Summa-arvomenetelmä

Menetelmän periaate

Omaisuusosien arvot ja menetelmän taulukot

Puuston hinnoittelu

Kokonaisarvon korjaus

Kauppahinta-aineistojen hyödyntäminen summa-arvomenetelmässä

(Päivitetty huhtikuussa 2024)

Summa-arvomenetelmä

Menetelmän periaate

Summa-arvomenetelmässä metsän arvo määritetään sen omaisuusosien erillisarvojen summana. Arvot lasketaan metsiköittäin erikseen maapohjille ja puuston kehitysvaiheen mukaan taimikoille, kasvatusmetsille tai uudistuskypsille metsille. Metsiköittäisten arvojen summa on arvioitavan metsäalueen summa-arvo. Lopuksi laskettuun arvoon tehdään kokonaisarvon korjaus, jolla oikaistaan laskennan tulos vastaamaan metsäalueen kokonaisarvoa. Useimmiten arvioinnin tavoitteena on todennäköinen markkina-arvo. Viime vuosiin asti korjaus on ollut lähes poikkeuksetta miinusmerkkinen eli arvoa vähentävä. Nykyisin metsätilamarkkinoilla metsien hintataso on noussut, jolloin toteutuneet kauppahinnat voivat ylittää arvolaskelmien summa-arvot eli kokonaisarvon korjaus on yhä useammin positiivinen.

Summa-arvomenetelmä on tuottomenetelmän sovellus, jossa paljaan metsämaan ja taimikoiden arvot sekä puuston odotusarvot lasketaan tuottoarvomenetelmän perustein. Menetelmässä on laskettu tulevaisuudessa syntyvien tulojen ja menojen nykyarvot valmiiksi taulukkoarvoiksi taulukoiden laatijan valitsemalla diskonttokoroilla.

Omaisuusosien arvot ja menetelmän taulukot

Yksittäisen metsikön arvo koostuu maapohjan ja puuston arvoista. Puuston arvo määritetään sen kehitysvaiheesta riippuen taimikon arvona, kasvatusmetsän puuston hakkuuarvona ja odotusarvona tai uudistuskypsän metsän hakkuuarvona (Kuva 1). Erillisarvojen määrittämiseen käytetään valmiiksi laskettuja arvoja, jotka löytyvät esimerkiksi Tapion summa-arvomenetelmän taulukoista.

Kuva 1. Summa-arvomenetelmän periaate.

Tapion taulukoissa Suomi on jaettu 13 alueeseen, joille on esitetty kivennäismaan kasvupaikoittain paljaan metsämaan arvo, taimikoiden arvot ja kasvatusmetsien puuston odotusarvokertoimet sekä odotusarvot. Aluejako noudattelee pääsääntöisesti maakuntarajoja. Jaon perusteena on alueiden kasvuolot, joita selitetään lämpösummalla, korkeudella merenpinnasta ja järvisyysindeksillä. Turvemaat rinnastetaan vastaaviin kivennäismaan kasvupaikkoihin harkiten.

Arvioinnin kohteen sijaitessa laskenta-alueen rajan läheisyydessä kannattaa arviossa tarvittavat taulukoiden lukuarvot määrittää sijaintialueen ja viereisen alueen taulukkoarvoja soveltaen.

Tapion taulukoissa on esitetty keskeisimmät puustotunnukset, joihin taulukkoarvojen laskennat perustuvat. Niiden avulla arvion laatija näkee, mikä on kutakin keskipituutta ja ikää vastaava puuston määrä, tukkiprosentti, hakkuuarvo, odotusarvo, odotusarvokerroin ja puuston kokonaisarvo. Tällöin arvioitsijan on mahdollista verrata omaa arviota taulukkoarvoihin ja tarvittaessa säätää puuston arvoa.

Taulukoiden arvot soveltuvat sellaisinaan metsänhoidon suositusten mukaan kasvatettujen kivennäismaiden hyvälaatuisten metsien arvon määrittämiseen. Jos arvioitavien metsiköiden puustojen käsittely ja tila poikkeavat suositusten mukaisista ohjeista, taulukkoarvoja tulisi korjata vastaamaan tällaisten metsiköiden tulevista käsittelyistä syntyvien tuottojen nykyarvoja. Esimerkiksi jatkuvan kasvatuksen tai yläharvennutuilla kohteilla puuston keskipituus ei kehity samalla tavalla kuin alaharvennetuissa metsissä, joiden puuston kehitykseen taulukkoarvot perustuvat.

Maapohja

Metsätalouteen käytettävälle maapohjalle saadaan arvo suoraan Tapion summa-arvomenetelmän taulukoista. Ne sisältävät metsämaan laskennalliset arvot kangasmaiden yleisimmille kasvupaikoille laskenta-alueittain. Arvot kuvaavat paljaan metsämaan tuottoarvoa.

Selvästi puuston kasvussa näkyvä kasvupaikan kivisyyden, kallioisuuden tai soistuneisuuden vaikutus on syytä ottaa huomioon maapohjan, taimikoiden ja odotusarvoissa. Sen voi tehdä pudottamalla kasvupaikkaluokkaa yhdellä luokalla.

Turvemaat rinnastetaan vastaaviin kivennäismaiden kasvupaikkoihin kuivatustilanteen ja viljavuustason perusteella harkintaa käyttäen. Taulukkoon 1 on koottu yksinkertaistettu turvemaiden rinnastus kivennäismaiden kasvupaikkatyyppeihin. Tarkemmin metsien luokittelusta kasvupaikkatyyppeihin on kerrottu Arviointi- ja korvaustiedot tietovarannon Metsätalouden perusteet ja käsitteet -osiossa.

Taulukko 1. Yleisimpien ojitettujen ja ojittamattomien puustoisten soiden kasvupaikkatyyppien rinnastus kivennäismaiden kasvupaikkatyyppeihin.

Mikäli taulukoista ei löydy jollekin kasvupaikalle maapohjan arvoa, käytetään lähinnä vastaavan kasvupaikan arvoja. Esimerkiksi karukkokankaille voidaan antaa kuivan kankaan arvo ja lehdolle lehtomaisen kankaan arvo. Metsittyneet tai metsitettävät pellot hinnoitellaan metsätalousmaan arvoilla. Teiden ja linjojen alle jäävä maapohja hinnoitellaan joutomaan arvolla. Kitu- ja joutomaalle ei löydy maapohjan arvoja aputaulukoista. Kitumaalle voidaan antaa arvoksi alueen mukaan 20–50 €/ha ja joutomaalle 10–30 €/ha.

Taimikot

Taimikoiden puuston arvot määritetään aputaulukoista laskenta-alueen, pääpuulajin, kasvupaikan viljavuuden ja keskipituuden perusteella. Sekametsiköiden arvot määritetään pääpuulajin avulla. Arvot ovat laskennallisia odotusarvoja perustuen taimikosta tulevaisuudessa saatavien tulojen ja kustannusten nykyarvoon. Sellaisinaan ne kuvaavat kivennäismaiden hoidettujen, hyvälaatuisten ja täystiheiden taimikoiden arvoja. Turvemaiden taimikoiden arvoja määritettäessä nämä kasvupaikat rinnastetaan kangasmaiden kasvupaikkoihin soveltaen taulukkoarvoja harkinnan mukaan. Vastaperustetun taimikon taulukkoarvo on laskennallisten uudistamiskustannusten suuruinen.

Mikäli taimikko on ylitiheä tai hyvin harva, on käytettävä aputaulukoiden lukuja alempia arvoja tai vähennettävä arvosta tekemättömien metsänhoitotöiden kustannukset. Esimerkiksi harvana kasvavan taimikon arvo voidaan laskea jakamalla taimikon tiheys (esim. 1200 kpl/ha) metsänhoitosuositusten ohjetiheydellä (esim. kuusella 1800 kpl/ha), jolloin taimikon arvo saataisiin seuraavasti: 1200/1800 * taulukkoarvo. Taulukkoarvoja on korjattava alaspäin myös maapohjan soistuneisuuden, kivisyyden tai kasvupaikalle sopimattoman puulajin perusteella.

Taulukkoarvoissa on jo otettu huomioon normaalit metsän uudistamisesta ja taimikonhoidosta aiheutuvat kulut täydennysviljelyä ja heinäntorjuntaa lukuun ottamatta, joten niiden kustannuksia ei kuulu vähentää arviolaskelmassa.

Taimikoissa kasvavalle ylispuustolle voidaan laskea hakkuuarvo, jos puut tullaan aikanaan hakkaamaan pois. Säästöpuille ei lasketa hakkuuarvoa.

Kasvatusmetsät

Puuston ollessa kasvatusmetsävaiheessa metsikössä kasvaa ainespuun mitat täyttävää puustoa ja siten sille voidaan määrittää hakkuuarvo. Käytännössä kasvupaikasta ja alueesta riippuen puusto on silloin saavuttanut noin 11–14 metrin keskipituuden, ja ensimmäinen harvennushakkuu alkaa olla metsikölle ajankohtainen. Puuston keskiläpimitta tai ikä ei kuitenkaan vielä täytä metsänhoitosuosituksissa päätehakkuulle suositeltuja raja-arvoja.

Hyvälaatuisilla ja hoidetuilla nuorilla kasvatusmetsillä on hakkuuarvon ohella arvokasvun johdosta runsaasti odotusarvoa. Sillä tarkoitetaan metsästä tulevaisuudessa saatavien hakkuutulojen nykyarvoa. Odotusarvo on nuorissa puustoissa suurimmillaan ja pienenee puuston lähestyessä uudistuskypsyyden mittoja. Uudistuskypsille metsille ei enää muodostu odotusarvoa, vaan puuston arvo koostuu pelkästään hakkuuarvosta. Hakkuuarvolla tarkoitetaan metsikön koko puuston tilavuuden, puutavaralajijakauman ja kantohintojen perusteella laskettua arvoa.

Kasvatusmetsien puuston arvo määritetään odotusarvoperiaatteella joko hakkuuarvon ja odotusarvokertoimen tulona tai hakkuuarvon ja euromääräisen odotusarvon summana. Mikäli puusto on noin 11–14 metrin keskipituutta lyhempää ja sen hakkuuarvo jää hyvin pieneksi, metsikön arvo määritetään joko kiinteän odotusarvon (€/ha) ja puuston hakkuuarvon summana tai suoraan taulukoista niihin valmiiksi laskettuna puuston kokonaisarvona.

Kertoimella tuotettu odotusarvo ottaa huomioon puuston todellisen määrän. Jos inventoitu puumäärä on yliarvio, kerrointa käytettäessä yliarvio korostuu. Kiinteä euromääräinen odotusarvo ei ota huomioon puuston todellista tilavuutta, jolloin vähäpuustoisille metsiköille odotusarvo muodostuu liian suureksi ja puustoisemmilla kohteilla arvo jää liian pieneksi.

Jos metsässä on viiden vuoden sisällä harvennustarvetta, puuston hakkuuarvosta tulee ensin vähentää harvennuksessa poistuvan puuston arvo, sillä lähitulevaisuudessa poistettavalle puustolle ei synny odotusarvoa. Harvennustarpeen arvioinnissa voidaan käyttää apuna metsänhoitosuositusten harvennusmalleja.

Kasvatusmetsien euromääräiset odotusarvot ja odotusarvokertoimet löytyvät Tapion taulukoista yleisimmille kivennäismaan kasvupaikkojen ja puulajien yhdistelmille puuston keskipituuden funktiona. Ikää voidaan käyttää keskipituuden sijasta varttuneissa puustoissa, jos ikä tiedetään luotettavasti. Kasvatusmetsien arvioinnissa Tapion taulukoista on hyötyä, sillä niissä on esitetty keskeisimmät puustotunnukset, joihin taulukkoarvojen laskennat perustuvat. Tietojen avulla arvion laatija näkee, mikä on kutakin keskipituutta ja ikää vastaava puuston määrä, tukkiprosentti, hakkuuarvo, odotusarvo, odotusarvokerroin ja puuston kokonaisarvo. Tällöin arvioitsijan on mahdollista verrata omaa arviota taulukkoarvoihin ja tarvittaessa säätää puuston arvoa.

Summa-arvolaskennassa on syytä eritellä kasvatusmetsien puuston hakkuuarvo ja laskettu odotusarvo, koska niitä saatetaan arvottaa metsätilakaupoissa eri tavalla. Myös heti hakattavissa tai harvennettavissa olevan puuston arvo pitäisi erotella, koska niille ei muodostu odotusarvoa.

Uudistuskypsät metsät

Puuston keskiläpimitan tai iän ylittäessä metsänhoidon suositusten mukaisen raja-arvon metsä luokitellaan uudistuskypsäksi. Yleensä ensimmäisenä ylittyy keskiläpimitan arvo. Metsän uudistuskypsyys on suhteellinen käsite, sillä sen kriteereitä ei ole enää metsälaissa.

Uudistuskypsien metsien puuston arvo määritetään hakkuuarvona hinnoittelemalla myyntikelpoinen puusto puutavaralajeittain kantohinnoilla. Puusto tulisi mitata ja arvioida erityisen huolellisesti, koska uudistuskypsien metsien puuston arvolla on usein merkittävä vaikutus tilan kokonaisarvoon ja siten metsäarvion luotettavuuteen.

Puuston hinnoittelu                   

Puutavaralajien hintojen tulevaa kehitystä ei tunneta, eikä myöskään tiedetä, milloin puusto hakataan. Tästä syystä puusto hinnoitellaan yleensä pidemmän aikavälin, esimerkiksi kolmen vuoden keskikantohintoina. Näin vähennetään lyhytaikaisen ja poikkeuksellisen pienen tai suuren kysynnän vaikutusta puuston arvon määritykseen. Hinta riippuu puulajista, puutavaralajista (tukki- vai kuitupuu) ja hakkuutavasta (ensiharvennus, muu harvennus vai päätehakkuu). Hakkuutavoittainen hinnoittelu parantaa metsäarvion luotettavuutta. Mahdolliset erikoispuutavaralajit, kuten pylväät, parrut ja erikoistyvitukit, tulisi arvioida ja hinnoitella erikseen.

Luonnonvarakeskus (Luke) julkaisee metsäteollisuuden yksityismetsistä ostaman puutavarakauppojen kanto- ja hankintahintatietoja sekä kuukausittain että vuosittain. Tiedot ovat saatavissa hinta-alueittain, maakunnittain ja hakkuutavoittain. Eri vuosien kantohinnat on syytä korjata arviohetken hintatasoon käyttämällä esimerkiksi tuottajahintaindeksiä.

Puukaupoissa metsäkuljetusmatka, jolla tarkoitetaan hakkuukoneella valmistetun puutavaran kuljettamista metsästä tienvarteen, vaikuttaa metsänomistajalle maksettuihin puutavaralajien kantohintoihin. Sen vaikutus voidaan ottaa huomioon metsäarvion puuston hinnoittelussa: alle 300 metrin metsäkuljetusmatkalla ei ole vaikutusta kantohintaan, mutta matkan ylittäessä 300 m kantohinta alenee keskimäärin 0,2 €/m3 jokaista sataa metriä kohti. Kantohinnan korjaus on sama riippumatta hakkuutavasta tai puutavaralajista.

Kokonaisarvon korjaus                   

Kokonaisarvon korjaus on erillisosien summa-arvosta metsätilan kokonaisarvoon pääsemiseksi tehtävä prosentuaalinen korjaus (Kuva 1). Se on oleellinen osa menetelmää ja sitä tulee aina käyttää menetelmää sovellettaessa. Korjauksen mitoitus on summa-arvomenetelmän soveltamisen hankalin vaihe, sillä sen suuruudesta voidaan antaa vain suuntaa antavia ohjeita, sillä siihen sisällytettäviä tekijöitä ja niiden yhteisvaikutusta tilan arvoon ei tunneta riittävästi. Kokonaisarvon korjaus perustuu pitkälti arvioijan asiantuntemukseen ja kokemukseen.

Korjauksella pyritään ensinnäkin ottamaan huomioon sellaiset tilan arvoa alentavat ja nostavat tekijät, joita ei ole voitu ottaa huomioon yksittäisten metsiköiden arvoissa. Järkevintä on pyrkiä hinnoittelemaan yksittäiset metsiköt siten, että niiden arvoa laskevat ja korottavat tekijät on otettu huomioon jo kyseistä metsikköä arvioitaessa, eikä jättää niitä kokonaisarvon korjauksen mitoituksessa pohdittavaksi.

Metsäalueen arvoa ja ostajien kiinnostusta vähentäviä tekijöitä:

• huono metsähoidollinen tila (vajaatuottoisia metsiä ja runsaasti metsänhoitorästejä, kuten viljelemättömiä uudistusaloja ja tekemättömiä taimikonhoitoja)
• taimikoiden poikkeuksellisen suuri osuus
• turvemaiden suuri osuus
• karujen kasvupaikkojen runsaus
• huonot puun korjuu- ja kuljetusolot, kuten ympärivuotisesti ajokelpoisten teiden puute ja pitkä metsäkuljetusmatka
• syrjäinen sijainti
• nauhamainen muoto (pitkä ja kapea palsta)
• koostuminen useasta erillisestä ja pienestä palstasta
• tie- yms. rasitteet

Metsäalueen arvoa ja ostajien kiinnostusta lisääviä tekijöitä:

• suuret välittömät hakkuumahdollisuudet
• hyvä, ympärivuotisesti ajokelpoinen tiestö
• metsän muut käyttöarvot (esim. metsästys- ja muut virkistysmahdollisuudet)
• erikoispuutavaralajit (esim. pylväspuut).

Toiseksi kokonaisarvon korjauksella mitoitetaan lopputulos vastaamaan todennäköistä kauppahintaa, kun arvioinnin tavoitteena on markkina-arvo. Summa-arvomenetelmä ei suoraan johda markkina-arvoon, koska summa-arvon laskennalla, erityisesti taulukoihin valmiiksi lasketuilla arvoilla, on vain hyvin löyhä yhteys metsäkiinteistömarkkinoihin. Lisäksi taulukoiden arvot perustuvat moniin oletuksiin ja siksi niitä on pidettävä suuntaa antavina. Esimerkiksi niissä oletetaan, että harvennushakkuut tehdään ja on tehty metsähoitosuosituksien mukaisesti ja keskimääräisellä voimakkuudella sekä alaharvennuksina.

Arvoa alentavina tekijöinä ja siten kokonaisarvon korjauksessa on perinteisesti neuvottu ottamaan huomioon puun myyntitulojen verotus (- 19 % keskimääräinen toteutunut veroaste), hallintokulut (- 5 %), varainsiirtovero (- 4 %) ja kaupankäynnin kustannukset (- 4 %). Nykyisessä markkinatilanteessa metsien hintataso on noussut ja toteutuneet kauppahinnat ovat keskimäärin arvolaskelman summa-arvoja suurempia. Tällöin kokonaisarvon korjaus on yhä useammin arvoa lisäävä, mikäli arvion tavoitteena on määrittää tilan todennäköinen markkinahinta. Tämä on merkittävä muutos sovellettaessa summa-arvomenetelmää metsän arvioinnissa.

Nykyään on saatavilla runsaasti markkinainformaatiota, kun metsätilojen myynti-ilmoitukset ovat siirtyneet pääsääntöisesti internetiin. Toteutuneiden metsätilakauppojen tietoja voidaan hyödyntää summa-arvomenetelmällä laadittavissa metsäarvioissa summa-arvon korjauksen mitoittamisessa. Ensin lasketaan tilan summa-arvo. Sen jälkeen haetaan vertailuun mahdollisimman hyvin arvioitavaa kohdetta vastaavia kauppoja toteutuneista metsätilojen kaupoista. Lopuksi korjataan summa-arvoa vertailukauppojen osoittamaan suuntaan. Menettelystä on kerrottu tarkemmin kohdassa Kokonaiset tilat ja laajat metsäalueet.

Nauhamaisten pienalueiden, kuten tie- ja voimalinjojen alle jäävän maan, lunastuksissa on perinteisesti ollut ohjeena soveltaa summa-arvomenetelmää siten, että metsän arvona käytetään sellaisenaan Tapion taulukoista laskettuja summa-arvoja eli jätetään kokonaisarvon korjaus tekemättä. Toimintatapaa on perusteltu aiemmin sillä, että näin voidaan kattaa lunastustilanteen vähäisiä haitan- ja vahingonkorvauksia. Vallitsevassa markkinatilanteessa näyttää siltä, että nykyinen toimintatapa ei aina johda markkinahintaan perustuvaan täyteen korvaukseen. Korvauksen mitoituksessa on syytä käyttää apuna toteutuneiden metsätilakauppojen seuranta-aineistoja. Menettelystä on kerrottu tarkemmin kohdassa Nauhamaiset kohteet.

Kauppahinta-aineistojen hyödyntäminen summa-arvomenetelmässä

Metsäkiinteistöön voi kuulua myös muita kuin metsätaloudellisia arvoja ja omaisuusosia. Nämä erikoisarvot ja erityisoikeudet täytyy arvioida erillään metsätaloudellisista arvoista. Erikoisarvoja omaavien alueiden arvo määritetään joko puuntuotantoon tai vaihtoehtoiseen käyttömuotoon perustuen, ei molemmilla tavoilla. Jos metsälöön kuuluu yhteismetsäosuus, määritetään sen arvo metsäsuunnitelman tietoihin perustuvana tuottoarvona pääomittamalla vuotuisten tuottojen ja kulujen erotus.

Nauhamaiset kohteet

Nauhamaissa lunastuksissa (yleiset tiet, voimajohtolinjat yms.) on korvauksen määrittämisessä ollut periaatteena käyttää Tapion summa-arvomenetelmän taulukoiden arvoja ja puuston hakkuuarvoa sellaisenaan ilman kokonaisarvon korjausta eli laskea lunastettaville kohteille summa-arvo. Viime vuosina metsien hintatason nousun myötä toteutunut kauppahinta on ollut useasti suurempi kuin tila-arvion summa-arvo. Tämän seurauksena summa-arvomenetelmällä lasketut lunastuskorvaukset eivät enää monesti vastaa todennäköistä markkinahintaa. Nauhamaisten alueiden lunastuksissa voidaan hyödyntää kauppahintojen seuranta-aineistoja arvioitaessa lunastettavan alueen markkina-arvoa, sillä aineistot sisältävät toteutuneen kauppahinnan lisäksi myös lasketun summa-arvon.

Maanmittauslaitoksen käytössä oleva metsätilojen kauppa-aineisto ns. Hannun hintaseuranta sisältää sekä tilakaupassa toteutuneen kauppahinnan että tila-arvioon lasketun ja myynti-ilmoituksessa esitetyn summa-arvon. Kauppahinnan ja summa-arvon suhde osoittaa, kuinka suuri on markkinaehtoinen lisäys tai vähennys laskennalliseen metsän arvoon eli aineistosta saadaan selville ikään kuin kokonaisarvon korjauksen määrä kunkin metsäkaupan kohdalla. Suhteesta käytetään Hannun hintaseurannassa nimitystä hintakerroin.

Taulukoissa 2, 3 ja 4 on esitetty kauppahinnan ja summa-arvon suhteen tilastollisia tunnuslukuja Tapion summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta-alueittain perustuen vuosien 2021, 2022 ja 2023 yli kymmenen hehtaarin edustaviin metsätilakauppoihin. Taulukoiden Kpl-niminen sarake sisältää kunkin alueen tilastollisessa analyysisissa mukana olleiden kauppojen lukumäärän. Taulukossa esitetyt laskenta-alueittaiset keskiarvot ovat aritmeettisia keskiarvoja. Ne ilmaisevat keskimääräisen markkinaehtoisen kokonaisarvon korjauksen summa-arvomenetelmää käytettäessä.

Tapion taulukoiden aluejaolla yhdistäen useamman vuoden kauppojen tiedot saatiin kullekin alueelle tavoitteen mukainen yli sadan havainnon joukko. Määrällisen tavoitteen taustalla oli se, että hintakertoimen kauppakohtainen vaihtelu on hyvin suurta, kuten taulukoiden minimi ja maksimi lukuarvot osoittavat. Tapion taulukoiden jaottelusta poiketen Lapin maakunta muodosti yhden alueen, sillä edustavia kauppoja oli Keski-Lapissa vain muutamia kymmeniä ja Ylä-Lapissa yksittäisiä. Lisäksi Lapin maakunnan osa-alueiden hintakertoimien tilastolliset keskiluvut olivat hyvin lähellä toisiaan.

Taulukko 2. Toteutuneen kauppahinnan ja summa-arvon suhde (eli hintakerroin) Tapion summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta-alueittain vuosien 2021 ja 2022 perusteella.

Taulukko 3. Toteutuneen kauppahinnan ja summa-arvon suhde (eli hintakerroin) Tapion summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta-alueittain vuosien 2022 ja 2023 perusteella.

Taulukko 4. Toteutuneen kauppahinnan ja summa-arvon suhde (eli hintakerroin) Tapion summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta-alueittain vuosien 2021, 2022 ja 2023 perusteella.

Taulukoiden kolme ensimmäistä laskenta-aluetta muodostavat selvästi oman ryhmän, jossa keskimääräinen hintakerroin on selvästi yli yhden. Tämä johtuu siitä, että näissä maakunnissa metsätiloja tulee vähän myyntiin suhteessa kysyntään. Lisäksi näillä alueilla metsiin liittyy puuntuotannollisten arvojen lisäksi paljon muita metsätilamarkkinoilla arvostettavia arvoja, joista ollaan myös valmiita maksamaan.

Muilla summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta-alueilla lukuun ottamatta Koillismaata ja Lapin maakuntaa hintakertoimen keskiarvo ja mediaani ovat hyvin lähellä yhtä. 

Koillismaan ja Lapin hintakertoimen keskiluvut ovat suurempia kuin naapurilaskenta-alueiden. Tämä johtunee osittain ainakin siitä, että Lapissa ja Koillismaalla on hyvin yleistä, että myyntikohteiden tila-arvioissa ei ole otettu huomioon mahdollisia odotusarvoja. Näillä alueilla hintakertoimen käyttäminen johtaa pieneen yliarvioon. Toisaalta Lapin ja Koillismaan Tapion taulukkoarvojen laadinnassa on tehty enemmän oletuksia ja yleistyksiä kuin muilla alueilla. Muissa osissa maata arvioinnissa käytetään lähes poikkeuksetta odotusarvoja.

Nauhamaisissa kohteiden lunastuksissa, joissa alueet ovat pääsääntöisesti pienialaisia, on tarkoituksenmukaista käyttää hintakertoimen keskiarvoa korjattaessa summa-arvomenetelmällä laskettua lunastuskorvausta vastaamaan todennäköistä markkina-arvoa.

Laajempien kohteiden, kuten kokonaisten metsätilojen, arvioinnissa pelkästään kauppahinnan ja summa-arvon suhteen eli hintakertoimen käyttäminen lasketun summa-arvon korjaamiseksi vastaamaan todennäköistä myyntihintaa saattaa johtaa pahasti harhaan. Tämä näkyy hyvin tarkasteltaessa taulukoiden 2, 3 ja 4 hintakertoimen minimi, maksimi ja kvartiilien lukuarvoja. Käytettäessä summa-arvomenetelmää tällaisten kohteiden arvioinnissa tulee keskittyä metsäalueen arvonmuodostuksen kannalta keskeisimpiin puustosta, kasvupaikoista ja alueen ominaisuuksista (esim. tieyhteydet, alueen muoto ja sijainti) johtuviin arvoon vaikuttaviin tekijöihin eli hintatekijöihin.

Kokonaiset tilat ja laajat metsäalueet

Metsäalueen todennäköistä markkina-arvoa voidaan arvioida analysoimalla kauppahinta-aineistoja. Aineistojen hyödyntäminen edellyttää, että on käytettävissä arvioitavan kohteen kanssa samalta markkina-alueelta riittävä määrä samankaltaisia kauppoja. Perusedellytyksenä vertailuun kelvolliselle kaupalle on sen edustavuus. Edustavalla metsätilakaupalla tarkoitetaan koko kiinteistön tai määräalan kauppaa, joka ei ole sukulaisten välinen, eikä kaupassa ei ole pidätetty eläkeoikeutta, eikä se sisällä irtaimistoa ja kohteen tulee olla rakentamaton.

Kauppa-aineistojen vertailukauppoja voi käyttää suoraan määritettäessä arvioitavan metsäalueen arvoa, jolloin puhutaan kauppa-arvomenetelmästä ja kansainvälisten arviointistandardien mukaisesti vertailukelpoisten transaktioiden menetelmästä. Lisäksi vertailukauppoja voi hyödyntää summa-arvomenetelmän apuna korjaamaan laskettua summa-arvoa näiden kauppojen osoittamaan suuntaan tavoiteltaessa todennäköistä markkina-arvoa.

Vertailuun kelvollisina kauppoina voi tulla kyseeseen yksittäistä kuntaa laajemman alueen kaupat, koska metsän tuotto-olosuhteet eivät muutu kovin jyrkästi. Sen sijaan markkinahintojen muutosten takia vertailukauppojen tulisi olla mahdollisimman tuoreita.

Arvonmuodostuksen kannalta tärkein ominaisuus on puuston keskitilavuus, koska sen korreloi voimakkaimmin kauppahinnan kanssa. Hyvä tunnusluku on myös tukkipuun osuus, koska se kertoo, miten puumäärä jakaantuu arvokkaampaan tukkipuuhun ja halvempaan kuitupuuhun. Muita tärkeitä metsäalueen hintaan vaikuttavia tekijöitä eli hintatekijöitä ovat sijainti, pinta-ala ja puuston kehitysluokkajakauma (taimikoiden, kasvatusmetsien ja uudistuskypsien metsien osuudet).

Vertailukauppojen joukosta haetaan kaikki tilat, jotka muistuttavat eniten arvioitavaa kohdetta edellä mainittujen ominaisuuksien ja sijaintinsa puolesta. Vaikka pinta-ala ei ole selvää vaikutusta hintatasoon, kannattaa vertailuun valita ensisijaisesti saman kokoluokan kauppoja.

Selvittelyä voi tarkentaa tarkastelemalla arvioitavaa kohdetta ja vertailukauppoja kartoilta sekä tuoreilta ja vanhoilta ilmakuvilta. Tarkastelussa kannattaa kiinnittää huomiota metsittyneeseen maatalousmaahan, ojitettuihin avosoihin, tieyhteyksiin, tilojen muotoon, maapohjiin (turvemaat, kalliot) ja muihin vastaaviin tekijöihin. Lisäksi on syytä tutkia myös kaavatietoja. Jos vertailukauppojen joukossa on muista merkittävästi poikkeavan hintainen kauppa, sille voi löytyä selitys näiden tietojen perusteella.

Oleellista vertailukauppojen käyttämisessä on se, että vertailussa hyödynnetään useita hintaan vaikuttavia ominaisuuksia eli arvotekijöitä. Pelkän hehtaarihinnan (€/ha) ja puuston kuutiometriarvon (€/m3) tai hintakertoimen tarkastelu voi johtaa pahaan arviointivirheeseen. Esimerkiksi taimikkovaltaisilla tiloilla hehtaarihinta voi jäädä alhaiseksi, mutta puuston kuutiometriarvo voi nousta korkeaksi, kun tilalla on muutama hyvin puustoinen kuvio.

Viimeisenä vaiheena korjataan arvioitavan kohteen summa-arvoa vertailukauppojen osoittamaan suuntaan.
            

Kirjallisuutta:

Airaksinen, M. 2008. Summa-arvomenetelmä metsän markkina-arvon määrittämisessä. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 108. Teknillinen korkeakoulu. 128 s.

Airaksinen, M., Hannelius, S., Honkanen, M., Lääti, M. ja Väänänen, J. 2011. Metsän hinta Suomessa v. 2006–2007. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 111. 44 s.

Kolis, K., Hiironen, J., Ärölä, E. and Vitikainen, A. 2014. Effects of sale-specific factors on stumpage prices in Finland. Silva Fennica vol. 48:3. 18 s.

Kuuluvainen, J. ja Valsta, L. 2009. Metsäekonomian perusteet. Gaudeamus. 332 s.

Lammi, J. 2021. Kauppa-arvomenetelmän soveltuminen metsäkiinteistön markkina-arvon määrittämiseen. Maisteritutkielma. Helsingin yliopisto. 77 s.

Liljeroos, H. 2021. Metsäsijoittajan kirja. Tapio Oy. 352 s.

Niemi, M. ja Lammi, J. 2023 Summa-arvomenetelmän soveltamisohje. Moniste. Tapio Oy. 4 s.

Niemi, M. ja Lammi, J. 2023. Summa-arvomenetelmän taulukoiden laskenta. Moniste. Tapio Oy. 8 s.

Paananen, R. 2009. Metsän arvon määrityksen periaatteet ja menetelmät. Teoksessa: Paananen R., Uotila, E., Liljeroos, H. ja Tilli, T. Metsän arvo. Metsäkustannus Oy. s. 20–116.

Tapio Oy. 2022. Tapion summa-arvomenetelmän taulukot 2022. Excel-tiedosto.

Viitanen, K. ja Piispanen, P. 2021. Kiinteistöarvioinnin perusteet. Kiinteistömedia Oy.

Ärölä, E., Järvinen, S. ja Kallatsa, M. 2019. Metsän hinta Suomessa 2015–2016. Maanmittauslaitoksen julkaisuja nro 116. Helsinki. 204 s.