Kauppa-arvomenetelmä on yleisin ja tärkein kiinteistöarvioinnissa käytetty arviointimenetelmä.
Menetelmässä arvioidaan kohteen käypä hinta markkinoilla toteutuneiden vastaavanlaisten kohteiden kauppahintojen perusteella. Välityskohteita ja tarjouksia voidaan myös tarkastella.
Kauppa-arvomenetelmän lähtöolettamus on, että kiinteistöjen hinnat määräytyvät markkinoilla. Vertailukaupoilla tarkoitetaan sellaisia viime aikoina kaupan kohteina olleita kiinteistöjä, jotka olisivat kilpailleet markkinaosuuksista arvioitavan kohteen kanssa.
Luovutusten ominaispiirteitä, joiden vuoksi kiinteistöistä maksetut kauppahinnat vaihtelevat, kutsutaan vertailutekijöiksi. Niiden oikeaoppinen huomioon ottaminen on ratkaisevaa kauppa-arvomenetelmässä. Arvioinnin pohjaksi tarvitaan siis arvioitavan kohteen ja vertailukauppojen ominaisuustietojen lisäksi tietoa ko. markkinoilla vallitsevista hintatekijöistä.
Tietoa hintatekijöistä saadaan harkinnan ja erilaisten kustannustietolähteiden lisäksi ns. hintamalleista, jotka kuvaavat tiettyjen kiinteistömarkkinoiden keskimääräisiä hintavaikutuksia. Hintamalleista saadaan siis tutkittua tietoa siitä, kuinka paljon kiinteistöjen toisistaan poikkeavat ominaisuudet vaikuttavat kiinteistöistä maksettaviin kauppahintoihin.
Vertailukauppojen tulisi yleensä olla:
- samanlaatuisia kiinteistöjä (mm. käyttötarkoituksen osalta).
- samalta paikkakunnalta ja madollisimman vastaavasta ympäristöstä
- samassa kokoluokassa
- ajallisesti riittävän lähellä arviointihetkeä (max. 3-5 vuotta)
- riippumattomien osapuolten tekemiä.
Vertailukelpoisuus on selvitettävä tapauskohtaisesti:
- kuntien ja valtion kaupoissa
- erityisten ehtojen osalta (mm. maankäyttösopimukset, rajoitukset)
- yli- ja alihintaisten kauppojen osalta
- poikkeavassa ympäristössä
- kokonsa puolesta merkittävästi poikkeavissa kaupoissa
Vertailu-kelpoisia kauppoja eivät ole:
- eri kiinteistömarkkina-alueella tehdyt kaupat (erityisesti lomakiinteistöjen arvioinnissa vertailukohteita voidaan hakea kunnan rajojen ulkopuolelta)
- erilaatuisten kiinteistöjen kaupat (esim. rakennettu-rakentamaton)
- liian vanhat kaupat
- sukulaisten väliset kaupat
- kauppahinta ei kuvaa todellista vastiketta (esim. pidätetty etuus)
- pakkotilanteet, erikoisarvot jne.
- muuten poikkeuksellinen kohde.
Vertailuprosessiin tulee pyrkiä valitsemaa arvioitavaa kohdetta eniten muistuttavat kaupat. Em. havaintojen tulisi sijaita mahdollisimman samankaltaisessa ympäristössä kuin arvioitava kohde. Vähintäänkin toisella kiinteistömarkkina-alueella (useimmiten seutukunta) tehdyt kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Myös erilaisten kiinteistöjen, kuten rakennettujen ja rakentamattomien, kaupat tulee pääsääntöisesti pitää omissa aineistoissaan. Näin ollen esimerkiksi sisämaatontin kauppaa ei pääsääntöisesti voi pitää rantatontin vertailukauppana siitäkään huolimatta, että ranta- ja sisämaatontin keskimääräinen hintaero tunnettaisiin, sillä tontit eivät kilpaile markkinaosuuksista keskenään.
Myös liian vanhat kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Nyrkkisääntönä yli viisi vuotta vanhoihin kauppoihin tulee suhtautua varauksella, etenkin, jos alueellisia hintaindeksejä ei ole käytettävissä taikka mikäli alueella tapahtunut kehitys on ollut poikkeavaa muuhun markkina-alueeseen verrattuna, ja tällä on voinut olla vaikutusta alueen kiinteistöjen hintaan. Luonnollisesti myös sukulaisten väliset kaupat taikka kaupat, missä kauppahinta ei kuvaa todellista vastiketta, tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta.
Lisäksi arvioitavaan kohteeseen verrattuna hyvin pienten tai hyvin suurten alueiden kaupat tulee rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Esimerkiksi 1 000 neliön suuruisen asuntotontin vertailukaupaksi ei kannata hyväksyä 5 000 neliön suuruista asuntotonttia siitäkään huolimatta, että pinta-alan, tonttitehokkuuden tai rakennusoikeuden hintavaikutukset olisivat tiedossa.
Myös kuntien myynnit tulee tilanteesta riippuen rajata pois vertailukauppa-aineistosta. Mikäli arvioitavan kohteen ympäristöstä ei, vaikkapa kunnan merkittävästä markkina-asemasta johtuen, ole kuitenkaan löydettävissä kuin kunnan myymiä kohteita, voi niitä käyttää harkiten. Mikäli kunnalla on merkittävä markkina-asema kiinteistöjen tarjonnassa tietyllä markkina-alueella, on luonnollista, että kuntien myynnit sanelevat hyvin pitkälti kiinteistöjen markkina-arvot tuolla alueella. Vaikka kuntien myynnit eivät aina kelpaa vertailukaupoiksi, voi kuntien ostoja yleensä käyttää.
Samoilta kaupan osapuolilta tulisi vertailuprosessiin hyväksyä pääsääntöisesti vain yksi kauppa, ettei yhden henkilön arvostus kohteen hinnasta vaikuta liiaksi tehtävään arvioon. Lisäksi vain riippumattomien osapuolten väliset ja muutoinkin asianmukaisesti ja harkiten tehdyt kaupat tulee hyväksyä vertailukohteiksi. Näin ollen yli- ja alihintaisia kauppoja voidaan poistaa kauppahinta-aineistosta, mikäli arvioijalla ei ole tiedossa syytä kauppahinnan merkitykselliselle poikkeamiselle.
Verotusarvoja ei voi käyttää vertailussa.
Kauppa-arvomenetelmässä metsän arvo määritetään vertailukelpoisissa metsäkiinteistökaupoissa maksettujen hintojen perusteella. Pelkästään metsää käsittäviä kiinteistökauppoja tehdään kunnittain kuitenkin melko vähän, joten vertailukauppoja on usein vaikea löytää ja niiden hehtaarihinnat saattavat vaihdella paljon. Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä eivät käy ilmi esim. välittömät hakkuumahdollisuudet eivätkä muut metsän tunnusluvut. Kauppahinnan muodostumiseen vaikuttaneiden tietojen selvittäminen on siis usein hyvin työlästä.