Arvioinnin yleiset lähtökohdat ovat menetelmistä riippumattomia, sillä kiinteistön arvo pohjautuu aina enemmän tai vähemmän sen tuottamaan pitkän aikavälin hyötyyn. Esimerkiksi turvemaan hyötyä voidaan mitata sen tuotantokapasiteetilla, jolloin maan arvo riippuu pitkälti hyödykkeiden (turpeen) ja niiden tuottamiseen vaadittavien resurssien suhteesta. Täten maan arvo saadaan arvioimalla sen tuottama hyöty oikeudellisten rajoitusten, fyysisten puitteiden ja sijainnillisten tekijöiden kontekstissa.

Kiinteistön arviointimenetelmän tulee loogisella tavalla perustua hyväksyttyihin arvo- ja arviointiteorioihin, jotka arviomiehen on tunnettava. Arviointimenetelmälle voidaan asettaa seuraavat perusvaatimukset:

•     Menetelmän on oltava johdonmukainen ja sen soveltaminen on voitava kuvata niin, että maallikkokin voi ymmärtää kuinka tulos on saatu.
•     Menetelmän on oltava ”henkilöstä riippumaton”.
•     Menetelmän antamaan tulokseen on voitava liittää ainakin karkea kuvaus tuloksen todennäköisestä tarkkuudesta

Menetelmä on valittava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon:

•     kohteen laatu,
•     arvioinnin tarkoitus, ja
•     arviointiin käytettävissä olevat resurssit.

Turvemaiden arviointiin soveltuvat menetelmät ovat joko kauppa- tai tuottoarvomenetelmä. Alla esiteltyjen arviointimenetelmien kohdalla tulee myös muistaa, että jokaiselle menetelmälle on olemassa vaihtoehtoisia sovellutuksia. Menetelmän valintaan vaikuttavat paitsi arvioijan kokemus ja koulutus myös käytettävissä olevat lähtötiedot. Lisäksi menetelmän valintaa ohjaa lunastuslain vaatimus kauppa-arvomenetelmän ensisijaisuudesta maanmittaustoimituksissa tehtävissä arvioinneissa.

Kauppa-arvo

Kauppa-arvomenetelmä

Ks. Arviointimenetelmät > Kauppa-arvomenetelmä

Turpeenottoalueiden kaupat vuosina 1985-2011

Alla olevassa taulukossa on esitetty turvekauppojen ominaisuuksia vuosilta 1985-2011 (1933 kauppaa, vuoden 2011 hintatasossa). Taulukosta havaitaan, että turvesuon hinta on keskimäärin 1.000 euroa hehtaaria kohden. Hinta vaihtelee tyypillisesti 500-2400 hehtaarihinnan välillä.

	Prosenttipiste, 10 %	Mediaani	Prosenttipiste, 90 %
Pinta-ala (hehtaaria)	2,5	13,0	60,0
Hinta (euroa)	2734	13885	68400
Neliöhinta (euroa/neliömetri)	0,05	0,10	0,24
Etäisyys Helsinkiin (kilometriä)	194	347	596

 

Alla olevassa kuvassa on esitetty kaupan neliöhinnan suhde kaupan ajankohtaan. Kuvasta voidaan havaita, ettei turvesoiden hinta ole juurikaan muuttunut viimeisen 35 vuoden aikana. Keskimäärin hinta on noussut yhden prosentin verran vuotta kohden.

Alla olevassa kuvassa on esitetty kaupan neliöhinnan suhde turvesuon pinta-alaan. Kuvasta voidaan havaita, ettei turvesoiden yksikköhinta riipu paljoakaan kohteen pinta-alasta. Yksikköhinta laskee jonkin verran kohteen pinta-alan kasvaessa siitäkin huolimatta, että turvesuon tuotantokustannusten voisi olettaa olevan yksikköhinnaltaan sitä pienemmät mitä suuremmasta alueesta on kyse.

Alla olevassa kuvassa on esitetty Helsinki-etäisyyden vaikutus turvesuon yksikköhintaan. Kuvasta voidaan havaita, että Helsinki-etäisyydellä on vaikutusta turvesuon yksikköhintaan. Mitä lähempänä kohde on sen pääasiallisia markkinapaikkoja sitä kalliimpi se on.

Muita tilastollisesti merkittäviä selittäjiä ei turvesoiden kauppahinnoille ollut löydettävissä. Alla on esitetty turvesoiden hintamalli kolmen tilastollisesti merkitsevän selittäjän suhteen. Arvioinnissa tulee ottaa huomioon, että alla oleva hintamalli selittää vain 16 % hintojen hajonnasta.

Tuottoarvo

Tuottoarvomenetelmä

Ks. Arviointimenetelmät > Tuottoarvomenetelmä

Tuottoarvomenetelmän käyttö vaatii tietämystä turvetuotannon tulo- ja menovirroista. Turvetuotannolle on ominaista, että kuluu useita vuosia ennen kuin suolle saadaan normaali tuotto. Ensimmäisinä tuotantovuosina saadaan vain osa normaalivuosien tuotantomääristä. Ensimmäisistä investoinneista kestää 4-10 vuotta normaalin tuotannon saavuttamiseen.

Turpeen tuotantokustannukset vaihtelevat suuresti. Turpeen tuotantokustannukset koostuvat:

•     suon hankinta- ja kunnostuskustannuksista,
•     tuotanto- ja varastointikustannuksista,
•     kuormaus- ja kuljetuskustannuksista,
•     pääoma-, korko- ja yleiskuluista.

Suon kunnostuksen hehtaarikustannuksia suurentavia tekijöitä ovat mm. suon pienuus ja rikkonaisuus, vetisyys, mataluus, syvyysvaihtelut, pohjan kivisyys, suolla ja suossa oleva puuaines ja suon syrjäinen sijainti ym. Myös turpeen laadulla on ratkaiseva merkitys tuotantokustannuksiin.

Turpeen hintaan vaikuttaa ratkaisevasti kuljetusetäisyys, sillä sen energiasisältö tilavuuteen verrattuna on paljon alhaisempi kuin esimerkiksi öljyllä tai hiilellä. Kuljetuskustannukset rajaavat turpeen käytön pääosin 100-150 kilometrin päähän tuotantopaikalta.

Tuottoarvomenetelmän yhtenä haastavimpana vaiheena voidaan pitää tuottovaatimuksen määrittämistä, mikä heijastaa kohteeseen liittyvää riskiä. Lukuisat tekijät vaikuttavat siihen, kuinka pieni tai suuri tuottovaatimuksen tulisi olla. Mm. havaitun riskin määrä, inflaatio ja vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen tuotot ovat perinteisesti nostettu esiin tuottovaatimusta määriteltäessä. Paras menetelmä tuottovaatimuksen määrittämiseksi on kuitenkin johtaa se tuoreista markkinahavainnoista, mitkä kuvaavat parhaiten vallitsevaa markkinatilannetta ja sen näkemystä tulevasta. Turvetuotannon kohdalla tuottovaatimuksen määrittäminen on erityisen hankalaa, sillä ala on paitsi pieni ja keskittynyt, myös voimakkaasti poliittisista päätöksistä riippuvainen, mikä vaikeuttaa tuottovaatimuksen määrittämistä. Toisaalta turvetuotantosopimukset ovat pitkäaikaisia ja takaavat tasaisen vuosituoton jopa vuosikymmeniksi. Koska turvesopimukset tehdään pitkiksi ajanjaksoiksi, on turvesoihin liittyvä riski maanomistajalle vähäinen, mistä johtuen laskentakorkona voinee käyttää tavanomaisissa arviointitilanteissa 5 prosenttia. Mikäli suoalue soveltuu erittäin todennäköisesti turvetuotantoalueeksi eikä epävarmuutta esimerkiksi ympäristöluvan saannista ole, voi laskentakorkona käyttää 3-4 prosenttia, ja vastaavasti, mikäli ympäristöluvan saamista on pidettävä mahdollisena, mutta epävarmana, voi laskentakorkoa korottaa 6-7 prosenttiin lisääntyneen epävarmuuden johdosta.

Tuottovaatimuksen määrittelystä lisää, ks. Tuottoarvokaavat > Laskentakoron valinta

Koska tuotantoalueiksi soveltuvia soita hankitaan myös vuokraamalla, soveltuu tuottoarvomenetelmä hyvin turvesoiden arviointiin. Arviointimenetelmän käyttöä helpottaa lisäksi se, että turvetuottajan ja maanomistajan väliset vuokrasopimukset noudattavat monesti yhtäläisiä periaatteita.

Tuottoarvon arvioinnissa on usein käytetty ns. vuokratuottomenetelmää, joka on esitetty jo vuonna 1989 maanmittaushallituksen julkaisussa Turvetuotantoon soveltuvien soiden arviointi (Mattila 1989). Julkaisussa esitetty menetelmä pohjautuu maanomistajien ja turvetuottajien yleissopimukseen vuodelta 1980. Koska vuokranmaksuperusteet vuonna 1989 vastasivat lähes täysin nykyisin käytössä olevia vuokranmaksuperusteita (vrt. Mattila 1989, liite 11/2 ja Liite 1), on Mattilan julkaisussa esitetty vuokratuottomenetelmä edelleen käyttökelpoinen.

Maanvuokrasopimuksissa sovitaan vuokranmaksuperusteet, jotka määräytyvät tyypillisesti tuotantokaudella tuotetun turpeen mitattujen aumakuutiometrien perusteella. Vaihtoehtoisesti vuokranmaksuperusteet voivat määräytyä myös toteutuneiden energiamäärien eli megawattituntien (MWh) perusteella. Jälkimmäisen mittaustavan lopullinen tulos saadaan selville vasta, kun vuokratulta alueelta on toimitettu kaikki turve tilaajille ja energiasisällöt on määritetty.

Vuokran suuruuteen vaikuttavat useat suokohtaiset erityispiirteet, energiasisältö, turpeen paksuus, maatuneisuusaste, tuotantoalueen sijainti potentiaalisiin turpeen käyttökohtaisiin nähden, tuotantoalueen koko ja muoto, olemassa oleva tiestö sekä ympäristöluvan lupaehtojen sisältö. Tietoja käyvistä vuokratasoista voi kysyä mm. MTK:lta ja Vapo:lta.