Tuotto-arvomenetelmä tarkastelee arvioitavaan omaisuuserään liittyviä tulo- ja menotietoja ja arvioi arvon pääomitusprosessin kautta. Pääomittamisessa yhdistetään tulot (yleensä nettomääräisinä) sekä tietty määritetty (jäännös-) arvo ja muunnetaan saatu tulovirta arvon estimaatiksi.
Tuottoarvomenetelmä perustuu samoihin periaatteisiin, jotka koskevat myös muita arviointimenetelmiä. Erityisesti se ottaa huomioon tulevien hyötyjen luoman arvon (tulovirrat). Kuten muitakin arviointimenetelmiä, tuottoarvomenetelmää voidaan käyttää luotettavasti vain silloin, kun relevanttia vertailutietoa (mm. vuokratasoista) on käytettävissä. Tuottoarvomenetelmä on erityisen tärkeä kiinteistöille, joita hankitaan ja myydään niiden tuottopotentiaaliin perustuen (suurehkot metsälöt, liikekiinteisöt jne.) ja, joissa on markkinatodisteita tukemassa analyysiä. Tuottoarvomenetelmä soveltuu lunastusarvioinnissa etenkin suurten metsäalojen arviointiin varsinkin, jos metsässä on eri ikäluokkia suunnilleen saman verran, jolloin vuosittaiset kantorahatulotkin jakaantuvat tasaisesti. Yksikköhintoina tulee käyttää pitemmän ajan keskiarvoja, jotta suhdannevaihtelut eivät vaikuttaisi liikaa lopputulokseen.
Tuottoarvomenetelmässä arvioidaan kohteen tulevat bruttotuotot (tulevaisuudessa saatavat hakkuutulot) sekä tuoton hankkimisesta aiheutuvat kustannukset (metsänhoidon, hallinnon ym. kulut). Nettotuotto saadaan näiden erotuksena. Näin saadut nettotuotot diskontataan valitulla korkokannalla arviointihetkeen, jolloin saadaan niiden nykyarvot. Jos kohteella arvioidaan olevan vielä jäännösarvo, diskontataan myös se arviointihetkeen. Tuottoarvo saadaan kun lasketaan yhteen nettotuottojen ja jäännösarvon diskontatut arvot.Kiinteistöarviointi- ja sijoituskirjallisuudessa mainitaan kaksi tuottoarvomenetelmän pääsovellusta, joita käytetään sijoituskiinteistön analysointiin ja arviointiin: kassavirtalaskenta ja suora pääomitus.Koska kumpaakaan menetelmää ei voi pitää yksiselitteisesti toista parempana, tulee menetelmän valinnassa ottaa huomioon mm. analyysitilanne ja -tarkoitus, aikataulu sekä kohteen luonne.
Suora pääomitus soveltaa pääomituskorkoa, jolla jaettaessa vuoden nettotuotto, saadaan osoitus arvosta. Suoraa pääomitusta käytetään yleensä markkinoilla, joilta on löydettävissä paljon näyttöjä ja todisteita sekä nettotuloihin että pääomituskorkoon liittyen. Suora pääomitus on nopea työkalu kiinteistön arvon määrittämiseen.
Kassavirtalaskenta on suunniteltu tietylle määritellylle ajanjaksolle. Kiinteistöarvioinneissa ajanjakso on määritelty tyypillisesti po. kiinteistötyypille luonteenomaisen markkinakäyttäytymisen (vrt. metsälöt ja liikekiinteistöt) perusteella. Esimerkiksi sijoituskiinteistöjen (esim. vuokrattavaksi hankittavat toimitilat) analyysin ajanjakso on tyypillisesti viiden ja kymmenen vuoden välillä. Myös tulo- ja menovirtojen tiheys tulisi johtaa markkinoilta. Jäännösarvo voidaan perustaa joko tuleviin nettotuottoihin tarkastelujakson lopussa (suoran pääomituksen kautta) tai kauppa-arvomenetelmällä ennustettuun markkina-arvoon kohteen tulevasta myyntihinnasta tai näiden kahden menetelmän synteesinä.
Tuottoarvomenetelmän yhtenä haastavimpana vaiheena voidaan pitää tuottovaatimuksen määrittämistä, mikä heijastaa kohteeseen liittyvää riskiä. Lukuisat tekijät vaikuttavat siihen, kuinka pieni tai suuri tuottovaatimuksen tulisi olla. Mm. havaitun riskin määrä, inflaatio ja vaihtoehtoisten sijoitusmuotojen tuotot ovat perinteisesti nostettu esiin tuottovaatimusta määriteltäessä. Paras menetelmä tuottovaatimuksen määrittämiseksi on kuitenkin johtaa se tuoreista markkinahavainnoista, mitkä kuvaavat parhaiten vallitsevaa markkinatilannetta ja sen näkemystä tulevasta. Laskentakorkona tulisi käyttää sellaista reaalista korkoa, joka saadaan vastaavantyyppisistä sijoituksista pitkällä aikavälillä.
Katso lisää laskentakoron määritttämisestä kohdasta laskentakoron valinta.