Ympäristöopas 5/1996) ja ampumaratamelun mittaamisesta (Ampumaratamelun mittaaminen. Mätning av buller från skjutbanor. Ympäristöopas 61/1999).

Jos äänilähteen ja mittauspisteen välinen etäisyys on yli 100m, voi eri päivinä tehtyjen mittausten ero olla 5-20 dB. Varsinaisten mittaustulosten lisäksi mittauspöytäkirjassa on hyvä esittää seuraavat tiedot:

mittausten suorittaja, mittauspaikka, ajankohta ja kesto
mittauksissa käytetty laitteisto ja sen kalibrointimenettely
mittausmenettely
enimmäistason mittauksessa käytetty aikapainotus
mittaukset ulkona
mikrofonin korkeus maanpinnasta ja etäisyys tien keskiviivasta mittauspisteeseen
piirros tutkittavasta alueesta sisältäen tiedot mittauspisteistä, tiestä, rakennuksista sekä muista heijastavista pinnoista ja äänen kulkutiellä olevista esteistä
tiedot maanpinnan muodosta ja laadusta sekä kasvillisuudesta tien ja mittauspisteiden välillä
mittaukset sisällä
mikrofonin korkeus lattiasta
piirros huoneesta sisältäen tiedot mittauspisteistä, huoneen mitoista, materiaaleista ja huonekaluista, ikkunoista, ilmanvaihtoventtiileistä ja muista melutasoon vaikuttavista tekijöistä
selvitys taustamelusta
tiedot mittauksen aikana vallinneista sääoloista (esim. tuulen suunta ja nopeus, lämpötila, pilvisyys, mahd. sade, ilmanpaine, suhteellinen kosteus)
muut mittaustulokseen mahdollisesti vaikuttavat tekijät (esim. nastarenkaiden käyttö, jos mittaukset tehdään talviaikaan)

Lisäksi tieliikenteen melua mitattaessa on hyvä esittää:

liikennetiedot
kevyiden ja raskaiden ajoneuvojen määrä mittausajanjaksona
nopeusrajoitus ja arvio ajoneuvojen todellisesta nopeudesta
liikenteen rytmi
tiedot tiestä
tien leveys ja kaistojen lukumäärä
tienpinnan laatu, mahdollinen vesi, jää tai lumi tien pinnassa
tien pituuskaltevuus

Meluhaitan korvaamisen perusteluissa on hyvä ilmetä seuraavat asiat:

kiinteistön käyttötarkoitus
rajoittaako melu kiinteistön käyttöä, esim. rakennusoikeutta jää käyttämättä, joudutaan tekemään kalliimpia ratkaisuja
rakennettu/rakentamaton
taajama/haja-asutus
melu ennen ja jälkeen tiehankkeen
melun johdosta alentuvan kiinteistön osan karkea arvo
arvonalennusprosentti
myös melun poikkeuksellinen luonne tai ajoittuminen tiettyyn vuorokauden aikaan, mikäli se vaikuttaa määrättävään korvaukseen.

8.1.4. Melun laskentamallit

Ympäristöministeriö on antanut laskentamallin melun yleisestä laskennasta (ohje 1/1995).

Espoolainen Nordtest on antanut laskentamallin raidemelun laskennasta (1997) ja tieliikennemelun laskennasta (2002).

8.1.5. Meluntorjunta

Kaupunkien ympäristönsuojelumääräyksissä opastetaan melun ja tärinän torjuntaan. Yleisperiaatteena on, ettei asuin- ja työpaikka-alueiden lähettyvillä saa aiheuttaa tarpeetonta melua. Meluasioita hoitaa kaupungissa useampi viranomainen.

(Esim Espoon kaupunki: Asumisen ja ympäristön verkkosivut.)

Meluntorjunnalla voidaan vähentää korvattavaa meluhaittaa, ja joskus kokonaan poistaa se. Sisätilojen melua voidaan vähentää rakennusten ääneneristyksellä. Ulkotilojen melua vähennetään meluaidoilla ja meluvalleilla, jotka samalla muuttavat maisemaa. Maisema yleensä huonontuu, kun näköyhteys katkeaa. Tämä vastaa rakennusten aiheuttamaa näköyhteyden katkeamista, josta ei ole tapana maksaa korvausta.

8.2. Tärinähaitan arviointi

8.2.1. Tärinään liittyviä luokituksia

Mahdollisten tärinähaittojen tunnistamiseksi voidaan apuna käyttää VTT:n asettamia raja-arvoja tärinälle, jotka perustuvat Norjan standardiin (NS 8176E, 1999) ja VTT:n Tiedotteessa 2278 esitettyihin mittaustuloksiin.

Oheisessa taulukossa 4 esitetty värähtelyluokitus koskee normaaleja asuinrakennuksia. Mikäli rakennus on tarkoituksellisesti suunniteltu häiriöttömäksi, värähtelyluokan tulee olla yhtä värähtelyluokkaa korkeampi. Taulukkoa ei sovelleta rakennuksille, joissa ihmiset ovat pääasiassa liikkeessä tai joissa muut kuin liikenteestä aiheutuvat häiriöt voivat olla merkittävämpiä häiriötekijöitä.

Taulukko 4: Suositus rakennusten värähtelyluokituksesta Norjassa (NS 8176E, 1999)

Värähtelyluokka	Kuvaus olosuhteista	Tärinä v_w,95 (mm/s)
A	Hyvät asuinolosuhteet. Ihmiset eivät yleensä havaitse tärinää.	< 0,10
B	Suhteellisen hyvät asuinolosuhteet. Ihmiset voivat havaita tärinän, mutta se ei ole yleensä häiritsevää.	< 0,15
C	Suositus uusien väylien ja rakennusten suunnittelussa. Keskimäärin 15 % asukkaista pitää tärinää häiritsevänä.	< 0,30
D	Olosuhteet, joihin pyritään vanhoilla asuinalueilla. Keskimäärin 25 % pitää tärinää häiritsevänä.	< 0,60

Taulukon 4 tärinäluokitus perustuu asukkaiden haastatteluihin tärinän häiritsevyydestä sekä kohteista saatuihin mittaustietoihin. Norjan standardin perusteena on yhteensä yli 1.400 vertailuarvoa. Tutkimuksen (Klæboe et al. 2003) mukaan ihmisen herkkyyden ei ole todettu riippuvan tärinälähteestä (auto, juna, metro, raitiovaunu). Iällä, sukupuolella, sosiaalisella asemalla tai asuinalueella ei myöskään havaittu olevan oleellista merkitystä.

Taulukon luokituksessa on käytetty pohjana liikennemelulle asetettuja häiritsevyyskriteereitä. Myös liikennemelun suositusarvot (so. raja-arvot) on huomioitu luokituksessa. Liikennetärinän häiritsevyys luokan C ylärajalla (v_w,95 = 0,30) vastaa liikenteestä aiheutuvaa 55 dB:n ulkomelun häiritsevyyttä päiväsaikaan. Tällöin tutkimuksen (Turunen-Rise et al. 2003) mukaan 7-8 % asukkaista pitää häiriötä erittäin häiritsevänä ja noin 15 %:n voidaan olettaa valittavan häiriöstä. Luokan D ylärajalla (v_w,95= 0,60) 10 % asukkaista pitää tärinää erittäin häiritsevänä ja noin 25 %:n voidaan odottaa valittavan häiriöstä. Luokan B asunnot ovat värähtelyteknisesti suhteellisen hyviä, mutta edelleen muutamat valitukset ovat mahdollisia. Luokan A asunnoissa asukkaat eivät yleensä havaitse liikenteestä aiheutuvaa tärinää.

8.2.2. Tärinäalueet

Oheisessa kuvassa on esitetty arvio asuinrakennuksen ja tärinälähteen välisestä etäisyydestä, jota pienemmillä arvoilla tulisi arvioida lisäselvitysten tarpeet. Arvion perusteena on värähtelyluokka D (v_w,95 = 0,60 mm/s). Kuva perustuu normaalikuntoiselle radalle tehtyyn laskennalliseen arvioon ja sen laatimisessa on oletettu, että rakenteiden resonanssi-ilmiöstä johtuen värähtelyt asuintiloissa ovat kaksinkertaiset maaperän värähtelyihin nähden.

Laskentaparametrien epävarmuuden vuoksi kuvassa 3 on esitetty laskennallisesti epävarmat alueet. Alueen vasemman reunan etäisyyksillä on hyvin todennäköistä, että värähtelyluokan D raja ylitetään. Vastaavasti oikean reunan etäisyyksillä värähtelyluokan D rajan ylittyminen on hyvin epätodennäköistä.

Kuva 11: Suuntaa-antava arvio etäisyydestä eri maalajeilla, jolloin junista aiheutuva tärinä voi aiheuttaa korvattavaa tärinähaittaa. Varjostetut alueet kuvaavat laskennallisesti epävarmaa aluetta. (Talja 2004, 15.)

Yleensä rautatieliikenteen ongelmana ovat pehmeät savimaat ja tavarajunat. Kuvasta 3 nähdään, että tavarajunan painon ollessa 2 000 tn ja sen nopeuden ollessa 70 km/h, vasta yli 300 m:n etäisyydellä voidaan olla suhteellisen varmoja, että luokan D raja ei ylity. Toisaalta voidaan olla melko varmoja, että alle 50 m:n etäisyydellä raja ylittyy. Laskennallisen tarkastelun epävarmuuteen vaikuttaa erityisesti maaperän kerroksellisuus ja eri maakerrosten paksuuden ja vaihtelu. Esimerkiksi savimailla, joilla tärinän vaikutusalue ulottuu kauas herätteestä, maaperä voi vaihdella paljon sekä radan suunnassa että rataa vastaan kohtisuorassa suunnassa.

Kuvassa 12 on esitetty arvio asuinrakennuksen ja erikorkuisten töyssyjen välisestä etäisyydestä, jota pienemmillä arvoilla tulisi arvioida lisäselvitysten tarpeet. Arvion perusteena on värähtelyluokan D raja. Kuva perustuu laskennalliseen arvioon ja sen laatimisessa on oletettu, että rakenteiden resonanssi-ilmiöstä johtuen värähtelyt asuintiloissa ovat kaksinkertaiset maaperän värähtelyihin nähden. Oletus pätee parhaiten paaluttamattomille pientaloille. Laskentaparametrien epävarmuuden vuoksi kuvassa on esitetty laskennallisesti epävarman alueen laajuus.

Kuva 12: Suuntaa-antava arvio etäisyydestä eri maalajeilla, jolloin hidastetöyssyn ylittäneen raskaan ajoneuvon aiheuttama värähtely voi aiheuttaa tärinähaittaa. Varjostetut alueet kuvaavat laskennallisesti epävarmaa aluetta. (Talja 2004, 17.)

Yleensä maantieliikenteen ongelmana ovat pehmeikköalueet, korkeat töyssyt ja raskas rekka- tai bussiliikenne. Koska värähtelyn suuruus on suoraan verrannollinen ajonopeuteen ja töyssyn korkeuteen, kuvan avulla voidaan arvioida myös muiden epätasaisuuksien vaikutusta. Edellisestä kuvasta nähdään, että töyssyn korkeuden ollessa 7 cm ja sen yli ajettaessa nopeudella 20 km/h, vasta yli 60 m:n etäisyydellä voidaan olla suhteellisen varmoja, että luokan D raja ei ylity. Toisaalta voidaan olla melko varmoja, että alle 15 m:n etäisyydellä raja ylittyy. Töyssyn tai ajonopeuden alentaminen puoleen vähentää myös värähtelyt puoleen. Toisaalta töyssyn madaltaminen lisää ajonopeuksia.

8.2.3. Mittaaminen ja laskeminen

Yksinkertaisiin laskelmiin perustuva rakennuksen tärinän laskennallinen arviointi on epätarkkaa. Siksi värähtelyt tulisi epävarmassa tapauksessa mitata maastosta ja siellä sijaitsevasta referenssikohteesta aina, kun se vain on mahdollista. Yksi mittaussignaali ei kuvaa todellista liikennettä. Todellisessa liikenteessä vaihtelee sekä kaluston tyyppi, paino että nopeus. Siksi mittaustuloksia, joihin värähtelyn tunnusluku perustuu, tulee olla useampia ja pidemmältä ajalta. Yhtenäinen ja yksikäsitteinen käytäntö tärinän mittaamisesta ja värähtelyn tunnusluvun määrittämisestä on tärkeää, jotta tulokset ovat luotettavia. Mittauksissa on tavoitteena selvittää suurin asukkaan kokema värähtely. Rakennus voi värähdellä kokonaisuutena tai värähtely voi olla vain paikallista. Värähtely voi olla myös ainutkertaista, tiettynä ajanhetkenä esiintyvää, tietyn ajanjakson jatkuvaa tai jatkuvaa.

Tärinän suuruuden objektiivisessa määrittämisessä tulee kääntyä alan asiantuntijan puoleen. Mittaus tulee suorittaa VTT:n antamien ohjeiden mukaisesti, sillä korvaus-arvioinnin kannalta on tärkeää, että mittaustulokset ovat verrannollisia esitettyihin raja-arvoihin nähden. Yksityiskohtaiset ohjeet tärinän mittaamisesta löytyvät VTT:n julkaisusta "Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta (Asko Talja, 2004)".

VTT on laatinut suosituksessaan (Talja ym. 2006) kolme arviointitasoa, joilla tärinäimmissioita tulisi arvioida. Korvausarvioinnin kannalta tarkastelun voi keskittää kahteen ensimmäiseen arviointitasoon. Ensimmäisessä arviointitasossa selvitetään, voiko tärinäimmissiosta ylipäätään syntyä sellaisia haitallisia vaikutuksia lähiympäristöön tietylle etäisyydelle, jotta tarkempi selvitys olisi tarpeen.

Arviointitaso 1

Arviointitason 1 mukaisessa arviossa tarvitaan lähtötietona vain arvio liikennetyypistä ja väylän alla esiintyvästä pehmeimmästä maalajityypistä. Liikennetyypin arvioinnissa on pyrittävä arvioimaan myös tulevaisuuden muutostarpeita. Kauimmaksi liikennetärinän vaikutusalue ulottuu hienorakeisissa, hyvin pehmeissä ja pehmeissä kivennäismaalajeissa (runsaasti vettä sisältävät savet ja siltit) sekä pehmeissä eloperäisissä maalajeissa (turve ja lieju). Pienin liikennetärinän vaikutusalue on kovilla karkearakenteisilla kivennäismaalajeilla (hiekka ja sora), moreenimaalajeilla (silttimoreeni, hiekkamoreeni ja soramoreeni) sekä kalliolla.

Seuraavassa taulukossa 5 on esitetty arviointitason 1 mukaiset turvaetäisyydet erilaisista tärinälähteistä, minkä ulkopuolella haitallisen tärinän syntyminen on hyvin epätodennäköistä. Mikäli esitetyt turvaetäisyydet ylittyvät tarkasteltavaan kiinteistöön nähden, ei tärinäimmissio suurella todennäköisyydellä voi tulla korvattavaksi, eikä myöskään tarkempi selvitys tärinän suuruuden selvittämiseksi ole tarpeen.

Taulukko 5: Etäisyydet, joita suuremmilla arvoilla värähtelyselvitys ei ole tarpeen

Suositeltava turvaetäisyys	Liikennetyyppi	Pehmein maalaji väylän alla
500 m	Tavarajunaliikenne (3 500 tn, 90 km/h)	Pehmeä maa
200 m	Pikajunaliikenne (140 km/h)	Pehmeä maa
100 m	Tavara- ja pikajunat	Kova maa
100 m	Raskas maantieliikenne (100 km/h, sileä)	Pehmeä maa
100 m	Hidastetöyssyt, raskas liikenne (40 km/h)	Pehmeä maa
50 m	Raskas katuliikenne (40 km/h, sileä)	Pehmeä maa
15 m	Raskas maantie- ja katuliikenne (myös töyssyt)	Kova maa

Arviointitaso 2

Mikäli arviointitason 1 perusteella kiinteistö sijaitsee ns. riskialueella, voidaan arviointia tarkentaa laskentakaavoihin perustuvalla asiantuntija-arvioinnilla tai tarvittaessa tarkistusluonteisten tärinämittausten avulla. Arvioinnin pääperiaatteena on, että laskentakaavoilla tai mittaamalla selvitetään maanpinnan pystyvärähtelyn tunnusluku v_W,95. Arviointitason 2 tarkastelussa otetaan huomioon myös liikenteen paino, nopeus, väylän ominaisuudet ja maaperäolosuhteet kiinteistöjen ja väylän läheisyydessä. Laskentamenetelmiä on tehty VTT:llä junaliikenteen ja hidastetöyssyjen aiheuttamalle tärinälle. Menetelmät on laadittu homogeeniselle maaperälle, joten niillä laskettavien tulosten luotettavuus suositellaan tarkistettavaksi alueelta pistokokein tehtävin mittauksin.

Liikennetärinään liittyen VTT on aikaisemmin julkaissut suosituksen liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta (VTT Tiedotteita 2278, 2004) sekä suosituksen liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa (VTT Working Papers 50, 2006).

Laskentamenetelmät on kuvattu yksityiskohtaisesti VTT:n julkaisuissa "Suositus liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa (Jouko Törnqvist & Asko Talja, 2006)" , "Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta (Asko Talja, 2004)" ja Rakennukseen liittyvän liikennetärinän arviointi (Talja ym. 2008). Tämä rakennukseen siirtyvän liikennetärinän arvioimiseen keskittyvä kolmas julkaisu on jatkoa edellisille. Se sisältää myös tiivistetyn ja päivitetyn yhteenvedon aikaisemmin esitetyistä asioista niiltä osin, kuin ne ovat arviointimenetelmän käytön kannalta oleellisia

8.2.4. Tärinähaittojen todentaminen

Tärinähaittojen todentamisessa katselmukset ovat merkittävässä roolissa. Katselmuksien merkitys on suuri etenkin asuinrakennusten rakennevaurioiden todennettavuuden kannalta. Tienparannushankkeiden tms. yhteydessä voi syntyä rakennevaurioita lähellä sijaitseviin asuinrakennuksiin. Oikeuskäytännöstä on havaittavissa ongelmia juuri katselmusten osalta. Jälkikäteen on nimittäin miltei mahdotonta todeta tietyn rakennevaurion syntyneen juuri kyseisen hankkeen aiheuttamasta tärinästä. Usein tällaisissa tilanteissa joudutaan turvautumaan harkintaan ja vahinkojen kohtuullistamiseen siksi, ettei syy-yhteyttä voida varmuudella määrittää.

Katselmuksissa ja niiden suorittamisessa on paljon epävarmuustekijöitä. On vaikea arvioida, milloin ja missä katselmuksia tulisi suorittaa ja mihin seikkoihin huomio tulisi kiinnittää. Katselmusten tekoa vaikeuttaa myös vahinkojen hidas syntyminen ja eteneminen. Esimerkiksi omakotitalon painuminen voi olla syntynyt siksi, että tärinä on vapauttanut talon rakenteissa olevia jännitteitä. Koska talo ei kuitenkaan painu juuri sillä hetkellä ja kertaheitolla, ei vahinkoja voi havaita kuin vasta tietyn ajan kuluttua.

Apuna etenkin ennakkokatselmuksien tarpeellisuuden arvioinnissa ja edelleen vahinkojen korvausarvioinnissa voinee käyttää edellisessä luvussa esitettyjä tärinäalue-etäisyyksiä. Epävarmoilla alueilla ennakkokatselmusten teko lienee myös tarpeetonta, sillä rakennevaurioiden syntyminen edellyttää huomattavasti korkeampaa värähtelyä kuin ihmiselle haitallinen värähtely.

VTT:n julkaisun "Rautatieliikenteen tärinän vaikutus rakenteisiin (Törnqvist & Nuutilainen, 2002)" mukaan rakennevaurioiden riski on merkityksetön, jos maaperän värähtelyn huippuarvo v_v,95 on alle 1,0 mm/s. Mikäli värähtely on suuruusluokkaa v_v,95 = 1,0 - 3,0 mm/s voi rakennevaurioita tapahtua, joskin se on epätodennäköistä. Tätä suuremmilla värähtelyn huippuarvoilla rakennevauriot ovat mahdollisia. Mikäli värähtely on suuruusluokkaa v_v,95 = 10 mm/s aiheutuu rakennevaurioita jo hyvin perustettuihin rakennuksiin.

Osaltaan rakennevaurioiden syntyyn vaikuttaa oleellisesti myös rakennuksen omat ominaisuudet, kuten rakennuksen koko ja perustamistapa sekä rakenneosien massat ja jäykkyydet. Mittaukset tilataan konsultilta. Rakennusvaurioiden selvittämisessä käytetään asiantuntija-apuna

8.3. Maisemamuutoksen dokumentointi

Toimituksen yhteydessä on tärkeää kirjata maiseman tila kiinteistökohtaisesti sekä ennen että jälkeen toteutettavaa hanketta. Maiseman muutokseen liittyy suuri ja vaihteleva joukko erilaisia tekijöitä, joiden yhteisvaikutuksesta maiseman kokonaismuutos syntyy. Lunastustoimikunnan tulee pystyä erottamaan sellaiset objektiiviset tekijät, jotka kuka tahansa voi käydä paikan päällä toteamassa.

Dokumentoinnin tarkoitus on turvata oikeusvarmuus ja päätöksen pysyvyys muutoksenhaussa. Kun esteettisiä seikkoja koskevat asiat tulevat tuomioistuimen harkittavaksi muutoksenhaun kautta, tuomioistuin arvioi pitkälti sitä, onko päätöksentekijä arvostellut hankkeen oikein. Tuomioistuin arvioi sekä viranomaisen menettelyn että sen, onko harkinnassa päädytty lainsäädännön mukaiseen lopputulokseen. Päätökset tehdään varsin usein asiakirjoista saatavien selvitysten pohjalta. Varsinkin korkein oikeus tekee maastokatselmuksia vain poikkeustilanteissa.

Oikeuskäytäntö viittaa siihen, että laajasti dokumentoiduista toimituksista valitetaan vähemmän.Mikäli kaikki maisemanmuutokseen vaikuttavat tekijät ovat kirjattu korvauspäätöksen perusteluihin, on myös asianosaisten helpompi tyytyä päätökseen. Päinvastaisesti, mikäli korvauspäätöksen perusteluissa on kirjattuna vain esimerkiksi voimansiirtolinjan ja -pylvään etäisyys, saa asianosainen päätöksestä kuvan, ettei kaikkia seikkoja ole huomioitu korvausta määrättäessä. Tällaisissa tilanteissa kynnys lähteä hakemaan muutosta oikeusteitse on alhaisempi. (Hiironen 2006.)

Maiseman dokumentoinnissa tulee huomioida ainakin alla esitetyt tekijät:

Kohdekiinteistö
- rakennettu/rakentamaton
- vakituinen asuinpaikka/lomanviettopaikka/talouskeskus
- rajoittuu rantaa/ei rajoitu rantaan
- kaava/ei kaavaa
Haittakohde
- haitan luonne (meluaita, silta, kivilouhos, kevyenliikenteenväylä, voimansiirtolinja jne.)
- näkymäsuunta (päänäkymäsuunta/sekundaarinen näkymäsuunta/ei näkymää)
- etäisyydet (tien reunaan, voimansiirtolinjaan, meluaitaan jne.)
- näkymäesteet (puusto, maaston muodot jne.)
- korkeussijainnit ym. mahdollisesti vaikuttavat tekijät.
Maisema
- luokiteltu maisema-aluetyyppi tai suojelualue (esim. Natura-alue)
- kulttuuriympäristöluokitus

Lopullinen päätös tehdään aina harkinnanvaraisesti arvioiden. Koska maiseman kuvaaminen ainoastaan sanallisesti on vaikeaa, tulee maiseman dokumentoinnin yhteyteen liittää valokuvia. Karttaotteisiin tulee valita sellainen mittakaava, jonka avulla yleiskäsitys kohteen ja havaitsijan ympäristöstä on mahdollinen. Karttaotteiden tulostuksessa kannattaa valita mukaan myös korkeuskäyrät.

Kirjallisuutta

Andersson, H & Jonsson, L & Ögren, M. 2009. Property Prices and Exposure to Multiple Noise Sources: Hedonic Regression with Road and Railway Noise.

ANON. 1988. Tieliikenteen ympäristöhaittojen arviointi rahassa. Liikenneministeriön julkaisuja 29/88. Helsinki. 61 s.

Baerwald ym. 1998. Barotrauma is a significant cause of bat fatalities at wind turbines. Current Biology vol 18.

Baranzini, A & Ramirez, J. 2005. Paying for Quietness: The Impact of Noise on Geneva Rents. Urban Studies Vol. 42 No. 4. s. 633 – 646.

Bjørner, T & Kronbak, J & Lundhede, T. 2003. Valuation of Noise Reduction – Comparing results from hedonic pricing and contingent valuation. AKF Forlaget. 152 s.

Blanco, J & Flindell, I. 2010. Property prices in urban areas affected by road traffic noise. Applied Acoustics 72. s. 133 – 141.

Bond, S., Hopkins, J. 2000. The impact of transmission lines on residental property values: results of a case study. Pacific Rim Property Journal, Vol. 6 No. 2.

Bond, S., Wang, K. 2005. The Impact of Cell Phone Towers on House Prices in Residential Neighborhoods. The Appraisal Journal; Summer 2005; 73, 3; pp. 256-277.

Bond, S. 2007. The Effect of Distance to Cell Phone Towers on House Prices in Florida. The Appraisal Journal; Fall 2007; 75, 4. pp. 362-370.

Brandt, S & Maenning, W. 2010. Road noise exposure and residential property prices: Ev-idence from Hamburg. Transportation Research Part D 16. s. 23 – 30.

Pöyry Finland Oy Energia. Barösundin tuulivoimalan meluselvitys. Inkoon kunta. 17.1.2012

Callanan, J., Hargreaves, B. 1995. The effects of transmission lines on property values. New Zealand Valuers’ Journal, June 1995.

Carlson, E. 2003. Visual Explorations in Real Estate Market.

Chalmers, J. 2012. High-Voltage Transmission Lines and Rural, Western Real Estate Values. The Appraisal Journal, Winter 2012. pp. 33-44.

Colwell, P.F., K.W. Foley. 1979. Electric Transmission Lines and the Selling Price of Residential Property. The Appraisal Journal, 1979, 47:4. pp. 490–499.

Colwell, P.F. 1990. Power Lines and Land Value. Journal of Real Estate Research, 1990, 5:1, 117–127.

Cowger, J.R., Bottemiller, S., Cahill, J. 1996. Transmission Line Impact on Residential Property Values. Right of Way (September/October 1996). p. 13-17.

Dent, P., Sims, S. 1998. Public and professional perceptions of the effects of high voltage power lines and sub stations on the value of residential property. Paper presented at the 1998 IAHS World Housing Gongress, Lisbon, June 1998.

Des Rosiers, F. 1998. The impact of high voltage power lines on housing prices. Paper presented at the American Real Estate Conference, Monterey, CA, April 15-18.

Des Rosiers, F. 2002. Power Lines, Visual Encumbrance and House Values: A Microspatial Approach to Impact Measurement. Journal of Real Estate Research 23, no. 3 (2002). p. 275-301.

Di Napoli C, 2007. Tuulivoimaloiden melun syntytavat ja leviäminen. Suomen ympäristö 4/2007

Elliot, P., Wadley, D. 2002. The impact of transmission lines on property values: coming to terms with stigma. Property management, Vol. 20, No. 2, 2002. pp. 137-152.

Espoon kaupunki: Asumisen ja ympäristön verkkosivut.

http://www.espoo.fi/fi-FI/Asuminen_ja_ymparisto/Ymparisto_ja_luonto/Ymparistovalvonta/Meluntorjunta

Filippova, O., Rehm, M. 2011. The impact of proximity to cell phone towers on residential property values. International Journal of Housing Markets and Analysis Vol. 4 No. 3, 2011 pp. 244-267

Fingrid. 2012. Naapurina voimajohto. Internet: http://www.fingrid.fi/fi/verkkohankkeet/voimajohtoliitteet/Naapurina_voi...

Fingrid. 2008. 400 kV voimajohto Tahkoluoto–Kristiinankaupunki. Ympäristövaikutusten arviointiselostus.

Firestone, J., W. Kempton, and A. Krueger. Delaware Opinion on Offshore Wind Power - Interim Report. Newark, DE: University of Delaware College of Marine and Earth Studies, 2007.

Hamilton, S., Schwann, G. 1995. Do high voltage transmission lines affect property value? Land Economics, Vol. 71. pp. 436-444.

Haughton, J., D. Giuffre, J. Barrett, and D.G. Tuerck. An Economic Analysis of a Wind Farm in Nantucket Sound. Beacon Hill Institute at Suffolk University, Boston, MA, 2004.

Heinonen, T. 1986: Liikennemelun vaikutus kiinteistön arvoon eräillä pientaloalueilla Helsingissä. Diplomityö, Teknillinen korkeakoulu, maanmittausosasto.

Heintzelman, M.D. and Tuttle, C.M. (2011). Values in the wind: A hedonic analysis of wind power facilities (July 15, 2011). Land Economics.

Hiironen, J. 2006. Maisemahaittojen arviointi ja korvaaminen. Teknillisessä korkeakoulussa tehty diplomityö.

Hiironen, J. 2007. Tärinän aiheuttamien menetysten arviointi ja korvaaminen. Tutkimusraportti, Maanmittauslaitos, Kehittämiskeskus. Esitelty ARTO- päivillä 13.-14.2.2007

Hoen, B., Wiser, R., Cappers, P., Thayer, M. and Sethi, G. 2011. Wind energy facilities and residential properties: the effect of proximity and view on sales prices. The Journal of Real Estate Research33.3 (2011): 279-316.

Hoen, B. Impacts of Windfarm Visibility on Property Values in Madison County, New York. Thesis Prepared for Masters Degree in Environmental Policy. Annandale-On-Hudson, NY: Bard College, 2006.

Jackson, T., Pitts, J. 2010. The Effects of Electric Transmission Lines on Property Values: A Literature Review. Journal of Real Estate Literature. Volume 18: no. 2 (2010).

Khatri, M. Rics Wind Farm Research: Impact of Wind Farms on the Value of Residential Property and Agricultural Land. Prepared for Royal Institute of Chartered Surveyors, London, UK, 2004.

Kim, K.S. & Park, S.J. & Kweon, Y. 2007. Highway traffic noise effects on land price in an urban area.

Kinnard, W.N. Jr, Dickey, S. 1995. A Primer on proximity impact research: residential property values near high voltage transmission lines. Real Estate Issues, Vol. 20 No. 1. pp. 23-29.

Kinnard, W. 1967. Tower Lines and Residential Property Values. The Appraisal Journal, 1967, April, 269–284.

Kinnard, W., Dickey, S. 1995. A Primer Proximity Impact Research: Resindential Property Values Near high-Voltage Transmission Lines. Real Estate Issues, april 1995. pp. 23-29.

Kinnard, W., Dickey, S. 2000. High Voltage Transmission Lines and Residential Property Values: New Findings About Unobstructed Views and Tower Construction. Real Estate Counseling Group of Conneticut.

Klæboe, Turunen-Rise, Hårvik, Madshus. Vibration in Dwellings from Road and Rail Traffic - Part II: Exposure-effect Relationships Based on Ordinal Logit and Logistic Regression Models. 2003.

Korpinen, L. 2007. Sähkö- ja magneettikenttien terveysvaikutuksista kysellään yliopistolta.

Teoksessa: Valoa ja virtaa. Näkemyksiä ja kokemuksia sähkön maailmasta. Toim: Vehmasaho,

Ulla. Tampereen teknillinen yliopisto. S. 10–17.

Korpinen, L. 2003. Yleisön altistuminen pientaajuisille sähkö- ja magneettikentille Suomessa.

Kung, H., Seagle, C. 1992. Impact of Power Transmission Lines on Property Values: A Case Study. The Appraisal Journal 60.3 (Jul 1992): 413. pp. 413-418.

Kuulosuoja.fi -verkkosivut: Vapaa-ajan melu http://www.kuulosuoja.fi/kuulosuoja/vapaaajan_melu/

Kuusiniemi, K. 1997. Ympäristönmuutosten korvattavuus pakkotoimitilanteissa. Helsinki: Kauppakaari Oy. 361 s.

Lane, M., Seiler, M., Seiler, V. 2013. Measuring the impact of power lines on home prices: an experimental approach. Real Estate Finance. Fall 2013.

Laposa, S.P. and Mueller, A. (2010). Wind farm announcements and rural home prices: Maxwell ranch and rural Northern Colorado. The Journal of Sustainable Real Estate, 2(1): 383-402.

Man, KF & Mak CM. 2010. Effect of road traffic noise on housing price - Hong Kong Evidence. Wellington, New Zealand, 24.1.-27.1.2010.

McDonough, C. 2003. The Impact of Wireless Towers on Residential Property Values. Assessment Journal; Summer 2003; 10, 3. 25 p.

Mulvaney, K., Woodson, P., Prokopy, L. 2013. Different Shades of Green: A Case Study of Support for Wind Farms in the Rural Midwest. Environmental Management (May 2013): 1012-24.

Nikander, J. 2009. Voimajohtoalueiden lunastuksissa rakennuspaikoille määrättävistä lunastuskorvauksista. Diplomityö. Teknillinen korkeakoulu.

Norvasuo, M. 1989. Näkymisen arvioinnin menetelmät. Ympäristöministeriö, Ympäristönsuojelutoimisto, Selvitys 82. Helsinki.

Peltola, R., Hokkanen, J., Mattila, P., Väänänen, J. 2010. Korjauskertoimet asunto- ja loma-asuntotontin arvioinnissa. Maanmittauslaitoksen selvityksiä 2/2010.

Peltola, R., Väänänen, J. 2005. Haja-asuntotontin kauppa-arvo. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro. 96.

Peltola, R., Väänänen, J. 2007. Asuntotontin hinta. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro. 105.

Peltomaa, H. 1997. Pakkotoimikorvauksista - erityisesti maisemallisten vahinkojen ja maa-aineksen korvattavuudesta lunastustilanteissa. Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A 15. Espoo 1997.

Peltomaa, H. 1998. Voimalinjanvaikutus omakotikiinteistön arvoon. Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A17. Teknillinen korkeakoulu. Maanmittausosasto. Kiinteistöoppi. ISBN 951-22-3956-6. Espoo.

Peltomaa, H. 1999. Tieliikenteen immissiot ja kiinteistön arvonmuutos. Kiinteistöopin ja talousoikeuden julkaisuja A 21, 106 s.

Pitts, J., Jackson, T. 2007. Power Lines and Property Values Revisited. The Appraisal Journal; Fall 2007. pp. 323-325.

Poletti, P. A Real Estate Study of the Proposed White Oak Wind Energy Center, Mclean & Woodford Counties, Illinois. Polleti and Associates. Prepared for Invenergy Wind LLC, Chicago, IL, 2007.

Protnoz, B., Genkin, B., Barzilav, B. 2009. Investigating the Effect of Train Proximity on Apartment Prices: Haifa, Israel as a Case Study. The Journal of Real Estate Research. Vol. 31. No. 4. 2009. pp. 371-395.

Railway traffic: Noise (NT ACOU 098). Nordtest 1997.

Rahkila, P., Carlsson, E., Hiironen, J. 2006. Maisemahaitoista ja niiden käsittelystä maanmittaustoimituksissa. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 99.

Rigdon, G.J. 1991. 138Kv Transmission Lines and the Value of Recreational Land. Right of Way,1991, December, 8–19.

Road traffic: Measurement of noise immission - Engineering method (NT ACOU 039). Nordtest. Espoo 2002.

Sims, S., Dent, P., Ennis-Reynolds, G. 2009. Calculating the cost of overheads: the real impact of HVOTLs on house price. Property Management, Vol 27 No. 5 (2009). pp. 319-347.

Sims, S., Dent, P. 2005. High voltage overhead power lines and property values: a residential study in the UK. Journal of Urban Studies, Vol. 2 No. 4. pp. 665-695.

Sims, S., Dent, P. 2004. Power lines and house prices: real versus perceived impacts. Australian Property Journal, August.

Sims, S., P. Dent, and G.R. Oskrochi. Modeling the Impact of Wind Farms on House Prices in the U.K. International Journal of Strategic Property Management, 2008, 12:4, 251–69.

Sims, S. and P. Dent. Property Stigma: Wind Farms Are Just the Latest Fashion. Journal of Property Investment & Finance, 2007, 25:6, 626–51.

Sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 2003:12. Helsinki.

Stenberg, A., Holttinen, H. 2010. Tuulivoiman tuotantotilastot - Vuosiraportti 2010. ISBN 978-951-38-7520-6.

Sterzinger, G., F. Beck, and D. Kostiuk. The Effect of Wind Development on Local Property Values. Renewable Energy Policy Project, Washington, DC, 2003.

Strand, J., Vågnes, M. 2001. The relationship between property values and railroad proximity: a study based on hedonic prices and real estate brokers' appraisals. Transportation 28: 2001. pp. 137-156.

Säteilyturvakeskus (2013). Matkapuhelimet ja tukiasemat. Säteilyturvakeskus. Internet: www.stuk.fi > säteilyn hyödyntäminen > matkapuhelimet.

Säteilyturvakeskus. 2009a. Vaikuttavatko lähellä sijaitsevat voimalinjat kodin sähkölaitteisiin?

Säteilyturvakeskus. 2009b. Voimajohdot.

Sunak, Y, Madlener, R. 2013. The Impact of Wind Farms on Property Values: A Geographically Weighted Hedonic Pricing Model. SSRN Working Paper Series, Mar 2013.

Suomen tuuliatlas >Tuulivoima > Mitä on tuulivoima? Saatavilla www:stä osoitteesta: http://www.tuuliatlas.fi/tuulivoima/index.html# (luettu 21.2.2013)

Talja, Asko. Suositus liikennetärinän mittaamisesta ja luokituksesta. 2004.

Talja, A., Törnqvist, J. 2006. Suositus liikennetärinän arvioimiseksi maankäytön suunnittelussa.

Talja, A., Vepsä, A., Kurkela, J., Halonen, M. Espoo 2008.. Rakennukseen siirtyvän liikennetärinän arviointi. VTT -tiedotteita. Internet: http://www.vtt.fi/inf/pdf/tiedotteet/2008/T2425.pdf

Tampereen teknillinen yliopisto. 2008. Voimajohtojen sähkö- ja magneettikentät.

Theebe, M. 2004. Plane, Trains, and Automobiles: The Impact of Traffic Noise on House Prices. Journal of Real Estate Finance and Economics 28:2/3. s. 209 – 234.

Tuomisto, A. 2011. Tuulivoiman paikallinen hyväksyttävyys.

Turunen-Rise; Brekkeb; Hårvikc; Madshusc; Klæboed. Vibration in Dwellings from Road and Rail Traffic - Part I: A New Norwegian Measurement Standard and Classification System. 2002.

Törnqvist, Nuutilainen. Rautatieliikenteen tärinän vaikutus rakenteisiin. Vaurioalttiuden kartoittaminen ja mittaaminen. 2002.

Vainio, M. 1995a. Traffic noise and air pollution: valuation of externalities with hedonic price and contingent valuation methods. Helsinki : Helsinki School of Economics and Business Administration. 239 s. ISSN 1237-556X; 102

Valtioneuvoston päätös melutason ohjearvoista. VNp 993/92.

Valtioneuvosto. 2008. Valtioneuvoston päätös valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta. 13.11.2008.

Van den Berg. 2003. Effects of the wind profile at night on wind turbine sound.

Weckman E., 2006. Tuulivoimalat ja maisema. Suomen ympäristö 5/2006, Luonto, 42 s.

Wilhelmsson, M. 2000. The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Hous-es. Journal of Environmental Planning and Management 43(6). s. 799 – 815.

Voimalinjojen maisemavaikutukset. 2001. Maisema-arkkitehdit Byman & Ruokonen Oy.

Wolverton, M., Bottemiller, S. 2003. Further Analysis of Transmission Line Impact on Residential Property Values. The Appraisal Journal (July 2003). p. 244-252.

WWF Suomi. 2010. Ohje merikotkien huomioon ottamiseksi tuulivoimaloita suunniteltaessa.

Ympäristöministeriö. 2012. Tuulivoimarakentamisen suunnittelu. ISBN 978-952-11-4060-0.

Ympäristöministeriö. 2009a. Ympäristölupien meluntorjuntamäärykset ja niiden valvonta. Helsinki: Edita Prima Oy. 72 s. ISBN 978-952-11-3390-9.

Ympäristöministeriö. 2003a. Ympäristömeludirektiivin vaikutukset melun arviointimenetelmiin. Helsinki: Edita Prima Oy. 92 s. ISBN 952-11-1342-1.

Ympäristöministeriö. 2003b. Ympäristömelun arviointi ja torjunta. Helsinki: Edita Prima Oy. 126 s. ISBN 952-11-1353-7.

Ympäristöministeriö. 2003c. Mastot maisemassa. Ympäristöopas 107. Helsinki: Edita Prima Oy. 42 s. ISBN 952-11-1506-8 (PDF).

Ympäristöministeriö. 2001. Maa-ainesten ottaminen ja ottamisalueiden jälkihoito. Ympäristöopas 85. Helsinki.

Ympäristöministeriö. 1996. Tieliikennemelun mittaaminen Måtning av buller från vägtrafik. Helsinki: Oy Edita Ab. 64 s. ISBN 952-11-0581-1.

Immissiohaittojen arviointi ja korvaaminen

Liitteet