Arviointitavan valinnan lähtökohtia

Tässä luvussa tarkastellaan arvioinnin tekemiseen liittyviä käsitteitä ja yleisiä arviointiperusteita sekä lainsäädännön asettamia vaatimuksia arvioinnin tekemiselle.

Arviointityön suunnittelu
Kokonaisarviointi arviointitapana jako- ja järjestelytoimituksissa
Arvonmuutoksen ja käyttöyksikkösidonnaisuuden ongelmat
Jyvitys kiinteistötoimituksen arviointitapana
     Jyvityksen tarkoitus
     Jyvityksen perusteet
     Jyvitystekniikka

Arviointityön suunnittelu

Kiinteistötoimitusten prosessit ja niissä suoritettavat arvioinnit on suunniteltava ja aikataulutettava tapauskohtaisesti. Suunnitelma voi olla toimitusten projektointiohjeen mukainen suunnitelma tai vapaa-muotoinen työsuunnitelma. 

Halkomisprosessiin sopii hyvin inventointien ja arviointien teko yhdellä kertaa koko halottavasta tilasta inventointivaiheessa ja arvioinnin tarkentaminen jakosuunnitelmavaiheessa. Sen sijaan laajoissa tilusjärjestelyissä tarkempia arviointeja lykätään myöhempään vaiheeseen, jolloin jo tiedetään vaihtuviksi tule-vat alueet ja tarkempi arviointityö voidaan kohdistaa vaihtuviin alueisiin. 

Tilusjärjestelyssä vaiheittainen arviointi toteutetaan vaikkapa niin, että alkuvaiheessa riittää peltojen luokittelu esimerkiksi kolmeen luokkaan ja vasta kun vaihtuvat tilukset ovat tiedossa, tehdään yksityiskohtaisempaa arviointia. Metsän osalta karkea luokittelu on vaikeampi toteuttaa, ellei käytettävissä ole metsäsuunnitelmatietoja tai muuta vastaavaa inventointitietoa (esimerkiksi ajantasaista Suomen metsäkeskuksen metsävaratietoa). Puuston inventoinnin ajankohta riippuu valitusta arviointitavasta (TMK 1.18.3.2). Aiemmin tehtyä puuston inventointia voidaan myöhemmässä vaiheessa tarkentaa mm. ottamalla puuston kasvu huomioon arviointihetken ja korvauspäätöksen väliseltä ajalta.

Asianosaisten toivomukset ohjaavat toimituksen suorittamista monella tapaa. Jos esimerkiksi halkomisessa osakkaat haluavat jakaa tilukset niin, että yksi saa pääasiassa peltoa, toinen metsää ja kolmas tonttimaata, on kokonaisarvoon perustuva halkominen paras vaihtoehto.

Kokonaisarviointi arviointitapana jako- ja järjestelytoimituksissa

Kokonaisarvioinnin käsitteestä

Jako- ja järjestelytoimituksissa arviointi voidaan suorittaa siten, että muodostettava kiinteistö arvioidaan sille tulevien alueiden, puuston, rakennusten, kiinteiden laitteiden ja rakennelmien, yhteisalueosuuksien ja erityisten etuuksien yhteisenä arvona (kts. KML 50 §, 59 §, 77 §, 97 a §). Lain säännöksissä mainitusta yhteisestä arvosta on totuttu käyttämään nimitystä kokonaisarvo. Kokonaisarvoon pääsemiseksi voi lähtökohtana olla omaisuusosien yhteenlaskettu arvo tai suoraan jollain kokonaisarvomenetelmällä saatu arvo. Kauppa-arvomenetelmä on tyypillinen kokonaisarvomenetelmä. 

Kokonaisarvioinnissa on siis kysymys arvioitavan kohteen käyvän arvon määrittämisestä. Jakotoimituksissa itsenäiseksi käyttöyksiköksi tai vaihdannan välineeksi sopivaksi yksiköksi muodostettavan alueen osalta arvonmääritys tapahtuu yleisten käyvän arvon määrittämisen periaatteiden mukaan (katso esim. TMK Yleistä, luku 1.18). Sen sijaan järjestelytoimituksissa kokonaisarvioinnin käsite ei ole aivan selvä.

Yhteismetsäosuuksien arvon määrittämistä käsittelee Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 115 (Ärölä 2015).

Yhdistelmämenetelmän soveltamisesta      

Yhdistelmämenetelmässä eri omaisuusosat arvioidaan erillisinä kullekin osalle sopivaa arviointimenetelmää (kauppa-arvo-, tuottoarvo- tai kustannusarvomenetelmä) hyödyntäen. Saatu summa on tarkistettava vastaamaan kokonaisuuden arvoa joko summalle tehtävän kokonaisarvon korjauksen avulla tai korjaus on kohdistettava suoraan kuhunkin omaisuusosaan ja arviointikuvioon. Jälkimmäinen tapa soveltuu paremmin jako- ja järjestelytoimituksiin. Kun jakoarviointi tehdään omaisuusosittain, on tarkistettava, että eri omaisuusosien yhteenlaskettu arvo vastaa käypää arvoa arviotavan kiinteistön tai keski-määräisen kiinteistön osana. 

Kun tilaan kuuluu erilaisia omaisuusosia, suurin tarve kokonaisarvon korjaukselle on summa-arvomenetelmällä tehdyssä metsän arvioinnissa. Kiinteistömarkkinoihin perustuvalla tuottoarvomenetelmällä tehdyssä metsän arvioinnissa tuottoarvo on sovitettu vastaamaan kauppa-arvoa oikean laskentakoron valinnalla.

Metsän arviointi summa-arvomenetelmällä edellyttää kokonaisarvonkorjauksen soveltamista. Jyvitysarvioinnissa tarvittavat korjaukset tehdään tällöin yleensä puustotilissä. Kun metsän arvioinnissa käytetään kiinteistömarkkinoihin perustuvaa tuottoarvomenetelmää, kokonaisarvon korjausta ei tarvitse erikseen määrittää. Pellot ja odotusarvoiset alueet voidaan arvioida suoraan käypään arvoon, jolloin erillistä kokonaisarvon korjausta ei ole tarpeen tehdä.

Kun kiinteistötoimitusten yhteydessä tehtävissä arvioinneissa käytetään yleisesti omaisuusosien arvojen yhteenlaskua, on tarpeen selvittää myös erikseen tai yhtenä kokonaisuutena käytettävän kokonaisarvon korjauksen suuruus. Jako- ja järjestelytoimituksissa on kuitenkin huomattava, että paljousalennuksen tyyppisiä korjaustekijöitä (esim. suuri pinta-ala) on käytettävä varovasti, jotta jako-osakkaiden tasapuolinen kohtelu säilyisi. Jollei omaisuusosien erillisarvoihin eikä yhteenlaskettuun summaan käytetä lainkaan kokonaisarvoon liittyvää korjausta, muodostuu bruttoarvoilla laskettaessa kohtuuttoman suuria tilikorvauksia. Muutenkin jako- ja järjestelytoimitukset tulisi tehdä niin, että tilikorvaukset jäisivät mahdollisimman pieniksi. 

Arvonmuutoksen ja käyttöyksikkösidonnaisuuden ongelmat

Arviointi jaon tai järjestelyn kohteena olevalla alueella voidaan tehdä lähtötilanteen tai tilusten vaihtumisen jälkeen vallitsevan tilanteen mukaisena tai tietyn erikseen sovitun neutraalin tilanteen mukaan. Näistä valinnoista riippuu järjestelyn aiheuttaman arvonnousun tai jaon mahdollisesti aiheuttaman arvon-alenemisen jakautuminen osakkaiden kesken. 

Kokonaisarvohalkomisessa jaon jälkeinen tilanne on arvonmuodostuksen pohjana. Halkomisessa peri-aate onkin helposti ymmärrettävissä ja toteutettavissa. Sen sijaan laajoissa tilusjärjestelyissä, joissa käytetään kokonaisarviointia, asia on vaikeammin hahmoteltavissa. Periaatteessa asia olisi ratkaistavissa arvioimalla erikseen kohteiden arvot ennen ja jälkeen tilusten vaihdon. Sama ongelma on jyvitykseen perustuvassa arvioinnissa.

Kaksinkertaisen arvioinnin tai jyvityksen työläyden vuoksi, käytännössä arvioinnit tehdään keskimääräisen tilanteen mukaisesti. Nykyisten peruslohkojen muoto- ja kokotekijät muuttuvat sekä tilusjärjestelyn että sen yhteydessä tehtävien perusparannusten johdosta, joten hyötykin riippuu näistä molemmista toimenpiteistä.

Käyttöyksikön arvonmuodostukseen vaikuttaa se, tehdäänkö arviointi lähtötilanteen vai tilusten vaihtumisen jälkeen vallitsevan tilanteen perusteella ja suoritetaanko arviointi erillisarvoina vai omaisuusosa-arvoina. Kokonaisarvohalkomisessa arvioinnin lähtökohtana ovat uudet muodostuvat käyttöyksiköt, joten siihen liitettäviä osia arvioidaan käyttöyksikön osina. Sen sijaan jyvityksen perusteeksi mainitaan kirjallisuudessa usein erillisarvo. Käytännössä sen voisi ajatella tarkoittavan samaa kuin edellä esitetty keski-määräinen arvo. Toisaalta taas täyden korvauksen periaate puoltaa arvioinnin suorittamista käyttöyksikkösidonnaisena omaisuusosa-arvona. Tasapuolisuuden vaatimuksesta on yleensä pitäydyttävä käyttöyksikkösidonnaisuuden perusteella keskimääräistilanteeseen perustuvissa korjaustekijöissä.

Arvokäsitteisiin joudutaan palaamaan tilikorvausvaiheessa. Osittelusta poikkeamista laskettaessa jyvitysvaiheessa käytetyt arvot muutetaan absoluuttisiksi arvoiksi. Absoluuttisista arvoista on kysymys myös muissa tileissä. Tilivaiheessa on syytä miettiä, antaako käytetty arviointitapa oikeudenmukaisen tuloksen. Vaikka toimituksessa olisi päädytty käyttämään jyvitysarviointia, on arvojen jakaantuminen tarkistettava vielä toimituksen loppuvaiheessa ja tarpeen mukaan tehtävä tilivaiheen arvioinneissa vielä koko-naisarvon korjauksia. Tämä on erityisen tärkeää, jos arvioinnin kohteena on ollut puustoa, ranta-alueita ja rakennuksia.

Jyvitys kiinteistötoimituksen arviointitapana

Jyvityksen tarkoitus

Jyvitys (jyvitysarviointi) on tilusten suhteellista arviointia jakotoimituksessa tai muussa vastaavassa arviointitehtävässä. Kullekin tilukselle määrätään jyväluku, joka osoittaa tiluksen arvon suhteessa muihin tiluksiin. Jyvityksen perusteella voidaan verrata samaa käyttötarkoitusta palvelevia tiluksia toisiinsa helposti, mutta myös eri käytössä olevat tilukset voidaan saattaa samaan sarjaan arvioinnin suorittamiseksi. Jyvitystä koskevat säännökset ovat kiinteistönmuodostamislain (KML) 195-198 §:ssä.

Jyvitystä voidaan käyttää arviointitapana erilaisissa jako- ja järjestelytoimituksissa sekä yhteismetsän muodostamisessa (osuuksien laskenta). Lähes kaikissa tilanteissa arviointi voidaan vaihtoehtoisesti toteuttaa kokonaisarviointina, mikä on monissa toimitustyypeissä tullut pääasialliseksi arviointitavaksi (katso kohta Kokonaisarvionti). 

Jyvityksen ideana on nopea ja helppo tapa verrata toisiinsa samaan käyttötarkoitukseen käytettäviä ti-luksia. Kun jyvitysasteikko on laadittu asiantuntemukseen perustuen ja selostettu asianosaisille, on tilus-kuvioiden väliset arvoerot helposti ymmärrettävissä. Jyvitys sopii hyvin arviointitavaksi maatalouteen ja kalastukseen käytettäville alueille.  

Jyvitys on tarkoitettu alun perin maan jakoon alueilla, joilla maan arvo perustuu sen pysyvään käyttöön maa- ja metsätalousmaana. Tuottokykyyn perustuvassa arvioinnissa oli tarkoituksena jakaa myös hyviä ja huonoja tiluksia jakoperusteen mukaisesti. Näillä tekijöillä ei nykypäivän maa- ja metsätaloudessa ole enää ratkaisevaa merkitystä. 

Jyvitysarvioinnissa käsitellään alueeltaan rajattua maapohjaa tai vesialuetta ilman siihen liittyviä ainesosia. Kuitenkin metsätalouskäytössä olevien metsätilusten jyvitysarviointiin on otettu KML:iin poikkeus, jonka mukaan jyvälukuun sisältyy tiluksen metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikka-kunnalla. Tämä metsän jyvityksen erityispiirre aiheuttaa tiettyä yhteensovittamistarvetta toimituksen korvausarviointivaiheessa, koska myös puuston todellinen määrä on selvitettävä. 

Toimituksessa tapahtuvassa arvioinnissa jyvitys on vain yksi arvioinnin osavaihe. Yleensä jyvitystä on tarpeen täydentää tilikorvauksilla. Vaikka tilusten jako pyrittäisiin tekemään tarkasti jakoperusteen mukaisena, kiinteästi tiluksiin liittyvien muiden omaisuusosien jakautuminen saattaa aiheuttaa huomattavan suuria tilikorvauksia. 

Jyvityksen perusteet

Jyvitysarvioinnin lähtökohtana on tilusten käyttötarkoitus ja käyttömahdollisuus. Arvioinnissa otetaan huomioon myös tilusten laatu ja sijainti sekä muut tilusten arvoon vaikuttavat tekijät.  Arviointiperusteena voidaan käyttää kauppa-arvoa, tuottoarvoa tai kestävää tuottokykyä. Jyväluku voidaan ilmoittaa suhteellisena arvona em. perusteiden mukaan arvioituna tai euromääräisenä arvona. Raha-arvo kuvaa tällöin tiluksen arvoa toimituksessa päätetyin perustein jyvityshetkellä ja näin tehtyä arviointia korjataan tilivaiheessa samaan tapaan kuin suhdelukuasteikolla tehtyä arviointia. 

KML:ssä edellytetään maa- ja metsätalouteen käytetyn maan sekä kalastukseen käytettävän vesitiluksen jyvittämistä kestävän tuottokyvyn perusteella. Laissa ei ole tarkemmin määritelty, mitä kestävällä tuottokyvyllä tarkoitetaan ja miten se poikkeaa tuottoarvoperusteisesta jyvityksestä. Ilmeisesti tarkoituksena on ollut välttää maa- ja metsätalouden harjoittamiseen käytettävien tilusten jyvityksessä sellaisia tekijöitä, jotka vaikuttavat hetkellisesti tiluksen tuottoon (esim. lannoitus, kasvivalinnat). Jyvityksessä tulisi siten ottaa huomioon vain pysyviä tai pitkäaikaisesti vaikuttavia tekijöitä (esim. pellon luontaiset ominaisuudet) nykyisessä käyttötarkoituksessa.
Lisäksi metsän jyvitykseen on oma ohjeensa (KML 197.2 §), jonka mukaan kestävän tuottokyvyn perusteella arvioitaessa jyväluku määritetään siten, että jyvälukuun sisältyy tiluksen metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikkakunnalla. Vaikka aikanaan metsän jyvitysarvojen nosto keskimääräispuuston avulla oli jakosuunnittelun kannalta hyvä edistysaskel, vaikuttaa menettely nykyisin monimutkaiselta. Uusien metsänarviointimenetelmien myötä maapohjan ja puuston erillinen arviointi ja keskimääräispuuston käsittely arvioinnissa on poistumassa. Metsänarvioinnissa ollaan siirtymässä markkinaperusteisen tuottoarvomenetelmän käyttöön. 
Nykypäivänä maa- että metsätalouteen käytettävän maan arvostusperusteet ovat muuttuneet moninaisemmiksi. Maataloudessa arvostetaan maapohjan luontaista viljavuutta, mutta myös monet muut tekijät vaikuttavat maan arvoon. Maatalouden tuottojen osalta tärkeiksi tekijöiksi ovat muodostuneet mm. tuki-järjestelmä, tuotantosuunta ja tilakoko. Kun maatalouden peltotuet ovat EU:n myötä muuttuneet pinta-alaperusteisiksi, pellon luontaisen tuottokyvyn vaikutus pellosta saatavaan tuottoon on pienentynyt. Tästä johtuen tuottoarvojen ero hyvä- ja huonotuottoisen pellon välillä on kaventunut. Vaikka teoreettiselta perusteelta pellon arviointi kestävän tuottokyvyn perusteella on suositeltavaa, arvioi moni viljelijäkin peltomaansa keskimääräisten kauppahintojen perusteella. Kun pellon vuokraus on nykyään hyvin yleistä, on vuokraukseen perustuva tuottoarvo monelle tuttu asia.
Jos alueella on maa- ja metsätalousarvoa suurempi arvo muussa käyttötarkoituksessa, nimitetään aluetta erityismaaksi. Alueet voivat olla jo tällaisessa tehokkaammassa käytössä tai niillä on siihen käyttö-mahdollisuus. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi rakennusmaa, maa-ainesalueet ja virkistyskäyttöalueet. Yleensä tällaiset alueet arvioidaan suoraan raha-arvoiksi tai jyvitysarvoiksi kauppa- tai tuottoarvoon perustuen. Tällaiset alueet on myös mahdollista arvioida ensimmäisessä vaiheessa jyvittämällä maa-, metsä- tai vesitalousarvonsa perusteella (katso KML 198 §).

Toimituksen laadusta sekä tilusten käyttötarkoituksesta ja käyttömahdollisuudesta riippuu, mitä arviointi-perustetta on pidettävä kussakin yksittäistapauksessa oikeana jyvitysperusteena. Lähtökohtana on maan pysyvä arvo, mutta jyväluvun määritys voi perustua tiluksen tuottoon tai kauppa-arvoon. Eri maankäyttölajeille voidaan käyttää eri jyvitysperusteita. Esimerkiksi pellot jyvitetään tuottoarvoperusteisesti suhdelukuasteikolla (tuottokyky), metsät kauppa-arvoon suhteutetun tuottoarvon perusteella ja tonttimaat sekä odotusarvoiset maat kauppa-arvoon (nykykäyttö tai käyttömahdollisuus) perustuen. 

Aina ei ole selvää, onko jyvityksessä käytetty kestävää tuottokykyä, kauppa-arvoa vai tuottoarvoa. Tärkeää on kuitenkin se, että toimituksen lopussa tarkistetaan, että kaikki omaisuusosat ovat tulleet arvioiduksi yhtenäisin perustein ja oikeaan arvohetkeen. Jakosuunnitelmavaiheessa tai viimeistään korvaus-arviointivaiheessa on yleensä vielä tehtävä vertailu jyväarvojen suhteesta raha-arvoihin. Korvausarviointivaiheessa tarkistetaan myös, että kaikki arvotekijät tulevat otetuiksi huomioon. Katso kohta Korvausarviointi

Jyvitystekniikka

Jos kaikki tiluslajit sijoitetaan toisiinsa verrattuna samaan suhdelukusarjaan (yksi jyvälukuasteikko), kysymyksessä on sarjajyvitys. Erillisjyvityksessä tietyt omaisuusosat jyvitetään omalle asteikolleen. Vain harvoin jaettavien tai vaihdettavien alueiden jyvitysarvot jakaantuvat tasan lopputuloksessa. Jyvitysarvo-poikkeamat on kummassakin jyvitystavassa muutettava raha-arvoiksi toimituksen jossain vaiheessa.

Runkojyvitys

Jyvitystehtävä jaetaan runkojyvitykseen ja yksityiskohtaiseen jyvitykseen. Runkojyvityksessä tärkein tehtävä on mallitilusten jyvitys. Mallitilusten jyvityksessä toimitusalueelta valitaan eri tiluslajeja edustavia tiluskuvioita, jotka jyvitetään keskenään mahdollisimman oikeaan arvosuhteeseen. Yleensä se tapahtuu siten, että ns. päämallitilukseksi valitaan jokaisesta tiluslajista jaettavan alueen keskinkertaisia olosuhteita sekä luontaisessa että taloudellisessa mielessä parhaiten edustavat tiluskuviot. Kysymys ei ole yksin-omaan kunkin tiluslajin keskimääräisestä arvosta vaan myös siitä, että tiluksen arvo koostuu tasapainoisesti eri arvotekijöistä. Päämallitiluksena ei näin ollen sovi käyttää esim. luontaisesti hyvää, mutta muotonsa tai kokonsa puolesta epäedullista tiluskuviota, vaikka tämä eri tekijäin yhteisvaikutuksesta likipitäen vastaisikin tiluslajin keskimääräistä arvoa. Päämallitilusta valittaessa on tärkeintä, että ko. tilus paikallisten olosuhteitten valossa mahdollisimman hyvin edustaa omaa tiluslajiaan. Vain siten se voi muodostaa perustan jaettavan alueen tiluslajien arvosuhteiden määrittämiselle. (WIIALA 1976, s. 243, 245)

Muiden mallitilusten erottelussa pyritään siihen, että ne tiluslajiensa puitteissa muodostaisivat vankan ja käyttökelpoisen rungon yksityiskohtaiselle jyvitykselle. Siinä mielessä niiden tulee tilustyyppinsä ja sijaintialueensa puitteissa edustaa keskinkertaisia olosuhteita samalla tavalla kuin päämallitilukset vastaavat tiluslajiensa puitteissa koko jaettavan alueen normaaleja oloja. Keskinkertaisuudesta on se huomattava etu, että yksityiskohtaisessa jyvityksessä määritettävät poikkeamat muodostuvat tasaisimmiksi ja samalla helpommin arvioitaviksi kuin jos mallitilukset edustaisivat joitakin ääriarvoja. (WIIALA 1976, s. 245)

Yksityiskohtaisessa jyvityksessä tilukset sijoitetaan näin saatuun arvoasteikkoon. Vaikka mallitilusten jyvityksestä tai runkojyvityksestä ei laissa ole määräyksiä, mallitilusten jyvitys on tarpeen laajemmissa toimituksissa. Tällöin pystytään parhaiten huomioimaan jyvityksen kohteena olevan alueen erilaiset osat ja olosuhteet.

Metsät

Jyvityksen kannalta metsämaiden arviointi on ongelmallista. Puuston arvo on yleensä huomattavasti suurempi kuin saman alueen maapohjan arvo. Tuottopuusto (metsätyyppiä vastaava keskimääräinen puusto paikkakunnalla) on käsitteenä ja laskennallisesti hankala. Nykyiset metsän inventointimenetelmät tuottavat metsäkuviokohtaista tietoa ja metsänarvon laskennan uusimmat sovellukset antavat vastaavan kuvion tuottoarvon arvioituna valmiiksi toteutuneiden kauppahintojen arvotasoon. Lisäksi jakosuunnittelu voidaan tehdä helposti, kun metsikkökuviolle on laskettu jo lopulliset arvot.