Korvausarviointi (tilit)

Jakosuunnittelu perustuu jyvitysarvoihin tai kokonaisarvoihin. Tilikorvausten tarkoituksena on saattaa jako- tai järjestelytoimituksen arviointityö päätökseen oikeudenmukaisen lopputuloksen varmistamiseksi. Korvausvaiheessa tarkistetaan arviointiprosessin eri vaiheissa tehtyjen arviointien yhteensopivuus ja tarkistetaan lopputulos vastaamaan käypien arvojen eroa. Esimerkiksi on otettava huomioon, että joitakin tiluksia on arvioitu muussa tuottokunnossa kuin ne tilusten vaihtohetkellä ovat. Tai arvioita on tehty erillisarvoina, joiden kokonaissummaa on korjattava vastaamaan omaisuuden arvoa.

Jako- ja järjestelytoimituksissa tilit jaetaan omaisuustileihin ja kustannustileihin. Omaisuustilin tarkoituksena on selvittää ja korvata osakkaille ne omaisuusarvot, jotka poikkeavat osittelun mukaan osakkaalle kuuluvasta arvosta tai joita ei jyvityksessä ole huomioitu. Yleisimpiä omaisuustilejä ovat jakoperusteesta poikkeamisen korvaus, rakennuskorvaus, puustokorvaus, erityisarvon korvaus ja tuottokunnon korvaus.

Kustannustilien tarkoituksena on määrittää toimituksen erilaiset kustannukset ja ositella ne osakkaiden kesken niin, että maksuosuudet vastaavat kunkin kustannettavasta toimenpiteestä saamaa hyötyä. Yleisimpiä kustannustilejä ovat toimituskustannusten tili ja tili mukauttamishankkeista.

Kokonaisarvoihin perustuvassa toimituksessa tulee tilitettäviksi lähinnä vain jakoperusteesta poikkeamisesta aiheutuvat korvaukset ja toimituksen yhteydessä muodostuneiden kustannusten korvaukset.
Toimituksessa käytetään yleensä tiettyjä vakiintuneita nimiä eri korvauslajeille kuten jakoperusteesta poikkeamisen korvaus, puustokorvaus, rakennuskorvaus, erityisarvon korvaus, tuottokuntoon saattamisen korvaus ja kustannustenkorvaukset. Korvauksia voidaan nimetä vapaasti, kunhan kaikki toimituksen lopputulokseen vaikuttavat taloudelliset arvot ja niistä johtuvat korvaukset tulevat käsitellyksi toimitukseen osallistuvien kannalta tasavertaisesti ja oikeudenmukaisesti.  

Kiinteistötoimituksissa korvauskysymykset tutkitaan ja ratkaistaan viran puolesta. Asianosaisilla on kuitenkin oikeus sopia korvauksesta. KML 201 §.

Omaisuuskorvaukset (kohteenkorvauksia):
Jakoperusteesta poikkeamisen korvaus 

Jos kokonaisarviointiin perustuvassa toimituksessa arvioitu kiinteä omaisuus tai jyvitykseen perustuvassa toimituksessa maapohjan arvot eivät ole jakaantuneet jakoperusteen mukaan tai vaihdettavat alueet eivät tilusvaihdossa vastaa toisiaan, arvojen ero korvataan jakoperusteesta poikkeamisen korvauksena (kohteenkorvaus). 

Tässä vaiheessa on syytä tarkistaa, että kokonaisarvon korjaukset on otettu huomioon.

Jos toimituksessa on käytetty jyvitysarviointia ja metsätalouteen käytettyä maata vaihtuu muihin tiluslajeihin, on suositeltavaa tehdä jakoperusteesta poikkeamisen korvauslaskenta ja hinnoittelu tiluslajeittain (JAKOkii-tietojärjestelmän tarjoama tapa). 

Jos toimitus perustuu jyvitykseen eikä jako mene tasan tai vaihdettavat alueet eivät vastaa toisiaan, on jyvitysarvot muutettava raha-arvoiksi. Katso kohta Arvosuhteet ja jyvän raha-arvo.

Rakennuskorvaus

Kiinteistönmuodostamislaissa ei ole yleisiä, kaikkia toimituslajeja koskevia säännöksiä rakennustilistä. Jakotoimituksissa rakennukset arvioidaan käytännössä sen arvon mukaan, joka niillä on osana jaossa muodostuvaa kiinteistöä (omaisuusosa-arvo). Jos rakennuksen sijaintipaikan omistaja vaihtuu järjestely-toimituksessa, tulevat sovellettaviksi uusjakoa koskevat säännökset (KML 81 ja 83 §). Pääsäännön mukaan rakennus on määrättävä alueen uuden omistajan lunastettavaksi tai poikkeuksellisesti myytävä taikka määrättävä rakennuksen omistajan siirrettäväksi sen mukaan, mikä menettely aiheuttaa pienimmän rakennusmenetyksen tai on muusta syystä tarkoituksenmukaisin. Rakennuksen luovuttaja saa tällöin korvauksen sen arvon mukaan, joka rakennuksella oli hänen hallussaan. Lunastushinta määrätään taas sen arvon mukaan, joka rakennuksella on lunastajan käyttöyksikön osana. Erotus korvataan luovuttajalle rakennusmenetyksenä, jonka maksavat uusjaon hyödynsaajat. Rakennusmaan järjestelyn osalta menettelystä on säädetty KML 124 ja 125 §:ssä. (Hyvönen 1998)

Puustokorvaus

Puustokorvauksen perusteena on osakkaan jakoon luovuttamien ja jaossa saamien metsätilusten puustollisten arvojen vertailu. Jos maapohjan arviointi on tehty jyvittämällä, maapohjaa ei enää käsitellä puustotilissä. Puusto voidaan hinnoitella puutavaralajeittain keskimääräisillä hinnoilla tai erotella uudistuskypsien metsien ja kasvatusmetsien puusto omiksi hintaluokikseen. Tiliä varten tehdään päätökset taimikon ja odotusarvoisen puuston arviointiperusteista ja kokonaisarvon korjauksen käytöstä.

Jos metsät ovat arvioitu (esim. MML-Motti-laskennalla) tuottoperusteisesti siten, että kunkin luovuttamat ja saamat osuudet on arvioitu kauppa-arvoon rinnastettaviksi käyviksi arvoiksi, voidaan puustotili laskea näiden metsänarvojen ja jyvitysarvojen erotuksena. 

Puuston ja metsän arviointiin liittyvät suositukset, katso pääluku Metsätalous.

Puuttuvan tuottopuuston korvaus

Tili tehdään muuhun tiluslajiin vaihtuvilla metsäalueilla, jotka ovat jyvitetty keskimääräispuuston perusteella eikä em. keskimääräispuuston arvoa ole poistettu kullekin kiinteistölle tulevasta jyvitysarvon ja puuston arvon summasta muulla keinoin. JAKOkii-järjestelmää käytettäessä asia hoidetaan osittelusta poikkeamisen tilin yhteydessä, eikä puuttuvan tuottopuuston tarkastelua ole tarpeen tehdä erillisenä. Muissa tapauksissa tili voidaan tehdä puustotilin yhteyteen.

Erityisarvon tilikorvaus

Erityisarvon tilikorvauksen määrittämistä varten arvioidaan kohteen käypä arvo raha-arvona. Jos tilus on jyvitetty tai arvioitu em. arvosta poikkeavalla arvolla, tehdään poikkeamasta johtuva korjaus.
Tyypillisiä erityisarvoina arvioitavia tiluksia on rakennusmaan odotusarvoa omaavat tilukset ja maa-aineksen ottamiseen soveltuvat tilukset. Rakentaminen ja erityisesti ranta-alueille rakentaminen on tiukasti säänneltyä, joten arviointia varten on selvitettävä kohteen kaavoitustilanne ja muut rakentamisrajoitukset. Jos vahvistettua kaavaa ei ole, on hyvä selvittää rakentamismahdollisuudet kunnalta. Ranta-alueilla on yleensä ilman rakennusoikeuttakin erityisarvoa esim. virkistyskäytössä. Kiviainesten hyödyntäminen kaupalliseen käyttöön vaatii maa-ainesluvan tai vähintäänkin lupamahdollisuuden simuloinnin. Pienehkö kotitarvekäyttö on mahdollista ilman maa-aineslupaa. Laajamittainen turvetuotanto vaatii ympäristöluvan. Maa-ainesten arvioinnista katso pääluku Maaperä ja pohjavesi.

Tuottokunnon tilikorvaus (kohteenkorvaus)

Jos tiluksen kunto haltuunottohetkellä ei vastaa jyvityksen perusteena ollutta kuntoa, saa vastaanottaja jyvitystason alittavasta poikkeamasta korvausta ja luovuttaja jyvitystason ylittävästä poikkeamasta korvausta. Korvausta arvioitaessa otetaan huomioon tavanomaiseen tuottokuntoon saattamisesta aiheutuva kustannus sekä saamatta jäävä tuotto siltä ajalta, jonka tilus poikkeaa tavanomaisesta tuottokunnostaan. Korvaus muodostuu siten tarvittavien kustannusten ja menetettyjen tuottojen perusteella. Korvaus voidaan arvioida myös kauppa-arvoihin perustuen, jos sopivaa kauppahinta-aineistoa on saatavilla. Tilistä käytetään erilaisia nimityksiä kuten tuottokuntoon saattamisen korvaus, tili puuttuvista perusparannuksista ja tili puuttuvista hoitotöistä.

Pellon tuottokuntoa selvitetään nykyisin yleensä viljavuustutkimusten perusteella. Viljavuustutkimustiedot voivat olla käytettävissä jo ensimmäisessä inventointivaiheessa tai niitä teetetään kohdennetusti jakosuunnitelman valmistuttua. Viljavuustutkimustiedoista tarkennetaan yleensä maalajeja ja arvioidaan kalkitustarvetta. Niistä näkee myös ravinnepitoisuudet, joiden perusteella peltolohkon tilannetta on ehkä syytä katsoa tarkemmin. Tavallisimmin vain kalkitus katsotaan pitkäaikaisesti vaikuttavaksi ominaisuudeksi. Korvauksia on käytännössä määritetty joko vain kalkitustarpeen perusteella tai lisäksi hyvittäen myös normitasoa korkeammasta happamuusarvosta (pH). Korvaus on laskettu kustannuksiin perustuen.

Ojituksen huomioonottaminen tilissä riippuu siitä, mihin ojitustasoon tilus on jakosuunnitelmassa arvioitu ja missä ojitustasossa se on tilusten vaihtumisajankohtana.

Peltoraiviosta tehdään vastaava tuottokunnon tili, jos haltuunottohetken kunto ei vastaa jyvityksen perusteena olevaa kuntoa. 

Tuottokunnon korvaus voi tulla kysymykseen myös metsän osalta. Käytännössä korvaukseen vaikutta-vat tekijät on helpompi ottaa huomioon puustotilin yhteydessä.


Uusien teiden ja valtaojien alle jäävän maan korvaaminen 

Uusien teiden ja valtaojien alle jäävä maa korvataan omaisuustilikorvauksella.

Muita viljelystilejä (vahingonkorvauksia)

Sadonvarakorvausta voi saada niistä luovutetuista tiluksista, joihin osakas on pannut kustannuksia seuraavaa satoa varten, mutta ei pysty korjaamaan satoa. Tavallisia sadonvarakustannuksia ovat tehdyt viljelytoimenpiteet aineskustannuksineen ja kasvava sato. Monivuotisilla nurmilla korvaus riippuu siitä, kuinka monta satoa nurmelta on jo korjattu. Osuus perustamiskustannuksista pienenee korjattujen sato-vuosien perusteella. Satovuosia nurmille lasketaan yleensä 3-4. Korvauksen maksaa tiluksen saaja, jos hän pystyy käyttämään sadonvaraa hyödykseen.

Sadonvähennyskorvaus saattaa tulla kysymykseen, jos tilusta ei saada seuraavina satokausina jyvityksessä edellytettyyn tuottokuntoon. Korvaus voi johtua esimerkiksi siitä, että aluetta on raivattava tai kesannoitava haitallisten rikkakasvien (hukkakaura, juolavehnä) vuoksi. Korvaus voisi tulla myös kysymykseen tapauksissa, joissa uudelta omistajalta puuttuu nurmia (on luovuttanut nurmia eikä saa vastaavia tilalle) tai alueelle ei voi jostain syystä kylvää oman tuotannon tarvitsemaa kasvia. Korvauksen maksajia ovat ne, jotka ovat vaihdosta hyötyneet. 

Korvaus voi tulla määrättäväksi myös peltotilusten tukimuutoksista, kuten esimerkiksi tukikelpoisen peltoalan vähentymisestä ja tukia koskevien sopimusten lakkaamisesta. Myös luonnonmukainen viljely voi aiheutua korvausten määrääminen, jos tällainen viljelmä on jaossa saanut ei-luonnonmukaisessa viljelyssä olleita peltoja.

Kustannusten korvaukset  

Toimituskustannusten tili
Jako- ja järjestelytoimitusten toimituskustannukset ositellaan osakkaiden maksettavaksi toimituksesta saadun hyödyn perusteella. Uusjaoissa hyöty voidaan arvioida esimerkiksi tilan tärkeimpien rakennetekijöiden arvonnousun perusteella.

Mukauttamistoimet (perusparannukset)
Uusjakojen yhteydessä toteutetaan usein mukauttamistoimenpiteinä tie- ja kuivahankkeita. Hankkeiden kustannukset ositellaan osakkaiden maksettavaksi heidän toimenpiteestä saamansa hyödyn perusteella. Kustannusosittelujen laatiminen, katso TMK 8.1.13.

Siirtokustannukset
Siirtokustannuksiin luetaan rakennuksen siirtämisestä sekä rakennelman, laitteiden, johtojen, istutusten ja muun sellaisen kiinteän omaisuuden siirtämisestä aiheutuvat kustannukset. 

Vuokramiehen asema
Uusjaossa vuokramiehen asema joudutaan järjestämään silloin, kun vuokra-alue joutuu kokonaan tai osaksi jonkun muun kuin vuokranantajan tiluksille. Vuokrasuhteen voi yleensä siirtää vuokranantajan uusille tiluksille. Vuokrasuhde voidaan jaossa määrätä myös raukeamaan tai jäämään voimaan uutta omistajaa sitovana, jollei siitä aiheudu huomattavaa haittaa. Vuokrasuhteen muutoksien aiheuttamista haitoista ja vahingoista joudutaan tekemään tili.